（二）所有权

5.征收村里的土地，应该如何补偿？

案例

覃某所在村位于城市近郊，离市区仅两公里。近年来，城镇化规模发展迅速，该村被政府划入开发区，准备进行商业园区建设。该村占地面积约2000亩，有300户村民。覃某家在早年申请了宅基地使用权，修盖了一座200平方米的房子，进行了简单的装修，获得了房屋所有权证。2021年1月，开发区管委会正式进行征地补偿工作，以村为单位进行登记。覃某及部分村民对征地补偿内容、归属、分配等存在疑问，导致前期的登记工作推进困难。为加快征收进度，开发区管委会准备为村民召开一场咨询解答座谈会。那么，征收村里的土地，应当如何补偿呢？

解析

我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权，村集体土地所有权归属于村民集体。政府出于公共利益的考量，可以按照法定权限和程序征用村集体所有的土地进行规划、开发，并根据相应的标准规定给予土地所有权人、使用权人、承包人等利益相关人一定的补偿。土地是农民维持生活、进行生产的基础，应当依法、足额、及时保障农民合法权益。在征地过程中，需要明确征地赔偿项目及赔偿费用的归属等问题，以此保障利益相关人的合法权益。根据《民法典》第243条第2款的规定，征收集体所有的土地，补偿项目包括土地补偿费、安置补助费、村民住宅补偿费、其他地上附着物补偿费、青苗补偿费、被征地农民的社会保障费用。其中，土地补偿费归村集体经济组织所有，土地补偿费赔付后，由村集体经济组织召开村民会议，形成补偿款分配方案；村民住宅补偿费、其他地上附着物补偿费、青苗补偿费等根据村民个人情况有所差异；被征地农民的社会保障费由县级以上地方人民政府纳入相应的养老等社会保障体系。

在上面的案例中，覃某所在村的土地被征收后，村集体经济组织应当获得土地补偿费，归集体所有，覃某会获得青苗补偿费、村民住宅补偿费等。此外，覃某因承包土地被征收，无法进行生产生活，还会获得相应的社会保障费。

条文

《中华人民共和国民法典》

第二百四十三条第二款 征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

6.渔民意外发现无人小岛，可以据为己有吗？

案例

谢某是长岛县的居民，祖辈靠海而居，以打鱼为业。某日，谢某和同村渔民按照平常的捕鱼路线出海打鱼，当谢某一行人航行到长山列岛时，海上突然大雾弥漫，能见度极低，风力达到7级。谢某一行人在恶劣的天气条件下迷失了方向，艰难前行。两个小时后，天气好转，大雾渐渐消散，一座无人岛出现在了谢某一行人面前。该岛是长山列岛中的一个小岛，面积仅有0.078平方千米，距离长岛县城约15海里，岛上并没有居民居住，只有出海打鱼的渔民偶尔会在岛上停靠，躲避风雨。对于这座无人小岛，谢某一行人可以将其据为己有吗？

解析

我国国土辽阔，山岳、湖泊、草原、沙漠、海岛等自然资源类型丰富。众所周知，土地、矿藏、水流、海域、森林、草原、荒地、滩涂、海岛等自然资源的所有权归属于国家。其中，海岛包括有居民海岛和无居民海岛，无居民海岛是指不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛，对于无居民海岛，2010年3月起施行的《海岛保护法》明确规定无居民海岛归国家所有，由国务院统一规划、管理。《民法典》第248条继承前法规定，明确无居民海岛所有权属于国家，国务院为具体管理机关，代表国家对海岛进行统一规划、开发利用。无居民海岛蕴含着丰富的资源，具有重要的经济价值和生态价值，关涉国家海洋权益，是国家海洋开发战略的重要一环。国务院代表国家行使无居民海岛所有权，有利于最大限度地合理开发、保护海岛自然资源。

在上面的案例中，谢某等人虽然发现了一处无人岛，但并不能理所当然地将其据为己有，随意开发利用。无居民海岛和土地、矿藏、水流、海域、森林等自然资源一样，所有权归属于国家。由国家进行统一管理、集中开发才能更好利用、发挥自然资源的价值。

