四、REITs规模

近几年，地方债居高不下，基础设施资产和存量不动产十分庞大，专家普遍认为，REITs是化解债务和盘活存量资产最科学、最有效的金融工具。正如孟晓苏博士在接受媒体采访时表示，REITs在中国“大行其道”是迟早的事，是中国经济发展必须走的路，是“基础设施和地方债实现华丽转身”的必然选择。

《中国基础设施REITs创新发展研究》指出，中国存量基础设施规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，则可撑起一个万亿元规模的基础设施REITs市场。如果参照美国公募REITs市场规模，中国公募REITs市场规模未来可达数万亿元。城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房、养老院项目和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。这些庞大有保障的政府资产、央企国企资产以及商业物业资产，都能做成REITs。

在谈及中国REITs市场规模时，孟晓苏博士认为中国REITs市场至少能做到像股市一样大规模。就拿政府资产来说，目前中国的直接负债是27万亿元，加上或有负债和间接负债，数量还要大一倍，但70%以上的地方债是用于基础设施建设，是有资产保障的，而REITs无疑是用来化解这些地方债、盘活这些基础设施资产最科学的证券化工具。未来中国REITs市场完全可能做到像股市一样大规模，大概率能达到40万亿元。