典型案例

1.吴某诉广州市某房地产开发有限公司房屋买卖案[6]

问题提示

房屋认购书中约定的赠送天台花园效力如何？

【案情】

原告（上诉人）：吴某。

被告（被上诉人）：广州市某房地产开发有限公司（以下简称大江公司）。

原告诉称：1998年4月18日我与被告签订名门大厦认购书，约定由我购买名门大厦豪门阁33/34楼07室，建筑面积251.33平方米，总房价人民币3534970元，展销会期间送一年管理费、一年期会员卡，且成交满350万元送车位一个及天台花园面积约93.9平方米等。同年4月28日双方签订了房地产预售契约，契约签订后，我按约交付了四成房款和相关费用。1998年8月10日被告通知我只能送车位和天台花园的使用权，这无疑分割了我订立合同时所预期的完整产权及利益。现起诉要求被告赔偿我的损失共计1123054元。

被告辩称我公司与原告签订认购书时，已口头明确告知原告赠送车位和天台花园是送使用权。天台花园是公共面积不能赠送，原、被告对此都有责任，我公司同意赠一个有长期使用权的车位给原告。我公司没有违约，不同意原告的请求。

【审判】

（一）一审情况

广州市天河区人民法院经公开审理查明：1998年4月18日吴某与大江公司签订名门大厦认购书，约定由原告购买名门大厦豪门阁复式33/34楼07室，建筑面积为251.33平方米，经展销会优惠及轻松按揭优惠后，总楼价为人民币3534970元等条款。另经双方协商在备注中约定：展销会期间送一年管理费、一年期会员卡（主卡）一张、副卡二张、成交满350万元送车位一个，送天台花园面积93.9平方米等条款，但未约定车位的具体情况。大江公司在同期的推销广告中介绍有展销会隆重推出顶层复式送天台花园、成交额达350万元送车位一个等优惠条件。1998年4月28日双方签订了房地产预售契约，约定交楼时间为1999年12月31日。1998年5月15日广州市房地产交易所对该契约进行了鉴证。双方在预售契约中未再重申认购书中所列优惠条件。预售契约签订后，吴某依约交付了房款及其他费用等共1123054元。吴某没有在大江公司提供的购买名门大厦顶层复式单元赠送天台花园协议书和赠送车位使用权协议书上签名。吴光华未能提供充分证据证明其不能获赠天台花园和车位所有权的损失情况。

上述事实有下列证据证明：

（1）名门大厦认购书，证明双方签订购书的时间及内容。

（2）房地产顶售契约，证明双方签约时间及内容。

（3）大江公司在展销会期间印发的宣传广告及销售价格表，证明大江公司在展销会期间的购房优惠条件及名门大厦的销售价格。

广州市天河区人民法院经审理认为：吴某与大江公司签订的认购书和顶售契约是双方当事人的真实意思表示，大江公司在将名门大厦豪门阁33/34楼07室房屋所有权卖给吴某的同时将应属整栋楼房所有业方共同使用的天台许诺赠送给吴某，该赠送行为是违反有关规定和无法实现的，应为无效的赠送行为。对此双方均有一定责任。大江公司在认购书中许诺赠送停车位一个给吴某，但双方未对所赠送车位的具体情况及是否拥有产权等问题作明确约定，大江公司表示可送有长期使用权的车位给吴某，并无不当。因吴某未能提供充分证据证明其未能获赠天台花园和车位所有权的损失情况，吴某要求大江公司赔偿其损失的诉讼请求不成立，不符合《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条的规定。

广州市天河区人民法院依法作出判决：

驳回原告吴某的诉讼请求。

案件受理费15630元，由原告吴某负担。

（二）二审情况

上诉人（原审原告）诉称：原审法院以“天台的赠送行为违反有关规定和无法实现，赠送行为无效，双方均有一定责任及未对车位是否拥有产权作明确约定”等为由而驳回其诉讼请求的理由不充分，请求撤销原审判决，判令大江公司补偿其无法获赠天台花园的损失70万元，并要求大江公司在其购买的房屋土地使用年限内给予其无偿使用一个车位。

被上诉人（原审被告）辩称：同意原审判决，并表示同意在名门大厦的土地使用年限内提供一个车位给吴某无偿使用。

广州市中级人民法院经审理查明：1998年4月18日，大江公司与吴某签订名门大厦认购书，约定由吴某认购名门大厦豪门阁复式33/34楼07室，建筑面积约为251.33平方米，认购价人民币3534970元；买卖双方同意在未签订正式预售契约之前，此认购书作为法律有效之合约，在买卖双方签订正式预售契约生效时，此认购书则为正式预售契约所代替；展销会期间送一年管理费、一年期会员卡（主卡一张、副卡二张），成交满350万元送车位一个，送天台花园面积约93.9平方米等。同年4月28日，大江公司（甲方）与吴某（乙方）签订房地产预售预约（该契约经广州市房地产交易所鉴证），其中约定：乙方购买名门大厦第33/34层07室，建筑面积251.33平方米，成交价格为人民币3534970元；乙方享有其房产占用范围的土地使用权70年，即1996年6月至2066年6月；甲方应于1999年12月31日前将该房地产建成正式交付乙方使用等。但双方未在上述契约中约定认购书中所列的优惠条件。上述契约签订后，吴某向大江公司交纳购房款1064962元、契税及综合服务费57084元。大江公司在1998年4月的促销广告中介绍在展销会期间隆重推出顶层复式送天台花园，成交额达350万元送车位一个等。本案二审审理期间，吴某与大江公司已就车位问题达成一致意见，即大江公司提供名门大厦车位一个供吴某无偿使用，使用年限为名门大厦的土地使用年限（即至2066年6月止）。

双方在二审审理期间均未提供新的证据。

广州市中级人民法院认为：吴某与大江公司在自愿、平等的基础上签订的预售契约是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方均应自觉履行。虽然双方在认购书中约定了购买顶层复式送天台花园的条款，但该条款约定既不明确又违反天台权属应属公用的法律规定，应无效。双方当事人在事后的契约中又未约定该条款，这表明当事人在订立合同时已变更了认购书中的内容，故应以最后约定为准。因该条款内容与广告宣传内容一致，故可视为大江公司的广告宣传的促销手段。故依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条、第四十九条的规定，大江公司应对其广告不实酌情给予吴某经济补偿50000元。至于双方讼争的车位使用权问题，因双方已达成由上诉人在名门大厦的土地使用年限内（即至2066年6月止）无偿使用该大厦的一个车位的一致意向，车位使用权纠纷已解决，车位的具体位置可由双方另行确定。审查原审判决适用法律不当，应予撤销。

