典型案例

1.程某为与程某房屋买卖合同纠纷上诉案

问题提示

为实现赠与而以约定的低价签定的房屋买卖合同，其效力如何？

【案情】

上诉人（原审原告）程某为。

被上诉人（原审被告）程某。

上诉人程某为因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2013年10月，程某为起诉至原审法院称：我84岁，是程某的祖父。2012年，程某要购买我名下北京市丰台区401号房屋。2012年11月6日，程某及其父亲带我前往丰台交易中心，程某要求我签署一系列房屋买卖过户的材料，我没有交易经验且年事已高，同时基于对程某父子的信任，没有阅读材料内容，即按照程某要求一一签署。之后，我发现自己没有任何材料，方通过丰台房管局查询当日签署的合同，发现买卖合同记载的房屋成交总价只有1.2万元。我与程某所签署的合同已经严重显失公平。后我与程某协商，但程某既不支付公平的价款，也不同意将房屋过户回我，并且最近已经将该房屋在链家地产中介登记，欲出售该房屋。该房屋系我唯一住房，目前仍居住其中，一旦程某出售该房屋，我将流离失所。现请求判令撤销我与程某签署的存量房屋买卖合同，请求判令程某将房屋产权登记过户回我名下，诉讼费用由程某承担。

程某辩称：程某为所述与事实不符，程某为与我于2012年11月6日共同赴丰台区房产交易中心就房产过户事宜进行咨询，该中心工作人员在了解到程某为欲将房产赠与过户到我名下并审查应交材料后，告知程某为其手续不全，应补充相关公证文件。程某为表示可采取其他成本低的方法，故双方商定采用买卖方式将房屋过户到我名下。双方当场签订合同并进行网上登记，同时我缴纳相关税费。2012年11月13日，程某为与我又一同赴丰台区房产交易中心办理权证过户手续。成交总价12000元是程某为与我双方商议结果。程某为自2010年由我父亲和两个姑姑轮流赡养，与子女共同生活，并未在涉诉房屋居住。程某为的生活由子女共同照顾，轮流在子女家中居住，并无流离失所情形。程某为、我就涉案房屋的处置基于真实意思表示，恳请法院根据事实及法律驳回程某为的诉讼请求。

【审判】

（一）一审法院情况：

原审法院经审理查明：程某为与高淑某婚后生有长子程茂某、次子程玉某、长女程杏某及次女程凤某。程某系程茂某之子、程某为之孙。2009年11月30日，程某为与高淑某就双方所有的财产立有《遗嘱》载明：将1门302号两居室分配给次子程玉某；将2门401号三居室分配给其孙程某；分配给程杏某、程凤某各10万元。2012年11月6日，程某为（出卖人）与程某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》约定，程某为将其位于北京市丰台区2门401号三居室房屋以价款12000元出售给程某。随后，程某交纳了上述房屋成本价价差6412元及税费1069元。同年11月9日，涉案房屋办理了房屋过户手续，房屋所有权人为程某。另查，合同签订后，未支付购房款，亦未交付房屋。

以上事实，有程某为与程某签订的《存量房屋买卖合同》、程某支付房屋成本价价差及税费凭证、原审法院庭审笔录在案佐证。

原审法院经审理认为：程某为与程某就涉案房屋虽然签订了《存量房屋买卖合同》，但结合买卖合同签订、履行情况以及遗嘱内容，可以认定，房屋买卖非双方当事人真实意思表示，仅是为了完成赠与房屋过户的手段，该赠与行为不违反法律规定，且已履行完毕。现程某为以双方所签合同显失公平为由要求撤销房屋买卖合同，将房屋产权登记过户回程某为名下，缺乏事实及法律依据，法院难以支持。应当指出，虽然程某现为涉案房屋的产权人，但其房屋的取得系基于程某为夫妇的赠与取得，故理应保证程某为夫妇在涉案房屋内的使用居住权利，在程某为夫妇在世期间未经程某为夫妇允许不得将涉案房屋转租转让。

