017 土地转让时未完成开发投资总额25%以上，受让方能否诉请过户土地[4]

——以出让方式取得的土地使用权转让时未完成开发投资总额25%以上的，受让方不得诉请办理土地使用权过户登记

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得的土地使用权转让时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25%以上。该规定属于管理性强制性规定，违反该规定并不会导致土地使用权转让合同无效，但是未完成开发投资总额的25%以上的，受让方能否诉请过户土地？本书作者经检索最高法院与地方高院判决，发现法院对待该问题存在不同的裁判观点。但是综观最高法院近几年作出的判决，最高法院基本持不能诉讼过户土地的观点。基于2007年施行的《中华人民共和国物权法》第十五条确立了物权行为和债权行为的区分原则，本书作者倾向于认同完成开发投资总额的25%是物权变动的条件，未完成的不能诉请过户土地，而该条件并不影响土地使用权转让合同这一债权行为的效力。

裁判要旨

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于以出让方式取得的土地使用权转让时，属于房屋建设工程的，投资应达到开发投资总额25%以上的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的对于物权变动的约束，是行政管理部门对不符合法定开发投资条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的限制性规定。基于司法权不能代替行政权作出行政许可的精神，当事人诉请过户不符合法定开发投资条件的土地使用权的，法院不予支持。

案情简介

一、国凯公司与合正公司签订《合作开发合同》、《补充合同》及《协议书》，约定：国凯公司出地、合正公司出资合作开发项目；在符合转让条件时，国凯公司须将本项目土地使用权人变更为合正公司；国凯公司在本合作项目中的收入不少于7600万元，其他收益归合正公司所有。

二、合正公司向南宁中院起诉称，其已按合同约定超额支付合作收益款给国凯公司，但国凯公司没有依约将该土地使用权过户至合正公司名下，请求判令：国凯公司将讼争土地使用权过户给合正公司。南宁中院判决支持了合正公司的诉讼请求。

三、国凯公司不服南宁中院判决，向广西高院提起上诉称，本案讼争土地不符合完成开发投资总额的25%以上的法定转让条件，土地转让存在法律障碍和行政管理障碍，合同事实上履行不能，应当解除。广西高院认为，本案讼争合同虽然有效，应当继续履行，但土地转让过户条件尚未成就，判决：撤销南宁中院判决；合正公司与国凯公司继续履行《合作开发合同》、《补充合同》及《协议书》。

四、合正公司不服广西高院判决，上诉至最高法院，最高法院裁定驳回其再审申请。

裁判要点

首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案讼争合同名为合作开发，实质是国凯公司不承担任何经营风险，以收取固定收益形式转让案涉土地使用权，由合正公司支付相应的对价款项，因此本案应当定性为土地使用权转让合同纠纷。

其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得的土地使用权转让时，属于房屋建设工程的，投资应达到开发投资总额的25%以上。该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的对于物权变动的约束，是行政管理部门对不符合法定开发投资条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的限制性规定。由于案涉土地不符合上述法定开发投资条件，土地转让条件尚未成就，基于司法权不能代替行政权作出行政许可的精神，法院不予支持合正公司关于土地过户的诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

虽然以出让方式取得的土地使用权转让时，未完成开发投资总额的25%以上不影响土地使用权转让合同的效力，但是该情形下受让方向法院请求判令转让方过户土地的，法院不予支持。土地使用权受让方在签订合同时可采取如下措施确保顺利取得土地使用权：（1）约定分期支付土地转让价款，将土地转让价款的支付与不动产过户登记手续的办理挂钩，避免不动产过户登记手续办理完毕前款项已全部支付到对方账户；（2）约定办理不动产过户登记手续的时限及相应的违约金，督促转让方及时配合办理过户登记手续。

相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

原判决以土地过户条件尚未成就，基于司法权不能代替行政权作出行政许可的精神，未予支持合正公司关于土地过户的诉讼请求是否适用法律确有错误。

根据《合作开发合同》的约定，在“项目符合转让条件后20个工作日内，将项目土地的使用权人变更”为合正公司，故案涉土地使用权过户到合正公司名下的前提是项目符合转让条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，土地转让时投资应达到开发投资总额的25%，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的约束，是行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的限制性规定。2012年12月12日，南宁市人民政府出具《关于广西合正房地产开发有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司等合同纠纷一案有关意见的复函》，认为案涉土地“目前不符合土地转让条件”，原判决据此认定土地转让条件尚未成就，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求并无不当。合正公司关于原判决以土地转让不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条为由，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求系适用法律错误的再审申请理由，本院不予支持。