广州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款的规定，判决如下：

1.撤销广州市天河区人民法院（1999）天法民初字第77号民事判决。

2.自本判决书送达之日起10日内，广州市某房地产开发有限公司一次性向吴某支付补偿金50000元。

一、二审受理费各15630元，均由吴某、广州市某房地产开发有限公司各半负担。

2.李学某诉宁夏荣达房地产开发有限公司不支付房屋案

问题提示

不履行房屋买卖合同中的房屋交付的，如何承担责任？

【案情】

原告：李学某。

被告：宁夏荣达房地产开发有限公司。

法定代表人梁生科，宁夏荣达房地产开发有限公司董事长。

原告李学某与被告宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理，依法由代理审判员刘书雅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李学某及其委托代理人王宁红，被告荣达公司委托代理人胡翠宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告李学某诉称，2011年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发在建的位于大武口区南沙窝锦林小区金海国际项目的金海商贸中心E-＊＊＊号商品房一套，层高5.1米，房屋建筑面积48.18平方米，其中套内36.3平方米，公摊面积11.88平方米，单价5980元，总房价288116元。合同同时约定被告应于2012年12月31日前交付该房产及违约责任等内容。另被告按宣传广告承诺的还和原告签订了该住宅内部免费送精装修的标准和原告自主选材协议。但合同签订后，被告却不能按约交付原告所购房屋，也没有履行承诺的赠送精装修，且至原告诉讼时房屋仍未达到居住的基本条件。原告为此诉至法院，请求判令：1.请求依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即退还购房款288116元；3.判令被告支付违约赔偿金121344元；4.诉讼费用由被告承担。

被告荣达公司辩称，目前涉案房屋已可交房，双方可协商接房事宜，故不同意解除合同，且原告并未按合同约定进行催告，也无权行使解除权。

原告为证明其诉讼主张成立向本院提交的证据，被告荣达公司的质证意见：

证据一、商品房买卖合同一份及购房发票两张，用以证实被告荣达房产公司于2011年10月11日与原告签订买卖合同，约定将金海商贸中心E-＊＊＊号商品房以288116元的总价出售给原告，并约定2012年12月31日前将该房交付原告，该合同第7条第四款规定，被告迟延交房经乙方催告30日后乙方有权解除合同，甲方按照总房价款从合同签订之日起至合同解除之日，支付同期利息的2倍赔偿损失，并退还所收房款。购房发票证实原告已向被告交付了全部房款的事实；

证据二、自主选材协议复印件一份，用以证实被告联合开发商石嘴山市金岩商贸有限公司根据承诺的宣传与原告签订了购房送装修的标准条件及选材的事实；

证据三、宣传彩页一张，用以证实本案诉争的房地产开发项目系被告荣达房产公司与石嘴山市金岩商贸有限公司共同联合开发，该项目二被告公开宣传承诺，系送精装修复式公寓的事实；

证据四、石嘴山市住房保障城市管理局（2014）109号答复意见书复印件一份，用以证实该房在2014年8月21日之前原告和买该项目的其他房主，共同到信访局多次信访，要求尽快交房的事实，及该项目2014年8月21日之前水、电、气正在建设中，不具备交房条件；

证据五、个人住房借款抵押担保合同一份，证明原告为购买涉案房屋向银行高息贷款，承担高于银行基准贷款利率10％以上的利息。

证据六、证人证言两份，证明原告向被告催告交付房屋的情况。

被告荣达房地产公司质证对证据一无异议；对证据二的关联性有异议，此份装修合同与被告荣达公司无关；对证据三的关联性及证明目的有异议，宣传彩页系开发房地产时做宣传广告时所用，原告与被告荣达公司之间的约定最终应以所签订的商品房预售合同为准；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系复印件不能与原件相比对，真实性无法确认；对证据五三性无异议，但对证明目的有异议，此份借款合同属公积金贷款，不是银行按揭贷款，其利率远远低于银行按揭贷款利率。对证据六真实性有异议。证人系原告的亲友及同事，所做证言具有明显倾向性，且没有其他证据相佐证，被告不予认可。

【审判】

本院的认证意见为，原告的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证证明原告的证明目的，本院予以确认。原告的证据六证言无其他证据相印证，本院不予确认。

被告荣达公司未向法庭提交证据。

根据原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下事实：

2011年10月11日，原告与被告荣达公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买石嘴山市金岩商贸有限公司挂靠被告荣达公司开发建设的金海商贸中心E-＊＊＊号商品房一套，房屋总价款为288116元。合同约定被告应于2012年12月31日前交付该房产，并约定被告延迟交房经催告后30日仍不能交付的，原告有权解除合同。同时可要求被告按照总价款自合同签订之日起至合同解除之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算赔偿原告损失。石嘴山市金岩商贸有限公司按宣传广告承诺的与原告签订了免费赠送精装修的协议。合同签订后，原告交付房款288116元，但被告却未能按约交付房屋，也没有履行承诺的赠送精装修，且到原告诉讼时房屋也没有达到居住的基本条件，原告为此诉至法院。

本院认为，依法成立并生效的合同，双方当事人应依约履行。原、被告在合同中约定被告应当于2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，但至本案法庭辩论终结前，被告未向法庭提交证据证实涉案房屋满足交付条件或通知原告接房，被告逾期交房时间较长，其行为导致原告合同利益不能实现，已构成根本违约，原告要求解除合同的请求有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，当事人应当按约对合同进行清理，故被告应按约返还购房款288116元。原告要求被告支付违约赔偿金121344元，双方约定以合同总价款按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍赔偿，本院按照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍支持原告的主张，计算为116901元｛288116元×6.40％÷365天×1157天×2倍，自2011年10月11日至2014年12月11日｝。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告李学某与被告宁夏荣达房地产开发有限公司于2011年10月11日签订的关于大武口区金海商贸中心E-＊＊＊号的商品房买卖合同（合同编号＊＊＊＊＊＊）；

二、被告宁夏荣达房地产开发有限公司向原告李学某返还购房款288116元，赔偿损失116901元，合计405017元，于本判决生效后十日内付清。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7442元，减半收取3721元，由原告李学某负担40元，由被告宁夏荣达房地产开发有限公司负担3681元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。

3.马某诉厦门某集团有限公司商品房购销合同中对不能计入产权的露台出售纠纷案[7]

