疑难问题

1.购房中的“五证”、“两书”是指什么？

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，其中必须具备“五证”、“两书”。具体是：

（1）《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

（2）《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

（3）《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

（4）《建设工程施工许可证》又称《建设工程开工证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

（5）《商品房销售（预售）许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市、县国土资源与房屋管理部门，证书由国土资源与房屋管理部门统一印制、办理登记审批和核发证书。

（6）《住宅质量保证书》，是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

（7）《住宅使用说明书》。《住宅使用说明书》是开发商对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。

在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，“五证”和“两书”是否完备。

2.通过房屋中介机构买房时，如何防止“一房二卖”？

魏先生2003年7月份时，预计某地段的二手房价格会出现较高幅度的上涨。为此，他通过中介公司，物色了一套总价60万元的二手房，并与该房业主签订了《房屋买卖合同》，支付了首付款12万。后来，业主突然反悔，拒绝履行合同，要将房屋转卖给他人。原来业主已经和另一位购房者也签订了《房屋买卖合同》，并办理了房屋产权过户手续。

现在房地产市场上一房二卖时有发生。这是一个典型的通过房屋中介机构买房时一房二卖案例。中介公司向多位购房者收取定金，会导致一房二卖；业主同时通过多家中介公司卖房，会导致一房二卖；某些人为骗取钱财，将同一套房屋反复销售，也导致一房二卖。那么，如何防止一房二卖呢？

首先，购房者要确保业主已经签收定金。

通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后。购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。通常，购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况的发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般情况下，买卖双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取定金。但是，购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。

其次，购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证。

业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式交易，还有一段时日。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到市区各房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权证对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不符，购房者需要小心了，业主有可能将房子“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后.若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房子一房二卖提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。

再次，购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。这样可以避免某些人将房屋“一房两卖”后，诈骗购房者的购房款。

另外，《物权法》确立了一种新型的登记制度，即预告登记制度，可以避免“一房二卖”，《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3.购房者买了没有产权的房子该怎么办？

孔先生的一个朋友将其一套单位分配的住房出售给他，双方签订了购房合同。合同约定，卖方单位为卖方办理产权过户手续后，卖方将房屋产权过户给孔先生。孔先生交付了购房款后，得知该套房屋是对方超占的住房，无权进行买卖。房屋至今未办理产权过户手续。

本案中，双方签订了购房合同，并在合同中约定，卖方单位为卖方办理产权过户手续后，卖方将房屋产权过户给购房者孔先生，并且孔先生也交付了购房款。但根据法律的有关规定，本案因作为合同标的的房屋系卖方超占的住房，卖方无权将其出售，因此，双方签订的购房合同是无效的。依据《合同法》关于无效合同处理的规定，买方应将房屋返还给房屋所有人，同时要求卖方返还购房款。并且，对于因卖方出售超占房屋给买方所造成的损失，买方有权要求对方给予赔偿。

4.购房者购买预售商品房如何支付房价款？

一些房地产开发商由于资金实力不够，通常以预收购房者的购房款来完成项目的开发建设。为防止被开发商利用，购买预售商品房的居民在交纳房价款时应注意：

（1）先交定金，以后再分期付款，同时在首期付款中应扣除定金部分。

（2）余款分期支付的期限与间隔，最好是与房屋的建设进度同步。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，建房完成一半时收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收完。

5.商品房楼顶及墙面广告牌的收益该归谁享有？

现在一些临街的商品房楼顶及墙面大多设置有广告牌。对于设置这些广告牌所得的收益，该楼的业主是否有权分享呢？

根据建设部和国家工商行政管理局2000年发布的新商品房买卖合同示范文本第17条，该商品房所在楼宇的屋面使用权（即楼顶天台）、外墙面使用权属于开发商与购房者约定的内容，即双方可以约定楼宇的屋面使用权（即楼顶天台）、外墙面使用权归谁享有。

其约定的结果和广告收益的归属有直接的关系。不同的约定内容，有不同的法律后果。

（1）如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业主委员会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业主委员会同意，并不影响业主的生活，是不需要向业主委员会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方。

（2）如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主委员会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。

所以，购房者在签订合同时，一定要注意把楼宇的屋面和外墙面的使用权约定归全体业主所有，特别是对于在中心城区以及那些临街的楼宇，因为这关系到每个业主的切身利益。

但是，如果双方对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有没有约定，该如何处理呢？目前尚无明确规定。不能当然认为归开发商或者物业管理公司享有。

从法律角度分析，业主在购买房屋时，在其购房价款中已包含公共建筑的分摊价款，那么购房人应是公共建筑的产权共有人。楼房的屋顶作为该楼房的公共建筑部分，其产权应属于该楼房的各产权人。那么，开发商在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用，开发商对此经营时，需要征求房屋所有共有人同意后才可以进行。并且对经营所得的收益，应与全体业主按约定的比例分成。