条文

《中华人民共和国民法典》

第二百四十八条 无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。

《中华人民共和国海岛保护法》

第四条 无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。

7.村民有权查阅村集体的财产收入及支出明细吗？

案例

20世纪90年代，为方便农业生产灌溉，凤凰村组织修建了水库。随着社会经济的发展，生产经营呈现多样化发展趋势，凤凰村除了发挥水库的蓄水灌溉功能，还允许本村村民以竞价方式承包水库进行水产养殖，承包所得收入归村集体所有。2021年1月，凤凰村村委会进行了财务公开，村民发现村集体财产已经所剩无几。有村民认为，承包水库所得收入十分可观，除了维持村集体的正常开销，应当有较多结余，因此对村集体的财产收入和使用情况产生了疑问。在这种情况下，村民有权查阅村集体的财产收入及支出明细吗？

解析

村集体经济组织的成员依法对村集体财产享有所有权，有权知晓财产使用情况并且可以通过村民会议决定集体财产的用途。但是在实践中，村委会等村集体组织往往通过简单的张贴方式公布村集体组织的财产状况，村民并不能详细了解每一笔收入的使用情况。对此，《民法典》第264条规定，村民委员会等集体经济组织有义务向集体成员公布集体财产的收入、支出等情况，村集体成员可以查阅、复制相关资料。该项规定进一步保障了集体成员的知情权和监督权，有利于集体财产得到合理使用并受到有效监督。

在上面的案例中，凤凰村部分村民对村集体财产收益和使用情况存在疑问，可以要求村集体经济组织依照法律、行政法规以及章程、村规民约的要求对外公布财产状况。在此过程中，村民也可以要求对村集体经济组织账簿等进行查阅、复制，村集体经济组织不得以任何理由拒绝。

条文

《中华人民共和国民法典》

第二百六十四条 农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。

8.业主委员会在什么情况下可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修基金？

案例

黄某系禾木小区的业主。小区建造完成到现在已经有7年了，黄某居住的单元楼房屋外墙、屋顶等出现了破损,几次暴雨过后，破损程度更加严重，外墙皮有时会掉落下来，很容易砸到行人，非常危险，需要尽快进行维修。黄某多次向小区业主委员会反映情况，要求尽快维修。业主委员会成员向某解释说，不是他们不想修，而是因为建筑物及其附属设施的维修资金的使用需经业主共同决定，现在无法召集规定数量的业主就此事进行表决，因此无法动用小区维修金。黄某很疑惑，难道业主委员会不能直接依法申请使用维修金吗？那么，业主委员会在什么情况下可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金？

解析

现实生活中，小区建成后经常会面临需要对建筑物及其附属设施进行维修、更新和改造的情况，但实践中存在着建筑物及其附属设施的维修资金收取难、签字表决难、提取使用程序烦琐等问题，给小区业主的正常生活带来不便。对此，《民法典》第281条不仅扩大了建筑物及其附属设施维修资金的使用范围，还在程序上新增了业主委员会“依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”的方式。该条第2款规定，对于紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

在上面的案例中，黄某居住的单元楼外墙、屋顶等出现了破损，不仅会危及房屋安全，还会危及楼下往来行人的安全，属于紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的范围，可以由业主委员会依法申请使用维修资金对破损的房屋外墙、屋顶进行维修。

条文

《中华人民共和国民法典》

第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

9.物业服务企业在小区电梯间投放广告产生的收入应归谁所有？

案例

元某是某物业公司负责人，在公司开始为幸福小区（刚建成，还没有成立业主委员会）提供物业服务时，元某私自与一些商家达成在小区各电梯内投放商业广告的协议。两年间，该物业公司共收取广告费4.5万元。幸福小区业主委员会成立后，要求物业公司归还这笔费用。元某当场拒绝，称广告费系公司的经营性收入，应该用于弥补物业服务费的不足，不应该交给小区业主委员会。小区业主委员会随即要求元某拿出物业服务费亏损的凭据，元某一直没有提供凭据，并拒绝归还电梯广告收入。那么，物业服务企业在小区电梯间投放广告产生的收入应归谁所有？