问题提示

转让“露台”的行为如何定性？

【案情】

原告：马某。

被告：厦门某集团有限公司。

2000年4月29日，双方当事人签订一份《商品房购销合同》，约定马某向某集团购买明发国际新城7号楼401室，建筑面积为124.18平方米（含公摊面积19.53平方米），该房附属用房露台118.8平方米，另约定该商品房不属于政府定价，售价总金额为564234元（其中含附属用房×元），合同还约定了价款支付方式及房屋交付期限等。合同签订后，马某即按约支付首期款174234元，余款390000元于2000年6月16日通过办理银行按揭已如数支付给某集团，某集团于同日出具一份商品房专用发票给马某。此后，马某认为某集团对不能计入产权登记的露台进行出售，违反了建设部《商品房销售面积及公摊建筑面积分摊规则（试行）》及《民法通则》的有关规定，该销售行为无效，并为此诉至法院。

原告马某诉称，2000年4月29日，原、被告签订一份《商品房购销合同》，约定被告将明发国际新城7号楼401室及其附属用房露台以总价款人民币（币种不同）564234元出售给原告，其中该房建筑面积为124.18平方米，被告以每平方米3300元出售，价款409794元。露台118.8平方米，被告以每平方米1300元出售，价款154440元。合同签订后，原告即按约支付首期款174234元，余款390000元于2000年6月16日通过办理银行按揭已如数支付给被告。综上，原告向被告购买的是房屋所有权，被告对不能计入产权登记的露台进行出售，违反了建设部《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》及《民法通则》的有关规定，其销售行为无效。为此，原告起诉要求被告立即返还原告支付的露台款154440元及银行按揭贷款利息13644.77元（自2000年6月16日暂计至2002年1月8日，按露台款154440元银行按揭贷款月利率0.465％计）。

被告厦门某集团有限公司（下简称某集团）答辩称，讼争合同是经公证生效的合同，对双方均有约束力，而根据该合同被告并未出售露台，露台只作为附属用房配送。合同约定该商品房不属于政府定价的商品房，按建筑面积计算，该商品房售价总金额为564234元（其中附属用房×元），据此，被告并没有出售露台，因而原告的诉求无事实和法律依据，应予驳回。

【审判】

（一）一审情况

厦门市开元区人民法院认为，双方当事人所签订的商品房销售合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，属合法有效，双方当事人均应全面履行。从合同约定的内容看，讼争房屋价款是按套计收的（包含附属用房露台），并非按每平方米单价计收，符合商品房销售管理的有关规定。马某以某集团将露台单独出售给马某的行为违法，要求某集团退还多交的露台款及利息，因缺乏证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，该院于2002年6月28日判决：

驳回马某的诉讼请求。

（二）二审情况

一审判决后，马某不服，向厦门市中级人民法院提起上诉称，（1）原审认定该商品房买卖是按套出售，完全与事实不符，认定错误。双方所适用的建设部制定的《商品房购销合同》示范文本中没有按套计价的设定，双方合同中也没有按套出售的约定。如是按套计价，则是以套为单位确定总价款，不与建筑面积挂钩。而双方所签订的合同中面积与房价却是有挂钩的，在“明发国际新城”商品房价目表中也载明了讼争房的面积单价，充分证明该商品房是以房屋建筑面积和露台面积单独计价销售，而非按套出售。（2）原审认为，讼争房屋是按套计收的（包括附属用房露台），并非按每平方米单价计收，符合商品房销售的有关规定。该认为明显错误。商品房按套（单元）计价销售是《商品房销售管理办法》规定的三种计价方式之一。所销售的商品房建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成，而不包括全体业主所共有的露台。因此，某集团将讼争房屋（包括露台）按套计价出售，明显违反了《商品房销售管理办法》等有关规定。（3）原审认为马某以某集团将露台单独出售的行为违法，要求某集团返还支付的露台款及利息，缺乏证据支持，不予支持。该认为是原审承办人员对马某提供的大量证据不作客观、公正认证，不进行综合分析审查判断所导致的错误认为。马某提供的证据有《商品房购销合同》、《楼宇按揭借款合同》、商品房销售专用发票一份、“明发国际新城”商品房价目表一份和李华、易中天证词一份。这些证据源于商品房购销合同的实际履行中，均能直接证明某集团将露台单独销售的事实。原审法院否定其证明效力，缺乏起码的客观性和公正性。为此，上诉请求撤销原审判决，判令某集团返还马某支付的露台款及其银行按揭贷款利息。

被上诉人某集团答辩称，首先，确定双方法律关系的基础商品房购销合同中并未约定将露台单独出售。其次，按套计价出售中房屋建筑面积，与露台是否单独计价出售是无关的。在双方签订的商品房购销合同中并没有将露台单独计价出售的约定。因此，原审判决是正确的，应予维持。

厦门市中级人民法院经审理查明，双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，对一审查明事实予以确认。另查明，明发国际新城一至二层为某集团自有综合商场，本案讼争露台即为商场的露天屋盖，仅由马某单家独户使用，他人均无法进入。

厦门市中级人民法院认为，本案从露台的建筑结构看，明发新城三楼的“露台”不属住宅楼建筑物所覆盖的范围，不存在与购买住宅的全体业主共有的关系，且现行房地产法律、法规对商品房外墙（包括屋盖）的所有权没有明文规定。在国家关于建筑物面积计算规则中该部分不计建筑面积，自然也就没有登记权属的意义。因此，某集团在与购房人签订的商品房购销合同中约定有偿转让露台的使用权，不违反现行法律、法规的强制性规定，也不损害露台以下房屋业主的财产所有权，双方约定有偿转让露台之行为不属无效民事行为，至于房地产部门不予登记该露台的权属并不影响转让合同的效力；马某原诉及上诉以某集团将露台单独出售给马某的行为违法并主张该行为无效，请求某集团退还多交的露台款及利息，没有法律依据，不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，该院于2002年10月22日判决：

驳回马某的上诉，维持原判。

4.徐莺某与宁波世茂新领域置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

问题提示

房屋买卖合同交付时间未至，关于学区房的纠纷如何处理？

【案情】

上诉人（原审原告）：徐莺某。

委托代理人：李晓某。

委托代理人：郑同某。

被上诉人（原审被告）：宁波世茂新领域置业有限公司。

法定代表人：许世某。

委托代理人：曹小某。

委托代理人：卢陈某。

上诉人徐莺某因与被上诉人宁波世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2014年8月15日作出的（2014）甬北民初字第822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人李晓某、郑同某，被上诉人的委托代理人卢陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

