项目二 所有权

【引例】

2009年6月12日，大龙酒店因欠个体工商户甲、乙、丙的款项无力偿还，经协商，酒店将音响设备作价6万元，抵偿给甲、乙、丙三人。其中抵偿给甲3万元，乙2万元，丙1万元。甲、乙、丙均将欠条还给酒店，三人约定由甲实际保管该音响设备并联系买主。2009年10月4日，甲打电话给乙，称丁要买该音响，价格5万元。乙表示不同意按此价格出售，同月22日，甲在未告知乙、丙的情况下将音响设备卖给了丁，所得价款自留3万元，剩余的2万元交给乙。丙得知后，向法院起诉，要求确认甲与丁之间的买卖合同无效。问：

（1）本案存在哪些法律关系？为什么？

（2）音响设备的所有权应当归谁？为什么？

（3）对本案应如何处理？为什么？

【基本理论】

一、所有权概述

（一）所有权的概念和特征

所有权是各国民法最为重要的概念之一，它在物权体系中居于核心地位，物权以所有权为基础，并在所有权之上构建起他物权。《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”该条款以列举式的方法给所有权作出定义，我们也可以用概括式的方法来定义：所有权是在法律规定的范围内，对所有物全面支配的物权。依此定义，所有权具有下列四种特性：

1.全面性

所有权是最完全的物权，对物的使用价值和交换价值都可予以全面的支配。所有权人可以自由地对所有物进行各种利用和处置，只要不对他人造成损害，甚至可以对所有物加以毁损。而在所有权之外的其他物权，也就是定限物权，仅仅只能支配物的使用价值或交换价值。

2.整体性

所有权不是占有、使用、收益、处分等各种权能在数量上的简单相加，而是一种浑然一体的权利。所有权不能在内容上加以分割，在所有物之上设定用益物权或担保物权，不是让与所有权的一部分，而是创设一个新的、独立的物权；所有权也不能在时间上加以分割，不存在此时段为我所有而彼时段为你所有的所有权（两人约定分时段利用某物，并不能在该物上发生两个所有权，而是两人共有一个所有权，发生的是共有关系）。

3.弹力性

弹力性是指所有权的单一内容可以自由伸缩。即在所有权上设定用益物权或担保物权时，所有人对所有物的全面支配权因受到限制而缩减，而该限制解除时，所有人又恢复了对所有物的圆满支配状态。可见，所有权的弹力性是附随于所有权上设定的定限物权而产生的。如果所有权上没有定限物权的存在，就无所谓所有权的弹力性。[10]

4.恒久性

所有权的恒久性又称为永久性或无期性。是指所有权因标的物的存在而永久存续，不得预定其存续期间，因此在法律上不存在因期限届满而导致所有权消灭的可能性。所有权的恒久性当然并不意味着所有权不会发生消灭，标的物的毁损、抛弃、取得失效等原因，都可以导致所有权的消灭。所有权的恒久性是所有权区别于他物权的又一重要标志。

（二）所有权的类型

根据不同的标准，所有权可以作不同的分类。根据所有权主体的不同，所有权可分为国家所有权、集体所有权和私人所有权；根据所有权主体数量的不同，所有权可分为单一所有权和共同所有权（即共有）；根据所有权客体的不同，所有权可分为动产所有权和不动产所有权。这里我们主要讲述所有权在主体上的分类。

1.国家所有权

国家所有权是我国社会主义全民所有制在法律上的表现，是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利，是国家以民事主体的身份对依法归其所有的物所享有的所有权。

作为抽象的民事主体，国家所享有的所有权具有两个基本特点：一是国家本身并非终极的利益主体，国家所有权所体现的是全体国民的利益，因此国家应以有利于全民的方式来行使其所有权；二是作为一个抽象的法律构造物，国家必须借助具体的组织机构来行使其所有权。根据《物权法》第45 条第2 款的规定，除法律另有规定外，国有财产由国务院代表国家行使所有权。

国家所有权在民法上的一个重要意义在于某些财产只能专属于国家所有。根据《物权法》第46、47、50条的规定，专属于国家所有的财产有：矿藏、水流、海域；无线电频谱资源；国防资产。国家专属的特性实际上也就意味着流通的禁止，如根据《中华人民共和国野生动物保护法》（以下简称《野生动物保护法》）的规定，专属于国家所有的野生动物不可在私人之间进行自由买卖。

2.集体所有权

集体所有权是公有制的另外一种法律形态。“集体”是一个很难从民法上加以定义的概念，它本身不一定构成一个法人。大致而言，集体指的是依某种特定标准（如村落、城镇街道等）而确定的人的集合体。所谓集体所有权，指的就是以各类集体作为物之所有人而形成的所有权形态。[11]

集体所有权具有如下特征：

（1）主体多元性。集体所有权的主体是为数众多的劳动群众集体组织，包括城镇集体组织和农村集体组织，其种类包括工业、农业、商业、手工业等各行各业的集体组织。

（2）客体相对广泛性。集体所有权的客体十分广泛，除了专属于国家的财产之外，其他财产均可以成为集体所有权的客体。根据《物权法》第58条的规定包括四类：法律规定属于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地和滩涂；集体所有的建筑物、生产设施和农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。

