018 土地出让金未缴清是否影响土地使用权转让合同效力[5]

——土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以出让方式取得的土地使用权转让时，应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。那么如果未缴清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力？最高法院公报案例认为，土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。

裁判要旨

土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。

案情简介

一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定：全威公司、超凡公司将某以出让方式取得的土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元；桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金；全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。

二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续，桂馨源公司向广西高院提起诉讼，请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。广西高院判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》，全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。

三、超凡公司不服广西高院判决，上诉至最高法院，主张本案土地使用权未全部付清国有土地出让金，未达到完成投资开发总额25%以上的投资标准，《土地开发合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。最高法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

首先，土地出让金的缴纳属于土地出让合同当事人的权利义务内容，是否得到完全履行不影响对案涉土地使用权转让合同效力的认定。因此超凡公司上诉主张《土地开发合同》签订时土地出让金未全部缴清违反了法律强制性规定，应认定该合同无效，最高法院不予支持。

其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%以上的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的效力性强制性规定，因此不会导致《土地开发合同》无效。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于以出让方式取得的土地使用权转让时应当已经支付全部土地使用权出让金，以及投资应达到开发投资总额的25%以上的规定属于管理性强制性规定，违反该规定不会导致土地使用权转让合同无效。故转让方签订合同后再以未缴清土地使用权出让金或者投资未达到开发投资总额的25%以上为由，主张土地使用权转让合同无效的，法院不会支持。

二、虽然未缴清土地使用权出让金不会影响土地使用权转让合同的效力，但是根据2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证，因此未缴清土地出让金会导致不能顺利办理物权变动登记，受让人也就不能实际取得物权。而且根据上述规定，未缴清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前，向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权是否已办理不动产登记、土地出让金缴纳情况等相关信息。

相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第三十四条 申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：

（一）土地权属来源材料；

（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；

（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；

（四）其他必要材料。

前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。

申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。

第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）发生变更的材料；

（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；

（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；

（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；

（六）其他必要材料。

以下为该案在最高法院审理阶段，判决书中“本院认为”部分就该问题的论述：

全威公司、超凡公司与桂馨源公司于2003年9月18日签订的《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860万元土地转让价款，故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定。合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。

延伸阅读

关于土地出让金未缴清不影响土地使用权转让合同效力的案例：

案例1：辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2013）民申字第276号]认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。至于案涉《承诺书》中有关豪韵公司要在一周内办好过户手续或所有股权转让事项一节，该意思表示仅仅是豪韵公司同意在一周内召集公司全体股东将所持有的股权全部转让给受让方高、段二人，即豪韵公司承诺的义务仅仅是‘召集股东开会’而已，股权如何转让、怎样转让并不包括在《承诺书》的内容中，不存在案涉《协议书》违反公司法有关公司股份转让规定以及以合法形式掩盖非法目的的情形。因此，豪韵公司以案涉《协议书》适用法律错误为由申请再审的理由均不成立。”

案例2：申请人洛阳国裕房地产开发有限公司与被申请人洛阳祥云置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书[河南省高级人民法院（2016）豫民再239号]认为，“原审以国裕公司与祥云公司于2011年10月9日订立的土地使用权转让合同及补充协议不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，认定土地使用权转让合同及补充协议无效不妥。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：‘以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。’该规定应属于管理性规范而非效力性规范，国裕公司未完成开发投资总额的百分之二十五以上，违反上述规定不是认定土地使用权转让合同无效的法定条件。”

案例3：惠州市惠燃实业发展有限公司与惠州市地成实业开发总公司建设用地使用权转让合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第1380号]认为，“惠燃公司通过与国土部门签订土地使用权出让合同取得涉案土地使用权，并取得了土地使用权登记；但实质上，惠燃公司并未向国土部门支付土地出让金，惠燃公司是通过与地成公司签订《土地转让合同书》并支付相应对价而获得涉案部分土地使用权的。地成公司虽然未取得涉案土地使用权的物权登记，但与土地的相关部门签订了合同，并支付了相应的对价，取得了相应的合同权利，其与惠燃公司签订《土地转让合同书》实质上是将其合同权利转让给惠燃公司，为有权处分。这种合同权利的转让，不受《城市房地产管理法》第三十九条的规制，况且《城市房地产管理法》第三十九条为管理性规定，非效力性强制性规定，并不影响合同效力。”

案例4：至胜房地产公司与科恩房地产公司、杨智培，居苏、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司土地使用权转让合同纠纷一案二审民事判决书[云南省高级人民法院（2014）云高民一终字第362号]认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于管理性规范，根据《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》及《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，土地转让方未按规定完成土地的开发投资而进行转让的，并不影响转让合同的效力，双方所签转让合同有效，上诉人主张转让合同无效的理由不成立，本院不予支持。”

案例5：再审申请人吴忠市太阳山凤凰商贸有限公司、王兴与被申请人丁向东、一审第三人周福贵建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[宁夏回族自治区高级人民法院（2014）宁民申字第184号]认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定属于管理性规范，并非效力性、强制性规范。凤凰商贸公司、王兴依据该条规定主张三方《协议书》有关涉案土地使用权转让的约定无效，并认为原判适用法律错误的再审申请理由不能成立。”

案例6：江苏佰泰置业有限公司与淮安市盱眙经济开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第0088号]认为，“根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。且合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。法律、行政法规中的管理性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，佰泰置业公司主张合同无效的理由是认为其违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，但该规定系法律的管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。”