【审判】

（一）一审情况

原审法院经审理认定：2013年10月21日，原告徐莺某与被告世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告出售天境花园3号楼907号房屋一套，建筑面积为103.54平方米，总价款为2078794元，2015年3月31日前向原告交付房屋，项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学和江北实验中学，并约定社区用房属于业主共有。原告向被告支付了首付款。2014年江北区学区政策未将江北实验小学纳入涉案楼盘范围内。对涉案楼盘的社区用房，经原、被告双方明确，所有权属于政府。

原审原告徐莺某于2014年7月4日诉至原审法院，请求判令：撤销原审原告与原审被告于2013年10月21日签订合同编号为2013xxx074的《商品房买卖合同》。

原审法院经审理认为：当事人对自己主张的事实有责任提供证据予以证明。原告提出在合同签订过程中被告就学区房问题对其存在欺诈，但根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告承诺的是“本项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学”，而双方约定的房屋交付时间是在2015年3月31日，现房屋交付时间尚未届至，尚无法根据现有学区划分政策推定涉案房屋交付时所在楼盘的学区划分情况，原告以此认定被告存在欺诈，依据不足，不予支持。至于原、被告之间的学区约定是否显失公平，该院认为，原告作为理性的民事主体，涉案合同系其在平等条件下自愿签订，无证据表明原、被告关于学区的约定给原告权益造成了明显不对等的不利影响，原告认为双方关于学区约定显失公平的主张，不予采纳。关于合同中约定的社区用房归属问题，被告作为专业房地产开发商，就此故意对消费者进行欺诈，不符常理，且就社区用房归属的约定，并非影响原告订立合同的主要条款，原告以此要求撤销原、被告签订的商品房买卖合同，不符合法律规定，不予支持。就绿化配套的问题，原告提供的证据尚不足以证明被告存在欺诈，故对原告的相关主张不予采信；对商品房预售许可披露及楼盘实际结顶时点问题，上述事宜与原告是否决定购买涉案房屋没有必然关联，原告以被告存在此方面的欺诈为由主张撤销双方签订的商品房买卖合同，依据不足，不予支持。综上，对原告要求撤销其与被告签订的《商品房买卖合同》的请求，依据不足，依法不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告徐莺某的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告徐莺某负担。

（二）二审情况

宣判后，原审原告徐莺某不服，上诉至本院，称：一、关于涉案房屋的学区政策问题应当属于商品房买卖过程中应当予以披露的重大事项，对上诉人作出签订买卖合同的抉择将产生重大影响。按照合同约定，涉案房屋交付时间为2015年3月底，仍然适用2014年学区政策，而不可能适用2015年的学区政策，此政策目前亦尚未出台。这与被上诉人关于涉案房屋是“双学区”的允诺严重不符，应可认定被上诉人主观上存在隐瞒故意，故意告知虚假情况，构成欺诈。二、被上诉人在社区用房归属、大水法广场及1号楼和5号楼绿化带归属问题上存在未披露或故意隐瞒，构成欺诈。三、被上诉人构成欺诈行为与涉案房屋是否已经交付即交付以后是否为双学区房缺乏关联性。四、原审法院认定双方当事人关于涉案房屋所在学区作出的约定不属于显失公平系错误。被上诉人对涉案房屋为学区房在宣传广告及合同中大肆宣传和明确允诺，且销售价格高达每平方米2万多元，充分表明双方关于学区的约定对上诉人的权益造成了明显不对等的不利影响。而实际上被上诉人对于双学区的允诺存在极大的不确定性。五、被上诉人存在捂盘销售、出具虚假封顶报告等违法事宜。六、原审判决书未详细阐述代理意见，引用法律不符合判决书的制作要求，有包庇之嫌。为此，请求撤销原判，发回重审或依法改判；上诉费由被上诉人负担。

被上诉人世茂公司答辩称：双方在合同中明确约定涉案房屋的交付时间为2015年，在2015年的学区政策出台之前，不能按以往的学区划分来作出推断，上诉人认为被上诉人存在欺诈行为缺乏依据。社区用房的所有权归政府，合同中出现社区用房归业主的条款，系合同在政府部门备案过程中自动生成的条款，被上诉人在签订合同过程中未发现此条款，发现问题后，多次向政府部门交涉，要求变更，未果。此后，被上诉人向包括上诉人在内的业主送达了说明更正函。上诉人具有完全民事行为能力，其在订立合同时已对合同内容进行了仔细阅读，不存在显失公平的情形。被上诉人在取得房屋预售许可证后，一次性将所有情况进行公示，但楼盘的销售有先后顺序，且不同时段有不同的促销措施。上诉人称被上诉人存在捂盘销售没有依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。

经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。

本院认为：根据上诉人徐莺某与被上诉人世茂公司签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋约定交付期限为2015年3月31日前，被上诉人世茂公司虽承诺“项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学”，因目前交付时间尚未届至，亦无法根据现有学区划分政策推定涉案房屋交付时所在楼盘的学区划分情况，故上诉人主张被上诉人在涉案房屋销售中存在欺诈行为，依据不足，对其据此提出的撤销双方签订的《商品房买卖合同》之诉请，本院难以支持。上诉人又提出社区用房归属等问题，被上诉人也进行了合理解释，上诉人据此认为被上诉人存在欺诈，依据不足，本院难以采信。上诉人诉称双方签订的合同显失公平，本院认为，上诉人系完全的民事行为能力人，合同亦在平等原则下自愿签订，且上诉人无相关证据证明该合同约定对其造成了明显不对等的不利影响，故对该诉称，亦不予采纳。至于上诉人所称的被上诉人存在捂盘销售等问题，因与本案无涉，本院依法不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人徐莺某负担。

本判决为终审判决。

5.黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

问题提示

预售房屋外墙及室内装修应以何为标准？

【案情】

原告：黄某，女，35岁，职员，住北京市宣武区虎坊路。

被告：北京美晟房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区旧宫镇。

法定代表人：杨美玲，该公司总经理。

原告黄某因与被告北京美晟房地产开发有限公司（以下简称美晟房产公司）发生商品房预售合同纠纷，向北京市大兴区人民法院提起诉讼。

原告诉称：原告通过签订合同，购买了被告预售的一套房屋。在办理入住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。

被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。

北京市大兴区人民法院经审理查明：

2003年8月17日，原告黄某与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄某发出《入住通知书》，现在黄某已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄某给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。

另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。

【审判】

（一）一审情况

北京市大兴区人民法院认为：

原告黄某与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请美晟房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。

