疑难问题

1.房屋尚欠银行贷款，可否出售？

房屋尚欠银行贷款，只有将剩余欠款还清后才可以出售。出售有银行贷款的房子原本有以下两种方法：（1）出售人向银行申请提前还款并将欠款余额还清，拿出产权证，解除抵押后正常出售。如果出售人是一次性付款则可用客户的购房款还银行贷款，拿出产权证，解除抵押后办理过户手续。但此项操作风险太大，您最好在经纪公司的担保下，由经纪公司代为办理。（2）通过转按揭业务来出售房子。“转按揭”又称“个人住房转按贷款”，个人住房转按揭贷款是指已经在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。其实质是已购房产的借款人主体的变更，购房人在未还清贷款时转让或出售该房产；买入该房产的人又向银行申请贷款。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。但目前转按揭贷款已明确被央行叫停，故不能通过转按揭来出售房屋。

2.已设立抵押的房屋被拆迁，抵押权人的权利应如何保护？

《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”

物上代位性指担保物权的效力及于担保财产因毁损、灭失所得的赔偿金等代位物上，其是担保物权的重要特征。由于担保物权人设立担保物权并不以占有和利用担保财产为目的，而是以支配担保财产的交换价值为目的。所以，即使担保财产本身已经毁损、灭失，只要该担保财产交换价值的替代物还存在，该担保物权的效力就移转到了该替代物上。

房屋拆迁并非出于房屋所有权人自愿，虽然该被拆迁房屋上设有抵押权，但拆迁的进行是强制的。考虑各方当事人之间利益的平衡，最好的解决方式是三方当事人就抵押权的问题进行协商，抵押人（被拆迁人）和抵押权人可就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。

3.共同出资买房却无证据证明的，能被确认为房屋的共同所有人吗？

共有房屋，应当由共有人共同向房屋登记机构申请登记，以房屋登记簿上记载的所有者为房屋的共同所有人。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。一般情况下，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。但房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

如果双方或多方共同出资或以合伙经营期间的资金收益共同购买的房屋，产权经其共同申请登记的，应由出资人共同所有。但如果一方在申请登记时放弃房屋权利的，应认定产权归登记一方所有，并由登记方退还放弃登记一方的购房款。如果一方在登记时未明确表示放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方共同居住、使用、管理，登记方既未退款又长期无异议的，发生纠纷后，可根据事实认定产权归出资方共同所有，并应将房屋所有权证更改过来。如果一方出资购买房屋后，将产权登记为自己和他人所共有，双方又长期共同管理使用该房屋的，可视为出资方赠与他方，产权归双方共有，出资方反悔的，不予支持；如出资方因某种原因在所有权证上登记了他人姓名，但既无赠与他方的表示，又长期不让他方知道的，多年后，他方知道并主张产权的，一般不予支持。

4.擅自出售未经共有人同意的房产的行为有效吗？

共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自出售未经其他共有人同意的房产的行为无效。买卖交易中所谓合法出售方即产权证上所有权利人，如房屋产权为多人共有，在进行交易时所有产权人必须亲自签署居间协议，该居间协议才真实有效，产权证上的任一权利人如不能亲自签署居间协议，必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人签署居间协议。如共有产权人未全部到场签署居间协议，而下家业已签署了居间协议，该协议只能算部分有效。为了避免所购房产为未经共有人同意而出售人擅自处分的房产，购房人一定要特别注意房屋产权证中的记载，如果确为共有财产，则要查明是否有其他共有人的书面同意，如果共有权人中有因特殊情况无法签署书面同意证明的，必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人代为签署。

5.设有抵押权的房屋出售后再解除抵押权，是否影响房屋出售的效力？

设有抵押权的房屋出售后再解除抵押权，不会影响房屋出售的效力。在买卖合同法律关系中，出卖人对买受人负有瑕疵担保义务，这种瑕疵担保义务包括两方面内容，即物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务。卖方的物的瑕疵担保义务是指卖方应保证他所交付的标的物不存在可能使其价值或使用价值降低的缺陷或其他不符合约定的品质问题。而所谓权利瑕疵担保则是指卖方应保证其对其所交付的标的物享有合法的权利，任何第三人不能对其主张任何权利。

卖方的权利的瑕疵担保义务包括三方面内容：（1）卖方保证对其交付的标的物享有合法的权利。这里的合法权利不一定是所有权，只要是合法的出卖权即可。例如代理人、寄售人受委托人出售享有的是出卖权而不一定享有所有权。（2）卖方应保证在其交付的标的物上不存在任何未曾向买方披露的担保物权，如抵押权、质押权、留置权等。如果卖方未告知买方则视为欺诈。（3）卖方还应保证他所出售的标的物没有侵犯任何第三人的知识产权等权利。

违反权利的瑕疵担保责任有以下几个条件：（1）权利瑕疵须于买卖合同成立时存在。因权利瑕疵而不能履行合同时，属自始主观不能，不是事后或客观不能。权利瑕疵在合同成立时即存在，这是出卖人承担这种责任的条件。如果合同成立后才出现权利瑕疵，则是出卖人违约，应承担违约责任，而不是瑕疵担保责任。（2）权利瑕疵应于买卖合同成立之后履行时仍存在。若权利瑕疵仅于合同成立时存在，此后在履行时即已除去的，无须承担权利的瑕疵担保责任。（3）买受人须不知道有权利瑕疵的存在。如果买受人知道或应当知道权利存在瑕疵的，事后就不能追究出卖人违反担保的责任。买受人的知道不必是实际知道，只要通过合理途径能查明就应视为知道。（4）须因权利瑕疵而使买受人遭受损失。即使存在权利瑕疵，但第三人未主张权利且已不能主张权利的，买受人不能追究出卖人违反瑕疵担保的责任。

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[1]建设部关于对广东省建设厅《关于请求对〈城市房地产开发经营管理条例〉有关条文释义的请示》的复函（2001年9月13日　建法函〔2001〕271号）广东省建设厅：
你厅《关于请求对〈城市房地产开发经营管理条例〉有关条文释义的请示》收悉。经研究，现答复如下：
一、关于申请重新核验的时限
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人在使用过程中认为主体结构质量不合格的，可以申请重新核验。
二、关于主体结构的定义、主体结构核验的依据
主体结构的定义、检验评定依据和方法等应当执行《建筑安装工程检验评定标准》（GBJ300-88）的有关规定。
此复。

[2]最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复（〔2012〕行他字第8号）山东省高级人民法院：
你院鲁高法函〔2012〕3号请示收悉，经征求全国人大常委会法制工作委员会、住房和城乡建设部意见，答复如下：
在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。