综上，原审法院于2014年12月判决：驳回程某为的诉讼请求。

（二）二审情况

判决后，程某为不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判涉案合同显失公平予以撤销。其主要上诉理由为：《存量房屋买卖合同》作为书证存在，在没有直接证据可以推翻的情况下，原审法院否认书证所体现的买卖法律关系是错误的，未生效的遗嘱不能用来推定赠与的意思表示；我是以合同显失公平为由请求撤销我与程某之间的买卖合同，并非原审所言因程某卖房我将流离失所，原审法院认定有误；涉案房屋市场价格应当在300万元左右，以1.2万元签署买卖合同，价格过低，程某利用我80多岁高龄及对他信任的优势便利条件，主客观均符合撤销的要件；我在诉讼中多次要求法院关注合同效力问题，但原审法院仍然漏查涉案合同效力，涉案房屋为我与妻子共有，直接影响涉案合同或是处分行为的效力。程某同意原审判决。

本院经审理查明的事实与上述原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据现已查明的事实，程某为与程某签订的涉诉房屋的买卖合同仅就成交价格作出约定，对于房款的支付日期、涉诉房屋的交付、违约责任、权属转移登记等重要合同项目均为空白，且涉诉合同签订后程某并未实际支付合同款项，涉诉房屋也已过户至程某名下，纵观涉案房屋买卖合同签订地点、内容及履行的过程，同时考虑到程某为与程某之间的近亲属关系，原审法院认定涉案房屋买卖非双方当事人真实意思表示，仅是为了完成赠与房屋过户的手段，并无不当。程某为主张涉诉合同显失公平，请求法院予以撤销，但涉诉合同的签订仅是为了实现赠与，涉诉合同本身约定的低价并不能说明涉案合同显失公平。

另，程某为提出的涉案房屋系其与妻子共有财产，其处分行为效力及涉诉合同的效力问题与本案其主张涉案合同系可撤销的合同不是同一民事法律关系，本院不予处理。综上，程某为未提供证据证明涉案合同具有可撤销的情形，其以显失公平为由请求撤销涉案合同并将涉案房屋过户至程某为名下的诉讼请求，本院无法支持。

综上所述，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由程某为负担（已交纳）。

一审案件受理费70元，由程某为负担（已交纳35元，余款于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由程某为负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

2.张某诉蓟县西塔庄乡人民政府、邢各庄村委会让其错报申请条件批得用地后又没收其新建房致无房居住要求赔偿案

问题提示

虚报条件，获得建房许可后房屋被收，责任如何承担？

【案情】

原告：张某，男，46岁，住天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村。

被告：天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村民委员会（以下简称村委会）。

被告：天津市蓟县西塔庄乡人民政府（以下简称乡政府）。

1995年9月，原告以自己有两名子女，长子需照顾身有残疾的次子为由，与村委会协商其愿交出自己现有旧房及宅基地，请求村委会调分两块合并一处的宅基地。同年12月18日，原告拿出15000元用地费交与村委会，村委会即决定将原村委会于1993年拟建果库房基地给原告做宅基地使用。原告原住老房子于1996年4月25日由村委会协调以6500元价款卖与本村原在外地工作退休回家定居的原村民。1996年3月，原告及同村三户村民同时在村委会领导的主持下书写了宅基地用地申请。由于当时原告两名子女年龄尚小，其他三户村民子女也均不满18周岁，在如实填写后，被当时在场的乡农房管理员提出，年龄必须改为18周岁，否则不批。为此，四户村民子女年龄均在申请上改写为18周岁。1996年5月21日建房申请被批准，四户村民中包括原告先后建起新房。同年10月9日，乡政府给原告下达土地违法案件行政处罚决定书：（1）收回乡政府建房施工执照西农字执照第10号；（2）没收违法占地上的新建房屋，东西45.2米，南北6.5米，合293.8平方米；（3）没收违法占地上的其他设施围墙101.5延米，墙盘45.2延米；（4）违法占地2009.14平方米，收归集体。原告收此处罚决定后，立即表示异议，当时在场的村支部书记和乡农房管理员称：“这个决定你先收着。不要告。更不要向法院申诉，早晚会给你建房的经济损失。”此后，村委会又以借用名义将村办小学校迁入原告新建之房上课至今。但原村办小学校之房已被村委会出卖同村村民居住使用。由于原告原住房已出卖他人，自己新建之房又被学生占用变为学校无法腾出，自己无房居住且因建房产生的巨大经济损失不能得到合理解决，便四处上访控告。由于原告的处罚书所限定的15日起诉期超过，行政庭不予受理，起诉民事确权，又因该原告主张权利的基础条件即新建之房被没收而不能立案。

