第三节　为什么需要REITs

一、生逢其时的REITs

2020年4月30日，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的发布，正式宣告中国版本公募REITs的产生。有些人觉得REITs姗姗来迟，但业内人士普遍表示，目前是推出REITs的最佳时机，公募REITs在国内的发展更加充满希望。在新冠肺炎疫情对经济的严重冲击下，业内人士纷纷表示，在国内试行REITs模式选择以基础设施REITs为突破口，既能调动各方积极性，又能与房地产市场做好“隔离”，不得不说是一个现实的、应景的、必然的选择。

2020年6月10日，首场以“借力公募REITs，优化投融资结构”为主题的国企投融资沙龙在上海举行，此次活动吸引了近200名来自长三角、京津冀等地的国资监管机构、以基础设施建设或园区开发为主业的国企集团以及知名公募基金、券商银行等相关机构人士踊跃参与。

上海国有资本运营研究院院长罗新宇在致辞时表示，公募REITs新规出台是一项具有划时代意义的制度性创新举措，既是存量时代的发展需要，也是国资监管进入“管资本”时代的需要。他认为，公募REITs不仅能为国资国企优化报表、重组债务和资本运营等领域开辟新空间，也将促进国资国企存量资产加快资本化、证券化进程，并对未来国有资本布局和功能发挥产生深远影响。[3]

上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连认为，公募REITs在中国有广阔发展空间。他以美国和新加坡为例，详细阐述了基建REITs在这些国家从起步到成熟的发展历程，并总结分享了基建REITs盘活存量资产、降低融资成本等多个优势，并为中国公募REITs发展出谋划策，提出优化税收政策、简化交易结构等宝贵建议。

中泰证券分析师笃慧表示，发布REITs试点工作的意义，在于它将改变居民资金流向基建的方式。老的方式是居民资金通过购房、土地财政来支撑基建，但随着我国城市化速度的放缓、居民杠杆率的上升，长期来看，地产销量很难持续增长甚至会萎缩，老模式必然难以持续，因此需要设计新的模式。

国家金融与发展实验室特聘研究员陈思杰在文章《未来已来——简评公募REITs》中表示，本次公募REITs的推出，一方面，让市场看到了金融创新的持续升级，鼓励了广义的公募基金管理机构向更多大类资产领域延伸服务半径，体现专业管理机构的能力；另一方面，从资产层面，精准结合当下大量存量不动产资产，聚焦于核心发展区域的基础设施领域，通过回笼资金的形式，进一步支持本轮新基建的开发。[4]

中关村现代产业研究院副院长、国家发展改革委PPP专家库专家郑建平在接受《证券日报》记者专访时表示：“REITs来了，这是解决PPP项目社会资本方退出的一剂真正良药。”

证监会首任主席刘鸿儒在第一次召开的证监会职工大会上曾讲道：“我们是第一代拓荒人，没有现成的经验可以参考。我们的任务就是开荒、修路、铺轨道。”中国资本市场发展已近而立之年，但依然有许许多多的拓荒人在开荒、修路、铺轨道，他们在国内不遗余力地宣传和推广REITs，并绘制REITs发展蓝图，其中的艰辛难以言表，意义不言而喻。[5]