解析

如今，因为在小区投放电梯广告的费用较为便宜，广告宣传效果也较为明显，越来越多的商家选择在小区电梯间内投放广告，随之也引发了小区电梯广告收入的归属问题。对此，《民法典》第282条明确规定，利用业主共有部分产生的收入属于业主共有，但同时也考虑到小区管理人对此付出的心血，所以允许扣除合理成本。

在上面的案例中，商家在幸福小区各电梯投放广告的行为实际上是在利用业主共有部分进行商业宣传，所以这部分广告产生的收入属于业主共有，该小区物业应当将4.5万元电梯广告费扣除合理成本之后归还给业主。

条文

《中华人民共和国民法典》

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

10.物业服务企业或者其他管理人是否有义务在小区开展垃圾分类工作？

案例

陆某是荷花小区的物业公司负责人。一天，陆某接到政府通知，要求该物业公司协助配合有关部门在荷花小区施行垃圾分类。陆某接到通知后，认为这件事不是特别重要，物业公司也没有执行的义务，便只向小区业主发送了垃圾分类的相关通知，没有在小区大门处设置垃圾分类回收点。经过一段时间后，政府派专人来检查垃圾分类工作开展情况，发现荷花小区根本没有按规定进行垃圾分类，对陆某进行了严肃的批评。那么，物业服务企业或者其他管理人是否有义务在小区开展垃圾分类工作？

解析

现代社会，物业服务企业在小区日常管理中承担了比较多的责任，在推进垃圾分类、人口普查、疫情防控、治安秩序维护等工作中发挥了重要作用。为切实维护小区居民的人身财产安全和社会公共利益，避免个别物业服务企业消极怠工，不配合政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，《民法典》第285条第2款为物业服务企业及其他管理人设定了“执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施”的义务。由此可知，对于政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，物业服务企业或者其他管理人是有义务执行的。

在上面的案例中，垃圾分类属于政府依法实施的管理措施，陆某作为小区物业公司负责人，在接到政府通知后有义务执行政府依法实施的垃圾分类措施，应积极配合开展相关工作。

条文

《中华人民共和国民法典》

第二百八十五条第二款 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

11.邻居违章搭建，损害自身合法权益的，当事人可以怎么办？

案例

田某是合家欢小区5栋1单元3楼的住户。因为个人需要，田某私自在过道窗户前搭建了一个储物间。这样一来，不仅过道变得狭窄，来往不方便，隔壁董某家客厅（对着走廊）的采光和通风也受到影响。于是，董某向小区业主委员会反映情况，并多次与业主委员会委员李某一起与田某协商，但田某一直未处理，甚至还辱骂董某。董某无奈之下只好向住建部门投诉。请问，邻居违章搭建，损害自身合法权益的，当事人可以怎么办？

解析

对于在小区内任意弃置垃圾、装修房屋产生噪声、侵占通道、违章搭建、拒付物业费等行为，除了可以请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等，《民法典》第286条还增加了一种救济方式，即向有关行政主管部门报告或者投诉。由此可知，业主或行为人违章搭建，拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉。

在上面的案例中，田某私自在过道窗户前搭建储物间的行为，已经影响到了同楼层其他住户对公共过道的使用，侵犯了邻居董某的合法权益，董某及小区业主委员会委员李某多次与田某协商，但田某一直未处理，故董某可以依法向住建部门投诉。

条文

《中华人民共和国民法典》

第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

12.将共有的平房改为仓库，需要经过多少人的同意？

案例

顾某甲、顾某乙、顾某丙、顾某丁四人为亲兄弟，共同继承了刚去世的父母遗留下来的一大间平房。四人达成协议，约定各自享有该平房四分之一的产权份额，因管理该房屋产生的相关费用由四人分摊。随后，四人对该平房进行了产权变动登记，权利人登记为四人，共有情况为按份共有。因平房的增值空间有限，且考虑到该平房所在的地理位置，2021年4月，顾某甲和顾某乙商议，决定将该平房重新修缮，改为仓库使用。因顾某甲和顾某乙是家中大哥和二哥，平日里对家里的事也是说了算的，就未与其余二人商量，直接动工修缮了房屋。完工后，顾某丙和顾某丁提出了异议，认为顾某甲和顾某乙的做法侵犯了其共有人的权益。那么，顾某甲和顾某乙的行为是否合法？如需重修房屋，应至少经几人同意才算合法？