1997年10月，原告以赔偿之诉向天津市第一中级人民法院提起民事诉讼，称：其新建之房经村委会同意，乡政府批准，改写子女年龄虚报申请责任不在于本人。请求法院依法判决二被告赔偿其建房及上访等项经济损失人民币127048.40元。同时要求二被告承担诉讼费用。

村委会未提交书面答辩意见。

乡政府答辩认为：答辩人对原告违法占地建房进行行政处罚，行使行政管理职能。由于原告收到处罚决定书后未能提出申请复议或提起行政诉讼，现处理决定已经发生法律效力，应受法律保护。作为答辩人不属民事诉讼主体，有权依法不参加诉讼。另外，由于村委会越权批地建房，依天津市高级法院有关规定，村委会应作为第三人参加诉讼。

【审判】

天津市第一中级人民法院公开开庭审理，二被告仅出庭一次进行应诉，此后虽经合法传唤，但二被告均以此案为行政诉讼为由拒绝出庭应诉。本案事实经庭审调查，原告新建之房自被村办小学占用之后，村委会又投资增建了部分房屋，同时对原告新建之房进行部分修建和装修。经委托天津市房管局滨海房地产评估事务所对讼争之房鉴定评估，针对原告出资、出力所建新房部分及平整土地等综合计算价格为151709元。其中该鉴定中直接费用为122469元，其余部分亦属综合计算指标。由于二被告不能出庭举证、质证，故天津市第一中级人民法院仅以原告所提请求及证据进行合法、合理性审查予以确定赔偿数额。经审理后认为：本案原告所提出的诉讼请求，是基于二被告在执行职务过程中主观上存在过错。作为乡政府主管建房审查批准的人员，明知原告用地申请中子女年龄不符合申报条件而主动参与弄虚作假，依职权为原告申报使原告获取建房施工执照；村委会明知原告申请条件虚假，对原告建房施工采取放任态度，导致原告建起新房，依上述情况看二被告的主观过错是客观存在的。由于原告虚报子女年龄，隐瞒骗取批示的事实是在二被告工作人员授意之下共同完成，客观上产生了乡政府在原告建起新房之后，又以原告骗取建房手续为由将原告新建之房没收，从而造成经济损失的损害结果，乡政府主管审批建房的工作人员在履行职务工作中存在过错，依法应由乡政府承担侵权民事责任。现原告新建之房系村委会让村办小学占用，而被占用之房又因村委会直接参与侵权并受益，故村委会应直接承担赔偿责任。鉴于原告新建之房被没收所产生的损害结果与二被告的侵权行为存在必然的因果关系，依法应由村委会承担直接赔偿责任，乡政府承担连带赔偿责任。关于原告新建之房被没收之后所产生的宅基地使用问题，因不属于法院主管范围，原告应向有关主管部门申请解决。基于本案原告目前所提证据足以证实其因被欺骗才导致行使权利受到限制，这种权利受限又是因二被告在行政管理工作中所生行政阻断行为所致，据此认定二被告已构成民事侵权，应承担侵权责任；对原告之诉讼请求中合理部分应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百二十一条的规定，该院于1998年11月作出判决如下：

一、被告天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村民委员会于本判决生效后十日内一次性赔偿原告张某建房直接费用122469元；

二、被告天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村民委员会于本判决生效后十日内一次性赔偿原告张某其他经济损失人民币18580元；

三、被告天津市蓟县西塔庄乡人民政府对上述两项承担连带赔偿责任；

四、驳回双方其他要求。

该判决送达后，二被告不服提出上诉。案经上诉审天津市高级人民法院审理后认为，一审判决认定事实清楚，证据充分可靠，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