延伸阅读

一、土地使用权转让时未完成开发投资总额的25%以上，法院认定不能诉请过户土地使用权的案例

案例1：辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2013）民申字第276号]认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。……因此，豪韵公司以案涉《协议书》适用法律错误为由申请再审的理由均不成立。”

案列2：淮安市华海房地产开发有限公司与淮安市大成建筑有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书[江苏省高级人民法院（2014）苏商终字第00532号]认为，“在本案中，大成公司在未按照出让合同约定进行投资开发或完成开发投资总额的25%以上情况下，将案涉土地使用权转让，违反了上述法律法规规定和国有土地使用权出让合同的约定，使该土地使用权发生物权变动的条件尚不具备，而不能在相关主管部门办理土地使用权转让手续，即本案土地使用权转让合同在法律上已存在履行不能，而该履行不能是因为大成公司的投资开发未达到法定标准所致，故应属于大成公司违约，其应承担相应的违约责任。大成公司虽然辩称2010年9月18日大成公司与投资公司签订的补充合同及2011年12月26日大成公司与投资公司签订的土地开发合作协议约定由投资公司投资满25%再行转让过户，但该约定恰能证明大成公司在签订土地使用权转让合同时明知未完成开发投资总额的25%的土地使用权不得转让的规定。对于该规避法律的约定，本院不予支持。由于案涉土地使用权转让合同在法律上履行不能，不能达到合同目的，华海公司请求判令解除双方合同、大成公司立即退还土地使用权转让金1095万元及利息的诉讼请求应予以支持。大成公司如认为华海公司应赔偿解除合同给自己所造成的损失，可另行主张。由于案涉土地使用权转让合同应予解除，大成公司的反诉主张亦不能成立。”

案例3：湖南松德房地产开发有限公司与安仁县圣博置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[湖南省高级人民法院（2015）湘高法民三终字第121号]认为，“对于双方争议的合同是否有效问题，关键在于区分合同生效要件和物权变动要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规范的是土地使用权过户问题，即转让房地产完成开发投资总额25%以上的才能过户，否则相关行政部门不予办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。但该条款并非对土地使用权转让合同的效力进行限制，本案《土地转让的合同》亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故安仁圣博公司关于《土地转让的合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。”

二、土地使用权转让时未完成开发投资总额的25%以上，法院认定可以诉请过户土地使用权的案例

案例4：桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2004）民一终字第46号，《最高人民法院公报》2005年第7期（总第105期）]认为，“关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。”最高法院二审维持了一审法院作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定，办理完成土地过户的相关手续”的判决。

案例5：至胜房地产公司与科恩房地产公司、杨智培，居苏、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司土地使用权转让合同纠纷一案二审民事判决书[云南省高级人民法院（2014）云高民一终字第362号]认为，“至胜房地产公司上诉主张因至胜房地产公司对该三宗土地的投资未达到总投资25%，土地使用权转让给科恩房地产公司违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，双方签订的关于该三宗土地使用权转让的合同无效。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于管理性规范，根据《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》及《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，土地转让方未按规定完成土地的开发投资而进行转让的，并不影响转让合同的效力，双方所签转让合同有效，上诉人主张转让合同无效的理由不成立，本院不予支持。”云南省高级人民法院判决：“由被告普洱至胜房地产开发有限公司于本判决生效后3日内将本案所涉坐落于普洱市思茅区凤凰路40号的三宗土地（土地使用证号分别为普国用（2004）第00556号、普国用（2012）第000272号、普国用（2012）第000312号）及相关资料交付第三人普洱科恩房地产开发有限公司，并同时由普洱至胜房地产开发有限公司向土地登记机构申请办理该三宗土地的使用权变更登记手续，普洱科恩房地产开发有限公司协助办理。”