解析

按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。也就是说，每一按份共有人都在其相应份额上对共有物享有占有、使用、收益和处分的权利。但在现实生活中，经常有共有人发现在其不知情的情况下共有物被其他共有人私自处分的情况发生。为了保护各共有人的权利不被侵犯，《民法典》第301条规定，共有人对共有的不动产或者动产进行处分、作出重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。如果共有人事先对相应情形作出了约定，则应依照其约定处理。

在上面的案例中，平房为顾某甲、顾某乙、顾某丙、顾某丁四人按份共有。顾某甲和顾某乙将平房重新修缮改为仓库使用的行为已经改变了共有物的性质和用途，构成重大修缮行为。因此，顾某甲和顾某乙应当在作出处分行为前先取得占份额三分之二以上，即三个以上的按份共有人同意才可以动工。然而顾某甲和顾某乙未与其余共有人商量就直接动工了，因此其行为是不合法的，应至少再争取一个共有人同意。

条文

《中华人民共和国民法典》

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

13.因装修而添附在房屋内的建筑材料所有权归谁？

案例

2021年3月，刘某为准备结婚而购置了一套房产。贾某系刘某雇用的为新房进行装修施工的工人。双方于同年4月签订了装修合同，合同约定：工程期限为60天，工程价款为12000元，贾某如需购买建筑材料应当在取得刘某同意后自行购买并由刘某最后统一清算费用。房屋装修如期完成，刘某在验收时发现房屋装修过程中贾某先行购买的许多建筑材料并未征得自己同意，并且这些建筑材料的风格自己并不喜欢，因此不该偿付这些材料的费用。那么，在该批材料难以拆除的情况下，其所有权应当归属于谁？刘某是否应该偿付贾某先行垫付的材料费呢？

解析

添附是指因加工、附合和混合而产生一种新的物的行为。如果这个“新的物”在物理上不可拆解或者拆解后会对物的价值有极大破坏，则应本着维持物权秩序、物的整体经济价值的原则以及保护无过错当事人的原则进行权利和义务的分配，这也是我国民法中公平原则的体现。《民法典》第322条规定，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

在上面的案例中，装修工人贾某完成装修后，装修材料已经附着于刘某的房屋上，成为房屋难以拆解的一部分，如果强行拆解会造成更大的经济损失，破坏新物也就是整体装修工程的效用。但二人在装修合同中已经明确约定贾某应当经过刘某同意后才可购买和使用装修材料，因此贾某私自用料并垫付价款的行为是不符合约定的，即贾某存在过错。在双方对“添附物的归属”未作约定的情况下，根据充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则，装修后材料的所有权应当以归刘某所有为宜，刘某应当支付贾某事先约定的工程价款和材料费用，但贾某应当根据其过错对刘某进行适当赔偿。

条文

《中华人民共和国民法典》

第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

14.在无人领取的情况下，遗失物经过多长时间会归国家所有？

案例

一天，丽丽和小于在某市的商业步行街购物，在逛街途中发现地上有一枚金戒指。这枚金戒指造型独特，戒圈内侧还刻有疑似姓名首字母的字样。二人觉得这枚金戒指对于失主来说一定有不寻常的意义，便在周围寻找了很久，可是一直没有找到失主。离开前，他们将金戒指交到了步行街附近的派出所，警察对他们表示感谢，并及时发布了招领公告。但一年多过去了，仍未有人到派出所认领这枚金戒指。那么，无人领取的遗失物多久之后会归国家所有？

解析

拾金不昧既是中华民族的传统美德，也是现代法律所倡导的文明精神。为了鼓励拾金不昧的行为，帮助权利人及时找回遗失物，《民法典》第314条、第315条规定，遗失物的拾得人应当及时通知权利人领取，或者将其送至有关部门，有关部门应当通知权利人或者及时发布招领公告。但是，为了及时确定遗失物的归属，该法第318条同时规定，遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。

在上面的案例中，丽丽和小于将捡拾到的金戒指上交到公安机关，如果公安机关发布招领公告一年后仍无法找到金戒指的所有权人，金戒指将归国家所有。

条文

《中华人民共和国民法典》

第三百一十四条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第三百一十五条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

第三百一十八条 遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。