3.潘利与陆芳离婚房屋分割案

问题提示

离婚案件中一方主张房屋为共同财产，请求分割，另一方主张非共有财产，如何处理？

【案情】

原告：潘利（化名）

被告：陆芳（化名）

2013年11月13日，潘利向安乡法院起诉，要求与其妻子陆芳离婚，并称双方无共同财产可供分割。案件受理后，承办法官在向陆芳送达诉状副本时，陆芳表示自己同意离婚，但是现在住的房子是夫妻俩买的，要求作为夫妻共同财产依法予以分割。

在审理过程中，陆芳表示，二人结婚后，潘利的父亲将自己名下一栋两层的楼房赠予给两个儿子和儿媳妇各一层。两年后，潘利和陆芳以5万元的价格将弟弟、弟媳的那一层买了下来。随后，这栋房子一直是二人居住着，但是没有办理过户手续，房子的产权登记仍在潘利父亲名下。

在庭审举证过程中，陆芳出示了一份收据，收据表明潘利弟弟收潘利夫妇现金5万元后便无权过问房屋之事。但对陆芳陈述的情况及其出示的证据，潘利却予以否认，称其父亲当时只是将房子让给他们居住，并没有赠予的行为。

为查明案件事实，承办法官对潘利的父亲进行了当庭调查。潘利父亲表示自己并没有将房屋赠予给两个儿子，潘利夫妇给付弟弟5万元是因为陆芳与弟媳打架，为解决家庭矛盾要求弟弟一家搬出房屋才付款的。

最终，此案因为房屋未办理过户登记，陆芳又没有其它证据证明该房屋已经被共同购买而属夫妻共同财产，法官遂当庭判决准予二人离婚，对房屋不予分割，如果该房屋权属确认为夫妻共同财产后，陆芳可单独就其分割另行起诉。

4.张某荣诉张某杰无权确认纠纷案

问题提示

未办理登记房屋产权如何确定？

【案情】

原告：张某荣。

被告：张某杰。

原告张某荣诉被告张某杰物权确认纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告张某荣及其委托代理人高全民、被告张某杰委托代理人张新阁、朱智刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某荣诉称：1995年8月份，原告张某荣经人介绍，出资购买了原临颍县饮食服务公司位于临颍县人民路西段北侧的商品房一套。1996年4月26日，时任饮食服务公司负责人的谷某以入帐、办理房产证为由，将原告的购房票据要走，并出具收据一份，同时将该商品楼2楼东户的房门钥匙交给原告。之后，原告一直在该房屋内居住生活十余年之久，直到2009年12月份。原告在该房屋内居住生活期间，临颍县房产管理局私自于2009年7月20日为被告颁发了房屋所有权证书，被告及其亲属以拥有房产证为由，与2009年12月开始强行居住在该房屋内，至今一直占用居住。原告为此提起了相关行政诉讼，一、二审人民法院最终将非法办证行为撤销。但该房屋原告一直无法居住和拥有。现特提起本诉讼，请求人民法院将诉争房产判决归原告所有。

被告张某杰辩称：1.原告所诉不属实。原告之所以在被告房子内居住是经被告允许暂住，除此之外，原告对该房屋不拥有任何权利；2.诉争房屋应认定归被告所有。该房屋是原告的父亲生前所建，其所有权、支配权归原告所有。请求人民法院驳回原告诉求，应认定房屋归被告所有。