据此，北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决：

驳回原告黄某的诉讼请求。

诉讼费50元，由原告黄某负担。

（二）二审情况

黄某不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉称：1.本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定，就不能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款；2.上诉人购买的是期房而非现房，故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同，这是合同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前，被上诉人对有无钢梁是清楚的，却故意隐瞒了这一情节，已经违约在先。以无合同依据驳回上诉人的诉讼请求，是颠倒黑白；3.在入住前，被上诉人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时，上诉人是在没有任何选择余地的情况下，才在《业主入住验收单》上签字，但同时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定上诉人在房屋交接时未提出异议，不是事实。请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。

美晟房产公司同意一审判决。

北京市第一中级人民法院经审理查明：

上诉人黄某所购房屋之楼号，已经由《商品房买卖合同》中表述的E-7幢2单元502号，变更为10号楼2单元502号。对此处房屋窗外的钢梁，黄某在一审中一再陈述，其已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议，该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中，经法院要求，美晟房产公司拒不交出有黄某签名的《业主入住验收单》。

经实地观察，诉争房屋窗外的钢梁，纯属该幢楼房外立面的装饰造型，对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间，对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡，从而影响窗内人的视觉感受。

除此以外，二审确认一审查明的其他事实。

二审中，上诉人黄某提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄某、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。

本案争议焦点为：1.对诉争房屋窗外的钢梁，黄某入住时是否认可？2.钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约？美晟房产公司对此应否承担违约责任？

北京市第一中级人民法院认为：

房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄某在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄某关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄某在交接房屋时未提出异议，不符合事实，应当纠正。

本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，上诉人黄某诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任；美晟房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，黄某应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄某签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄某的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄某才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄某主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。

综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决结果失当，应当纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，于2005年7月8日判决：

一、撤销一审民事判决；

二、本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄某所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。

一、二审案件受理费各50元，由被上诉人美晟房产公司负担。

6.戴某诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

问题提示

商品房订购协议中定金的法律意义如何？

【案情】

原告：戴某，女，34岁，香港居民，住上海市古北新区。

被告：江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司，住所地：苏州工业园区都市花园。

法定代表人：奚某，该公司董事长。

原告戴某因与被告江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（以下简称华新公司）发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民法院提起诉讼。

原告戴某诉称：2004年4月18日，原告与被告华新公司签订一份协议，约定由原告支付定金5万元，订购被告开发的房屋一套；如果原告在被告通知的时间不与被告签订正式的商品房预售合同，5万元定金不返还；如果被告在此之前卖出房屋，应当双倍返还定金。收到被告的签订合同通知后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合同时，由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，原告对此持有异议，与被告协商未果，特以书面表达了由于被告“不能给予明确答复，需要另择日签约”的意见，希望与被告继续协商，被告的工作人员表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要没收原告的定金，并要将房屋售与他人。请求判令被告双倍返还定金，并负担本案诉讼费。

被告华新公司辩称：4月18日签订的协议，是双方当事人的真实意思表示。签订该协议的目的，是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同。但到了该日，原告戴某并未就签约事宜与被告进行磋商。由于原告违约在先，被告已决定拒绝与其签约，故对原告5月7日所写的“客户意见”，被告工作人员仅作“已收到”处理。原告所称5月7日双方就合同上的样板房装修条款未能达成一致意见，不是签约不成的理由，其诉讼请求应当驳回。

【审判】

（一）一审情况

苏州工业园区人民法院经审理查明：

2004年4月18日，原告戴某以戴某及其夫丘荣的名义作为乙方，与作为甲方的被告华新公司签订《都市花园·天域住宅订购协议（红表）》（以下简称订购协议）一份，约定：乙方向甲方交付定金5万元，订购甲方的苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套，面积约为248.26平方米，销售单价7720元/平方米；乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还；甲方若在签约日前将该房屋转售他人，应当向乙方双倍返还定金。当日华新公司开具收据，言明收到戴某、丘荣定金5万元，并通知戴某于4月25日至华新公司处签订正式商品房预售合同。5月7日，戴某向华新公司提交一份书面意见，内容是：“本人于2004年5月7日与华新公司签约时，要求所购房屋的装修标准与样板房一致，删除合同附件二中‘样板房仅供参考，华新公司保留最终解释权’字样，华新公司不能给予明确答复，需另择日签约。”华新公司销售部副经理廖庆在该书面意见上注明：“该客户意见已收到。”5月9日，华新公司通知戴某，因其未按约于4月25日到华新公司签订商品房预售合同，已违反订购协议之约定，特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果，戴某提起诉讼。

苏州工业园区人民法院认为：《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”订购协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。按照订购协议约定，双方当事人承诺在将来签订商品房预售合同，5万元定金是履行这一承诺的担保。原告戴某应当在被告华新公司通知的2004年4月25日到华新公司处协商签订商品房预售合同。在华新公司否认戴某当日有订约行为，指陈戴某违约的情况下，戴某不能证明其已于当日实践了签订合同的承诺。戴某以证人胡永明的证言主张其已与华新公司商定将订约日期推迟至5月7日。胡永明是戴某的姻亲，其证言缺乏强有力的证明力。戴某不能以其他证据印证胡永明证言的真实性，该证言不能采信，故戴某关于订约日期推迟的主张不能成立。根据订购协议的约定，戴某既然在4月25日未能与华新公司协商订约，应当承担违约的民事责任，即无权要求返还其交付的定金，当然更不得要求双倍返还定金。据此，苏州工业园区人民法院于2004年9月10日判决：

驳回原告戴某的诉讼请求。

案件受理费3510元，由原告戴某负担。

（二）二审情况

一审宣判后，戴某不服，向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉。理由是：2004年4月25日，上诉人戴某到过被上诉人华新公司处。对这一事实，被上诉人并不否认，只是认为上诉人当日没有与其磋商签约。购置商品房是家庭中的一件大事，上诉人表示要等丈夫丘荣5月7日从香港回来后再签合同，被上诉人的工作人员表示理解上诉人的这一要求，因此4月25日被上诉人的工作人员并未给上诉人看商品房预售合同文本。这个合同文本是5月7日上诉人再到被上诉人处时才看到的，故双方当事人磋商签订商品房预售合同的时间应该是5月7日。一审忽略了本案中的这一重要事实，以上诉人不能证明自己在4月25日实践了签订合同的承诺，错误地认定上诉人违约，与事实不符。5月7日，在双方洽谈签订商品房预售合同时，由于被上诉人在其提供的商品房预售格式合同中，以附件二的形式添加了“样板房供参考，华新公司保留最终解释权”的格式条款，上诉人对此有不同意见，认为这个格式条款违背了平等协商的原则，要求删除，在被上诉人的工作人员表示不能立即给予明确答复的情况下，上诉人将自己的意见写成书面材料，并强调希望与被上诉人继续协商。而被上诉人置上诉人的合理合法要求于不顾，5月9日就通知没收上诉人交付的定金，还要将房屋另售他人，简直是霸道行径。请求撤销一审判决，改判被上诉人给上诉人双倍返还定金，并由被上诉人负担本案的一、二审诉讼费用。

