产业地产的发展历程

中国产业地产的发展史主要可以分为四个阶段。

第一阶段：雏形萌芽（1979年—1987年）

在党的十一届三中全会后，国家经过考察，在深圳蛇口建立了工业区，我国的产业地产渐渐有了雏形，但此时还没有出现明确的“园区”概念。

蛇口工业区在建立之后，依托国家政策和香港出口加工基地转移的时机发展成了以外资（港资）企业为主的“三来一补”低端制造业加工基地，业务涉及交通运输、基础设施、金融服务等16个行业。同一时期，广东的深圳、珠海、汕头和福建的厦门等4个城市成为经济特区，并在经济建设上取得显著成效。

第二阶段：国企主导（1988年—2001年）

在这一阶段，国家提出“三为主，一致力”，开始在扩大外贸、吸引外资、引进技术等方面加大投入，中关村科技园（1988年）、张江高科技园区（1992年）、苏州工业园区（1994年）、大连软件园（1998年）相继成立。在邓小平南方谈话以及我国即将加入世界贸易组织等事件的刺激下，我国经济得到快速发展。二代园区随之诞生，并呈现出向一、二线城市市郊集中的态势。

第三阶段：民企参与（2002年—2015年）

在国家多项政策的刺激下，我国开发区数量暴增，乱象频生，国家开始了整治行动。2003年《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布，宣告产业地产迈入规范经营阶段。

与此同时，随着我国加入世界贸易组织，经济发展进入快车道，中国制造走向全球，产业物业需求旺盛，地产开发红利日益凸显，吸引了民营企业进入产业地产领域。典型事件包括华夏幸福固安工业园项目启动（2002年）、联东集团建立首个产业园区（2003年）、中南高科成立（2015年）等。

第四阶段：转型调整（2016年至今）

2016年开始，中国房地产行业已经从扩张式高增长进入高质量转型发展阶段，传统房地产企业纷纷开始转型之路，企图寻找新的利润增长点，探索多元化之路。这一时期，产业园区的发展模式、产业结构不断得到优化，新的管理方式、服务渠道、运营模式不断涌现，引导着产业园区向着4.0阶段进发。

本阶段的典型特征是各类玩家涌入，产城、特色小镇、工业园等项目大量涌现，呈现百家争鸣、百花齐放的局面。传统房地产企业，如碧桂园、星河控股集团等纷纷成立产业地产板块，通过产业勾地，带动产城融合项目的全面发展。

然而自2021年开始，伴随房地产行业下行，产业地产遇冷，进入新的行业调整期，民营产业地产商放慢了扩张的速度，华夏幸福等公司遇到挑战，华南城等被国企收购，高周转模式逐渐受到可售比例的限制。

在关闭一道门的同时，公募REITs的窗已经打开，正在从试点走向常态化。截至2023年2月，我国共有8只产业园区公募REITs获批注册，包括国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT、建信中关村产业园REIT、东吴苏园产业园REIT、博时招商蛇口产园REIT、华安张江光大园REIT、华夏和达高科REIT。轻资产模式方兴未艾，资产运营时代来临。