上篇　流量之山

谁拥有了客户，谁就拥有了未来。

对于地产营销来说，2010年之前，客户在售楼部门口，只需坐在售楼部里等客户主动上门就行了；2011—2015年，客户在大马路上，只需撒出“小蜜蜂”把客户拉到拓客车上就能带到售楼部；2016—2021年，客户在中介门店里，只要佣金高就有源源不断的客户被经纪人带到售楼部；从2022年开始，客户在线上流量里，做短视频、开直播，客户加粉、留电话，再约到销售部。毋庸置疑，新媒体已经成为新时代营销的重要阵地。

在说新媒体营销之前，我们先来回顾一下传统地产营销的现状。

朋友圈

无聊、无感、广告充斥。以前的朋友圈是朋友之间的分享空间，现在的朋友圈俨然变成了广告栏，不是发个都市感觉的画面，就是红底黄字的喜报，像一盘盘番茄炒蛋般千篇一律。即使偶然创意乍现也很难触达客户，因为人们刷朋友圈的时间越来越少，而微信为了自救也开始大量折叠广告内容。

所以，如果现在你的营销主阵地还在朋友圈，你还在发硬广，怎么会有效果呢？！

派单

耗时、耗力、耗钱。派单不是完全没有作用而是大海捞针，效果极其有限。别说客户收到单页会不会仔细看，现在很多人连单页都不想接了。恐怕现在这个动作最大的作用不是宣传项目，而是员工拍几张派单照片发群里告诉领导：看，虽然没业绩，但我也没白拿你工资。

广告牌

高成本、低时效、无互动。广告大牌是单价最贵的广告，在卖方市场时代，客户买房的意愿度高，看到广告牌很可能会打电话咨询或者直接到访，但是现在市场观望情绪浓厚，开发商利润也降到冰点，户外大牌广告的VIP客户已经从地产变成了白酒和电动汽车这些只要品牌度不要客资的品类。

活动

老套、成本高、没人来。以前，随便搞个DIY都能来很多组客户；现在小活动没人来，大活动都变成了人潮快闪游戏，热闹一两天后不带走一片云彩。买房？暂不考虑！

每个人都在与时代共舞。时代变了，如果你还在按原来的节奏跳舞步，轻则被踩伤，重则被踩死。面对不断变化的市场和用户喜好，营销环境已经发生了巨变，地产营销需要新的宣传渠道和拓客模式来解决迫在眉睫的获客难题。

苏联名将伏龙芝说：“任何战术都只适用于一定的历史阶段，如果武器改进了，技术有了新的进步，那么军事组织的形式、军队的指挥方法也会发生改变。”

商场如战场，随着科学技术突飞猛进，人类的生活发生了翻天覆地的变化，搜索和接收信息的渠道也不断迭代，销售人员与客户的距离早已不是天涯海角，而是眼睛和手机之间的30厘米，营销方式也随着通信技术的更新而不断演变。

1G时代，手机只能打电话，那时诞生了电话营销。经过几十年的发展，电话营销越来越泛滥，人们对电话营销也越来越反感，接通率持续走低。现在电话营销不但效果非常差，而且可能触犯法律，可是仍有很多项目要求销售团队每天每人打100～150组电话，获客效率可想而知。

2G时代，手机除了打电话还可以发短信，短信文字的传递效率比通话高多了，一时间大量短信广告公司出现。开发商从移动商那里买来号段，无差别轰炸，动辄100万条，到达率90%以上，效果相当不错。但是，随着法律的规范以及微信的诞生，短信的效果迅速减弱，这种方式很快就淹没在浩瀚的历史中，至今没再重启。

3G时代，具有划时代的意义，手机网速可以支持人们迅速打开图片了，营销主阵地很快从报纸、户外广告牌搬到了手机端。不同于传统广告位一张图片几个月不换，手机端图片的时效性很强，开发商对广告图片数量要求激增，催生了大量房地产广告公司，那段时间可谓房地产广告公司的黄金时代，真的有一种“不当总统就当广告人”的感觉。

4G时代，不但用手机打开图片不卡了，连看视频也不卡了，人们把更多的时间花在看更加生动、轻松的小视频上，房地产广告顺势开启了从图片推广转为小视频推广的尝试，很多或唯美或炫酷或走心的小视频粉墨登场。

5G时代，是一个伟大的时代，虽然和4G时代一样也是主要以短视频为广告载体，但是5G时代的短视频就像长了腿，不再安静地躺在销售人员的朋友圈里，而是主动跑到别人的手机里自动播放。同时利用大数据精准算法，一旦销售人员账号标签打好，这个短视频就像加了瞄准星，可以精准地跑到意向客户的手机里。

5G时代实现了从“人找信息”到“信息找人”的伟大变革。