被上诉人华新公司辩称：2004年4月25日，上诉人戴某虽然到达被上诉人处，但只是试图压低约定的房价，遭到被上诉人的拒绝。根据订购协议约定，此日是双方当事人签订正式商品房预售合同的日期。上诉人此日前来无论是谈价格还是要求延期，其行为均是对订购协议约定内容进行变更，显然违反了订购协议的约定。在此情况下被上诉人没收上诉人的定金，合理合法。一审认定上诉人违反订购协议，理应适用定金罚则承担违约责任，事实清楚，适用法律正确。二审应当驳回上诉，维持原判。

苏州市中级人民法院经审理查明：

2004年4月25日，上诉人戴某曾前往被上诉人华新公司的售楼处，如约与华新公司洽谈。对此次洽谈的内容，双方当事人的陈述不一致。戴某主张，其要求待丈夫从香港回来后再签订合同，但在该延期请求是否得到华新公司同意一事上，前后陈述不一致；华新公司主张，戴某此日前来是要求降低房价，因遭到拒绝故未订约。对各自的主张，双方当事人均不能以证据证实。除此以外，二审确认一审查明的其他事实。

二审应解决的争议焦点是：4月25日双方当事人洽谈后未能签订《商品房预售合同》的原因何在？双方当事人是否存在违反订购协议约定的行为？

苏州市中级人民法院认为：

《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。

本案是因被上诉人华新公司没收了上诉人戴某交付的定金而引发纠纷。华新公司没收定金的理由，是认为戴某没有在4月25日与华新公司签订商品房预售合同，违反了订购协议的约定。订购协议此条约定的全文是：“乙方（戴某）若在甲方（华新公司）通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还。”从此可以看出，华新公司不退还定金的情形有两种，第一种即是戴某在签约日前放弃房屋购买权。本案事实证明，直至5月7日，戴某仍在书面意见中表达着“需另择日签约”的愿望，自始没有放弃房屋购买权的意思表示，因此不存在此种情形。戴某到期不签订商品房预售合同是华新公司可以不退还定金的第二种情形。4月25日是商品房预售合同的签订到期日。此日戴某曾到达华新公司处，双方进行过洽谈，对这些事实双方当事人认识一致。确定是否存在不退还定金的第二种情形，涉及到双方当事人此日的洽谈内容，而对此双方当事人有不同的陈述，进而也在是否发生违约事实上存在认识分歧。戴某说，由于其要待丈夫回来后再签订合同，故请求延期签约，华新公司亦表示同意，未向其出示商品房预售合同文本，当日的签约活动被取消，因此不存在违约。华新公司主张，戴某此日前来是要求降低房价，因遭到拒绝故未订约，进而认为订购协议约定的内容是“乙方到期不签约，5万元定金不退还”，此日戴某前来无论是谈价格还是要求延期，都是对订购协议约定内容进行变更，均属于到期不签约，显然违反订购协议的约定。能否将订购协议中“到期不签约”一语理解为无论存在何种理由，只要不签约就是违约，双方当事人显然有不同解释。

《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的.应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同，都是被上诉人华新公司提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于华新公司的解释。预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只见过出售方提供的样板房，尚未见过商品房预售合同文本的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以籍此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。

就本案说，尽管对4月25日的洽谈内容双方当事人有不同陈述，但在此日，上诉人戴某到被上诉人华新公司处，与华新公司进行过商谈，是可以认定的事实。这一情节证明，戴某有守约如期前往磋商的表现，有别于到期不去签约。其次，从5月7日戴某仍在与华新公司进行磋商的情节看，其没有拒签商品房预售合同的明确表现。第三，对4月25日的洽谈内容双方虽有不同陈述，但都不能举证证明自己的陈述属实，应合理推定为磋商未成。第四，按照戴某的陈述，其是要待丈夫丘荣回来而未在4月25日签约。购买商品房乃一个家庭中的重大事件，理当由家庭成员共同协商确定。鉴于仅见过样板房、还不知商品房预售合同内容，戴某提出等丈夫回来后签约，这个要求合情合理，不违反订立预约合同是为本约创造公平磋商条件的本意。华新公司既然收受了以戴某、丘荣二人名义交付的定金，就应当对戴某关于等丘荣回来订约的要求表示理解。第五，按照华新公司的陈述，戴某4月25日来是要求减让房价。房价属订购协议中的已决条款，戴某如果在本约磋商中提出减价，华新公司当然有权拒绝减价，但在戴某愿意继续磋商本约的情形下，华新公司不能以此为由拒绝与戴某继续磋商本约，更不得以此为由将4月25日没有订立本约的责任强加给戴某承担。第六，5月7日戴某看过商品房预售合同后写下一纸书面意见，华新公司工作人员在这纸书面意见上签署了“该客户意见已收到”。华新公司的这一签署，当然不能证明华新公司同意并接受了戴某的意见，但可以证明戴某在此日与华新公司进行了订立本约的磋商，见到了商品房预售格式合同的原文，并有与华新公司继续进行磋商的愿望。华新公司在以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后，却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归华新公司的格式条款，这对购房者来说显失公平。戴某对这样显失公平的格式条款提出异议，是合理的。戴某提出异议的行为，间接证明直至5月7日，双方当事人仍在对本约进行协商，但未协商一致，华新公司关于此前已决定拒绝与戴某签约的主张不能成立，同时也反证出4月25日戴某即使不要求等丈夫回来后签合同，也不可能同意并签署这个含有显失公平的格式条款的商品房预售合同。因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定4月25日未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。

综上，由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因，上诉人戴某按订购协议交付给被上诉人华新公司的5万元定金，依法应当由华新公司返还，故戴某关于华新公司返还5万元定金的上诉请求予以支持，但对华新公司恶意违约应当双倍返还定金的上诉请求不予支持。华新公司关于戴某压价使本约不能订立已构成违约的抗辩主张，因无证据，不予支持。一审对本案的定性处理失当，应当纠正。据此，苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项规定，于2005年5月18日判决：