经审理查明：1995年，原临颍县商业总公司下属单位临颍县饮食服务公司开发筹建商品楼。临颍县饮食服务公司时任负责人为谷某，建筑开发商系张某杰的父亲张耀某。当时双方合作时是由县饮食服务公司提供土地，张耀某筹资建设。1996年3月张耀某因车祸去世，尾楼由张耀某妻子崔玉焕与张耀某兄弟张付堂继续施工至工程完毕。张某荣以将购房款交给谷某为由，由谷某经崔玉焕同意将所建楼房的二楼东户的房门钥匙交给张某荣，张某荣即入住该房。2009年7月20日，张某杰以继承为由，在临颍县房产管理局办理了0201019508号房屋所有权证，将张某荣所居住房屋办理在自己名下。2009年12月12日，张某杰及其亲属强行打开房门，将张某荣的生活用品、用具等扔到屋外。张某荣得知后报警，在公安机关处理时得知张某杰办理了房屋所有权证。后张某荣提起行政诉讼，经临颍县人民法院及漯河市中级人民法院两审终审，判决撤销了临颍县房产管理局2009年7月20日为张某杰颁发的0201019508号房屋所有权证。但双方因诉争房屋的所有权归属问题争执不下，引起原告提起民事诉讼。

原告张某荣为证明自己主张，向法庭提供了如下主要证据：1.临颍县人民法院（2010）临行初字第06号行政判决书、临颍县人民法院（2011）临行再字第09号行政判决书和漯河市中级人民法院（2011）漯行终字第57号行政判决书，用以证明两审法院已判决撤销了张某杰的有关房屋所有权证；2.1996年4月26日谷某出具的收到条一份，内容为张某荣房款集资条（三根）共计陆万伍仟元整。2010年2月16日律师高全民调查谷某的调查笔录一份，证明张某荣所购买的二楼东户房屋一套是经谷某手购买临颍县饮食服务公司的；3.临颍县商业总公司的证明、文件三份，证明谷某当时任职情况及张某荣是购买县饮食服务公司所建房屋一套，房权归张某荣所有；4.民事起诉书、临颍县人民法院（2001）临民初字第1028号民事判决书、漯河市中级人民法院（2001）漯民二终字第114号民事判决书，证明张某荣、崔玉焕等14户居民起诉张付堂侵权纠纷时，崔玉焕当时认可张某荣的住户身份。

庭审结束后，张某荣又向法庭提供了1997年4月26日临颍县房屋土地发证办公室为其颁发的临证字第990076号房屋所有权证，用以证明其诉争房屋原来就办有房屋所有权证。

被告张某杰为证明其主张，向法庭提供了如下主要证据：1.临颍县人民法院行政审判庭开庭笔录两份，证明张某荣所说购买房屋的情况前后矛盾；2.刘建伟、刘志安、谷朝恒等人的证言及收款收据数份，证明他们所购买的房屋都是从崔玉焕手中所买，崔玉焕对房屋具有处置权；3.韦小宽、姬全营与崔玉焕所签购买协议，证明住户从崔玉焕手里买房，崔玉焕有权处理所建楼房；4.王焕民（1997年1月任县饮食服务公司经理）、葛坤（1995年2月任县饮食服务公司副经理）二人的证明二份，证明1997年3月县饮食服务公司与崔玉焕结算完毕，所建房屋产权归崔玉焕所有。

另查明：临颍县商业总公司的前身为临颍县商业局，因为企业多次撤并、改制等原因，临颍县饮食服务公司、商业贸易公司等现均已不存在，公司账目及有关饮食服务公司与张耀某关于建楼的协议、帐目均无法调取查询。

【审判】

本院认为：本案争执的焦点问题是诉争房屋应归谁所有。从本案现有证据看，谷某作为县饮食服务公司主管基建的负责人，其向张某荣出具的收款凭证及在接受高全民律师调查时所作陈述，能够证明张某荣已向县饮食服务公司支付了购房款并已取得该房屋的所有权。而且张某荣实际入住该房屋长达13年之久。张某杰提供的现有证据，不能充分证明其父母承建的县饮食服务公司的住宅楼的哪些套房屋归其所有或支配处分，也不能证明张某荣居住的该套房屋归张某杰所有。张某荣所提供的证据相对来说，能够证明争议房屋应归张某荣所有。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产特权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理特权登记的，不影响合同效力；第三十二条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，故依照上述法律，判决如下：

原告张某荣与被告张某杰所争议的位于临颍县人民路西段北侧原临颍县饮食服务公司住宅楼的房屋一套，所有权归张某荣。

案件受理费3300元，由原告张某荣负担1650元，被告张某杰负担1650元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。