（三）用益物权

15.居住权的设立，仅签订居住权合同就可以了吗？

案例

刘大爷的子女因毕业后一直在国外工作，于是在国外定居并且结婚生子。为了照顾刘大爷，其子女请了一名保姆黄某负责照料刘大爷的日常生活。由于黄某十分善解人意，且为人开朗热情，刘大爷对她感到特别满意。渐渐地，二人暗生情愫，决定有生之年互相陪伴，但没有进行结婚登记。刘大爷比黄某大十几岁，担心如果自己先走一步黄某一人没有地方居住，于是就和黄某签订了居住权合同，在自己的房子上给黄某设立居住权。后来，刘大爷去世，其子女回国处理刘大爷的遗产，准备将上述房屋出售。这时，黄某拿出居住权合同，说刘大爷为其设立了居住权，其有权利继续居住在该房子里。那么，黄某仅凭她和刘大爷签订的居住权合同，就可以证明该居住权设立了吗？

解析

居住权是一种新的用益物权，根据《民法典》第366条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的设立可以通过合同进行约定，也可以通过遗嘱的方式设立。但是，居住权的设立除了需要签订居住权合同，还需要履行其他手续。根据《民法典》第368条规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。当事人在签订居住权合同后，还需要去登记机构申请居住权登记，居住权才能设立。

在本案中，刘大爷和黄某仅签订了居住权合同，并没有去登记机构申请居住权登记，因此，该房屋上的居住权并未设立。

条文

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条第一款 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

16.居住权合同一般应包括哪些条款？

案例

杨爷爷和刘奶奶将自己在农村的房子卖掉后，用毕生积蓄在某市以儿子的名义买了一套房子，作为儿子的婚房。在儿子小杨结婚之前，两位老人和儿子聊过，以后要和他一起生活。但二人和儿子儿媳居住一段时间后，由于生活习惯不同，产生了很多摩擦与矛盾。在一次争吵中，儿媳甚至说要将两位老人赶出去。两位老人觉得该房子虽然登记在儿子名下，但是用自己的钱购买的。为了保障自己的权益，二人向某律师事务所的张律师进行咨询，该律师告诉二人，他们可以与儿子签订居住权合同，在房子上设立居住权，这样二人就可以一直在该房子里居住了。那么，居住权合同一般应包括哪些条款？

解析

赡养父母是子女的法定义务，也是中华民族的传统美德。在生活中，由于年轻人还没有稳定的经济来源，父母通常会为其购置房产。为保障自己的权利，父母可以在为子女购置房产时，与其签订居住权合同，使自己可以一直居住在房子里。居住权是为了生活需要，在他人的房屋中生活、居住的权利。居住权的设立可以以合同的方式进行，且需要采用书面形式。至于具体的内容，根据《民法典》第367条的规定，一般应当包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。此外，居住权的设立还需要办理登记。

因此，在本案例中，如果杨爷爷和刘奶奶要和小杨签订居住权合同，该合同中应当至少包括三人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。

条文

《中华人民共和国民法典》

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

17.已设立居住权的住宅能否出租？

案例

明先生和翁女士曾经是夫妻，目前已经离婚。其共有住宅的所有权人是明先生，但由于两人在离婚协议中要分配房产，而双方都暂时仅有这一个住处，双方便协商，由明先生为翁女士在房子上设立居住权，以此来代替协议履行。过了一段时间，明先生就步入了下一段婚姻，便搬出了原来的房子，并且想将该房产出租来补贴家用。那么，已设立居住权的住宅能否出租？

解析

根据《民法典》第369条的规定，除非当事人另外有约定，已经设立居住权的住宅不能够进行出租。因此，为了保护居住权人的权利，法律明确限制将设立了居住权的房屋出租。

在本案例中，明先生不能够随意出租已经为翁女士设立了居住权的房屋，只有经过翁女士的同意，也就是在法律规定的“另有约定”的情况下，明先生才能够出租该房屋。

条文

《中华人民共和国民法典》

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

18.房屋上设立的居住权有存续期间的限制吗？

案例

王奶奶的女儿唐某在国外定居，王奶奶一个人在国内孤苦无依，非常寂寞。某次，她在外出时，不小心被车撞伤了，好心的刘阿姨将其送到医院。在交谈过程中，王奶奶得知刘阿姨是做保姆工作的，想着自己反正也需要有人来照顾，于是就邀请刘阿姨来照顾自己的饮食起居。在相处两年后，王奶奶觉得自己和刘阿姨已经形同亲人，为了让刘阿姨在城市中有个落脚的地方，王奶奶就在自己的房子上为刘阿姨设立了居住权，让其可以一直居住。王奶奶将这件事告诉了女儿，唐某尊重王奶奶的想法，对刘阿姨居住在母亲的房子里没有意见。但是，唐某担心刘阿姨去世后，其后代会搬来继续居住在该房子里。那么，房屋上设立的居住权有存续期间的限制吗？

解析

居住权不是一直存在的，会受到存续期间的限制。根据《民法典》第369条、第370条的规定，居住权与所有权不同，不能转让、继承。也就是说，在居住期限届满或者居住权人死亡后，居住权就消灭了。同时，居住权的设立需要向登记机构申请居住权登记，且在登记后居住权才设立，因此，在居住权消灭时，也应当及时办理注销登记。

在本案例中，王奶奶为刘阿姨设立居住权，让其可以一直居住在自己的房子里。因此，在刘阿姨活着的时候，该居住权会一直存在。但是，刘阿姨去世后，其子女等继承人是不能通过继承的方式取得居住权的。此外，唐某可以让王奶奶与刘阿姨在居住权合同中补充约定居住权的期限，以此来保护自己的权利。

条文

《中华人民共和国民法典》

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。