一、撤销一审民事判决；

二、被上诉人华新公司于本判决生效后3日内，给上诉人戴某返还定金5万元。

一、二审案件受理费各3510元，由双方当事人各半负担。

7.贺××诉申××、吕××夫妻一方签定房屋买卖合同案[8]

问题提示

夫或妻一方代另一方所签的房屋买卖合同的效力如何认定？

【案情】

上诉人（原审被告）申××。

被上诉人（原审原告）贺××。

原审被告吕××。

上诉人申××因与被上诉人贺××、原审被告吕××房屋买卖合同纠纷一案，不服××省××县人民法院（2007）××民初字第1434号民事判决，提起上诉。

【审判】

原审法院认定，2007年6月20日，经申××与吕××通过多次电话商定房屋出售价格后，吕××代表申××与贺××在××县××房产中介部签订了一份房屋购销合同，合同约定：吕××以68万元人民币的价格将位于××镇××街8-1幢号2楼3号以申××名字登记的房产转让给贺××，贺××支付定金5万给吕××，并于2007年9月20日前办理产权过户手续。吕××代申××在合同上签字。合同签订后，贺××当即向吕××支付了定金5万元。吕××与申××于2007年9月18日将该房产转让给了案外人，并办理了过户手续。

另查明，一、申××与吕××于2003年3月18日办理结婚登记。二、申××按揭购买了位于××镇××街8-1幢号2楼3号的房产并于2007年7月10日取得该房屋产权证书。三、2007年6月20日吕××与贺××签订房屋购销合同时，吕××向××县××房产中介部提供了房屋产权证书，申××与开发商签订的商品房买卖合同和按揭手续、抵押合同原件、维修基金票据、不动产发票以及吕××与申××的夫妻关系证明和申××的身份证原件。

原审法院认定上述事实，采信了商品房买卖合同、抵押合同、房屋购销合同、公证书、贺××交纳定金的收条、催告函、协议书、吕××与申××的结婚证、申××的房屋产权证、××县××房产中介部情况说明、证人冯××、汤××的证人证言、房屋买卖过户申请、房屋买卖合同等证据。

原审法院认为，吕××与申××在夫妻存续期间共同取得的房产，在未作出有效约定前应属于夫妻共同财产。吕××在向中介机构提供了相关手续，并与申××通过电话商定房屋出售价格后，与贺××签订了房屋购销合同，是对其夫妻共同财产进行转让的行为，贺××完全有理由相信吕××的处分行为代表了夫妻双方的共同意思表示，故贺××与吕××签订的房屋购销合同合法有效。因申××与吕××未提供客观真实的证据证明其对夫妻共同财产有约定，故申××以不同意或不知道为由对抗善意第三人贺××的主张不成立。鉴于吕××、申××已将该房产转让给案外人，导致吕××与贺××签订的房屋购销合同无法履行，故对贺××要求解除房屋购销合同的诉讼请求予以支持。吕××与申××违约，应承担双倍返还定金的责任。对贺××要求吕××、申××支付定金占用期间利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项、第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除贺××与吕××于2007年6月20日签订的房屋购销合同。二、吕××、申××在本判决生效后30日内双倍返还定金10万元与贺××。三、驳回贺××的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由吕××、申××负担，此款已由贺××预交，吕××、申××在支付上列款项时一并支付给贺××。

宣判后，原审被告申××不服，提出上诉，要求撤销原判，改判申××不承担责任。其主要上诉理由是：申××和吕××在一审中均提交了双方关于婚后财产归属的协议，明确约定登记在一方名下的财产属于一方所有，另一方无权处分，一审法院认定涉案的房产是夫妻共同财产有误。申××并不知道吕××擅自处分该房产，一审法院认定申××知道此事实有误。贺××在与吕××签订合同时，该房屋尚在按揭期间，申××不可能持有产权证，一审法院认定吕××向中介出具了产权证和夫妻关系证明缺乏依据。吕××的行为不构成表见代理，贺××没有尽到谨慎注意义务，吕××签订无效合同产生的责任与申××无关。即使贺××不知道房屋为申××个人财产，误认为是夫妻共同财产，吕××作为部分共有人擅自处分共有财产，也应认定为无效，一审法院判令申××双倍返还定金无法律依据。

被上诉人贺××辩称，贺××有理由相信吕××有代理权，吕××向中介方出具了房屋所有权人才能控制掌握的所有材料，只有产权证因当时还没有领取而未提供。中介工作人员证明签订合同前吕××多次与申××电话联系，且申××、吕××一起在中介人员的陪同下到银行办理了结按手续，申××关于其不知道吕××与贺××签订合同的陈述不符合事实。吕××和申××之间关于财产归属的约定不能对抗第三人，本案涉及的房屋买卖合同有效。要求驳回上诉，维持原判。

原审被告吕××述称，申××不知道吕××向贺××出售房屋一事。对申××的上诉请求无异议。

二审法院中查明的事实及采信的证据与原审基本一致。

二审法院另查明，一、吕××于2007年6月20日与贺××签订房屋购销合同时，向××县××房产中介部提供的资料包括申××于2004年11月8日与开发商签订的商品房买卖合同原件、抵押合同原件、借款合同原件、维修基金票据、不动产发票，并出示了吕××与申××的结婚证原件及申××的身份证原件。二、在吕××与贺××签订房屋购销合同后不久，申××、吕××将涉案房屋另行出售给案外人李××，并于2007年9月18日到××县房屋产权监理所办理了产权变更登记手续，其递交××县房屋产权监理所备案的房屋买卖合同、过户申请及承诺书均由申××和吕××作为卖方共同签字。三、2007年9月19日，申××委托律师以邮政特快专递的方式向××县××房产中介部发出催告函，内容为：涉案房屋所有权人为申××，吕××出售给贺××的行为系无权处分，房屋买卖合同无效，请转告贺××办理5万元的退款手续。发函事实经××省××市××公证处公证。

上述事实，有××县××房产中介部出具的收条和情况说明、证人冯××的证言、房屋买卖过户申请、房屋买卖合同、承诺书、公证书、催告函等证据在案为证。

二审法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除夫妻有约定外，归夫妻共同所有，但夫妻关于财产的约定不能对抗善意第三人。涉案房屋为申××在婚姻关系存续期间购买，吕××在签订合同时并未向贺××出示过夫妻财产约定，贺××有理由相信该房屋系夫妻共同财产。故申××、吕××在诉讼中提交的婚后财产约定不影响本案的处理。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”二审法院认为，吕××与贺××签订的房屋买卖合同有效，理由如下：一、吕××代申××签订合同时，提交了申××购买该房屋的买卖合同原件、抵押合同原件、借款合同原件、维修基金票据，并出示了吕××与申××的结婚证原件和申××的身份证原件，且吕××就价款问题接、打电话并声称是与申××协商，贺××据此有理由相信出售房屋系吕××、申××共同意思表示。二、不久后申××、吕××将房屋另行出售给案外人李××，表明申××、吕××有出售房屋的共同意愿。在此前提下，吕××持有申××身份证原件、房屋相关合同及票据原件应当是基于夫妻共同售房的事由，吕××在签订合同前打电话与申××商量价格也应属实，申××对吕××与贺××签订合同的事实是应当知道并认可的。申××关于其不知道吕××与贺××签订合同的陈述不符合情理，二审法院不予采信。最终驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费1150元，由上诉人吕××、申××负担。

8.张延某诉北京顺开房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

问题提示

迟延办理产权证书的纠纷如何处理？

【案情】

原告张延某。

委托代理人黄三某。

被告北京顺开房地产开发有限公司。

法定代表人孟庆某，董事长。

委托代理人杨树某，北京市致宏律师事务所律师。

委托代理人刘某。

原告张延某诉被告北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员齐某独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张延某的委托代理人黄三某，被告顺开公司的委托代理人杨树某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张延某诉称：被告顺开公司开发北京市通州区永顺东里万福家园小区。我与被告顺开公司于2006年11月28日签订北京市商品房预售合同，购买顺开公司开发的万福家园住宅小区B4号商住楼X号房屋（以下简称X号房屋）。按合同约定，我应在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，并在之后360日内完成房屋权属转移登记，办理该房的产权证明书，但顺开公司至今未为我办理产权证。故起诉要求：1.被告顺开公司支付迟延办理B4号商住楼楼宇房屋产权证书的违约金10439.93元（自2013年7月25日起至2014年9月25日止）；2.本案诉讼费由被告顺开公司承担。

被告顺开公司辩称：根据我公司与万福公司签订的合作协议，我公司只负责盖章，万福家园小区的投资和收益权均归万福公司，故我公司不承担违约责任；另按照双方签订的商品房预售合同的约定，楼宇产权证书迟延办理时，出卖人应在实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付违约金；B4号楼楼宇的产权证书已经于2014年9月25日取得，故计算的违约金应该到2014年9月25日。另外，因原告张延某已经多次主张权利，我公司认为双方签订的合同中约定的违约金金额太高，希望法院适当予以调整。

经审理查明：2006年11月28日，原告张延某作为买受人与被告顺开公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，张延某购买万福家园小区B4号楼X号房屋。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房所在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人有权退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；在房屋产权办理过程中，买受人应保证随时提供相应文件及证明材料，并保证随时同出卖人前往房管部门办理相应手续；如因买受人原因致使出卖人办理产权证明延误的，买受人应按日计算向出卖人支付全部已付房款万分之一的违约金，办理产权证明的时间相应顺延。后张延某支付了全部房款215992元（含面积补差款）。2008年8月14日，北京万福家园房地产开发有限公司（以下简称万福公司）向张延某送达了《万福家园商品房交付暨入伙通知书》，该通知书盖有“万福家园交房专用章，开发商北京顺开房地产开发有限公司，投资商北京万福家园房地产开发有限公司”字样，载明万福家园B4号楼X号房屋已经竣工交验，达到了合同约定的交付条件，并写明了张延某在办理房屋交付及入住手续时要交纳办理房屋产权证应交纳的费用，即公共维修基金、契税、印花税、房本印花税、产权证委托办理费。2008年8月28日，张延某办理X号房屋入住手续，向万福公司交纳了购房面积补差款、公共维修基金、契税、印花税、房本印花税和产权证代办费并提交了办理产权证所需书面资料。万福公司在《万福家园商品房交付暨入伙通知书》业主交费情况审核表中“业主证件和房产证资料审核”、“房屋补差手续办理”、“各项税费和产权证代办费交纳”三栏处均签字、盖章。经核实，B4号楼目前尚未通过竣工验收，故仍未取得该楼宇房屋产权证书。

另查：顺开公司与万福公司签订了《北京通州“万福家园”项目合作开发协议书》，双方属合作开发万福家园小区关系，万福公司系万福家园小区的投资商，对该建设项目享有收益权。双方在履行协议过程中因办理房屋产权证书手续问题存有争议，万福家园小区业主为迟延办理房屋产权证书问题曾向有关部门反映、信访，并为此在本院提起多起诉讼。

再查，2011年，张延某曾起诉顺开公司和万福公司主张逾期办证违约金，本院依法作出（2011）通民初字第9025号民事判决书，判决顺开公司给付张延某自2009年5月22日至2011年6月8日的迟延办理楼宇权属证书违约金人民币16135元，万福公司承担连带责任。2012年，张延某再次起诉顺开公司主张逾期办证违约金，本院依法作出（2012）通民初字第11194号民事判决书，判决顺开公司给付张延某自2011年6月9日至2012年6月28日的迟延办理楼宇权属证书违约金人民币8337元。2013年，张延某第三次起诉顺开公司主张逾期办证违约金，本院依法作出（2013）通民初字第12255号民事判决书，判决顺开公司给付张延某自2012年6月29日至2013年7月25日的迟延办理楼宇权属证书违约金人民币8466.89元。

上述事实，有商品房预售合同、购房款发票、（2011）通民初字第9025号、（2012）通民初字第11194号和（2013）通民初字第12255号民事判决书、申请安装门牌、楼牌的审批表、所有权证书、情况说明及双方当事人陈述在案佐证。

【审判】

（一）一审情况

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中原告张延某与被告顺开公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。现张延某要求顺开公司支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。对顺开公司主张违约金过高的辩解意见，根据已查明的事实，张延某已依约履行了交付房款的义务，而该楼直到2014年9月25日才取得权属证明，自合同约定的履行期限届满至该楼实际取得权属证明已逾五年，张延某依约应当取得的合法权益受到侵害长达五年之久，故本院对顺开公司主张违约金过高的辩解意见不予采信。经本院核实，自上次判决给付原告违约金的截止日之次日即2013年7月26日起算至楼宇权属证明实际取得之日即2014年9月25日，迟延履行日期新增427日，故违约金数额应为9222.86元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告北京顺开房地产开发有限公司给付原告张延某迟延办理楼宇权属证书违约金人民币九千二百二十二元八角六分，自本判决生效之日起七日内执行清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三十一元，由被告北京顺开房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。