（3）由集体组织直接行使。根据《物权法》第60、61条的规定，集体所有权分别由农民集体经济组织和城镇集体经济组织来行使。

《村民委员会组织法》第24条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享有误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

3.私人所有权

《物权法》第64条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”此处的“私人”是和国家、集体相对应的物权主体，不但包括自然人，也包括非国有的法人和非法人组织，如个人独资企业、个人合伙企业、由个人或法人组建的有限责任公司或股份有限公司等。《物权法》还规定，私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的财产继承权及其他合法权益。

私人所有权的客体小于国家所有权和集体所有权的客体，比如说私人不能拥有土地所有权。除法律规定专属于国家或集体所有的财产外，私人可享有对一切物的所有权。

（三）所有权的权能

所有权是所有人对所有物为全面支配的物权，而这种全面的支配必然要通过若干具体的行为方式表现出来。《民法通则》第71条和《物权法》第39条都明确规定了所有权人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。这就说明，所有权具有四大权能：

1.占有权能

占有，就是对物的实际管领或控制。占有权能是所有权的基本权能，是所有人行使支配权的基础和前提。在实际生活中，占有权能可与所有人发生分离，由非所有人占有。比如说所有人将所有物交由他人保管或将所有物出租给他人使用等，他人对物的占有为直接占有，所有人对物的占有为间接占有，间接占有人对直接占有人享有返还请求权。

2.使用权能

使用，是指依物的性能或用途对物加以利用，以满足生产或生活的需要。所有权人通过对物的使用来发挥物的使用价值。使用是直接作用于所有物之上的权能，因此该权能的行使必须以占有权能的享有为前提。

跟占有权能一样，使用权能亦可与所有权人发生分离。由非所有人享有使用权能，只能是依法律的规定或者当事人的约定，而且只能按规定的用途来使用。例如所有权人将自己的房屋出租给他人使用，如约定为居住用途的，则承租人不可擅自改为其他用途。而所有权人对自己的物则可以任意使用，即使是不合理的破坏性使用，只要不违反法律或损害社会公共利益即可。

3.收益权能

收益，是指通过对财产的占有、使用等方式取得的经济利益。收益包括孳息和利润两方面，孳息是指物在静止支配状态下产生的经济利益。如租金的收入，母鸡下的蛋等；利润是指把物投入生产和流通的过程所取得的经济利益。收益权能亦可与所有权人发生分离，如村集体将土地发包给村民，则村民取得该土地的收益权能。

4.处分权能

处分是指依法对物进行处置，从而决定其命运的做法。处分权能是所有权的核心权能，通常只能由所有权人自己行使，非所有权人只能依法律规定或所有人的意思享有处分权能，例如抵押权人在债务人不清偿到期债务时，有权依法处分抵押物。

处分包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指所有人把财产直接消耗在生活或生产活动中，如将木材加工成家具，把粮食吃掉，将房屋拆毁等。事实上的处分与使用权能有相同之处，二者都是实现物的使用价值的手段。二者的不同之处在于，使用是在不改变或毁损物的物理形态的情况下对物的利用，而事实上的处分则是完全地改变了物的物理形态。例如，同为房屋，人们如果长期居住，则为使用；而人们若将其拆除，则为事实上的处分。[12]

法律上的处分是指通过某种法律行为对财产进行处置，从而改变所有物的法律状态，如将所有物出租、出借、转让或赠与他人，在所有物上设定他物权，将所有物抛弃等。

现实生活中，所有权的各项权能经常与所有人发生分离，如将所有物交由他人保管，将所有物租赁给他人使用，将所有物抵押给他人等，而所有人并不因此丧失对标的物的所有权。相反，这正是所有人行使其所有权的表现，通过所有权权能的分离和回复来发挥财产的最大效益。

二、所有权的取得和消灭

（一）所有权取得的概述

所有权的取得，是指民事主体根据一定的法律事实取得某物的所有权，从而在该特定主体与他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”《物权法》第7条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”因此，合法性是取得财产所有权的基本前提和条件。除此之外，所有权的取得还必须遵守公序良俗原则，不得以侵害他人的合法权益为代价。

（二）所有权取得的方式

所有权取得的方式，在民法学理论上根据是否依据他人的所有权与意志，可分为原始取得和继受取得两类。继受取得主要是基于法律行为的取得，此类取得在前文关于物权的变动部分已作详细介绍，故此处我们重点介绍所有权的原始取得，即《物权法》第9章“所有权取得的特别规定”的相关内容。

1.所有权的原始取得

所有权的原始取得，是指不以他人已有的所有权和所有人之意志为根据，直接依照法律规定，通过某种方式或行为取得物的所有权。从各国民法的规定以及民法理论上来看，所有权的原始取得方式主要包括以下几种：

（1）劳动生产取得。即人们运用工具通过体力或脑力的付出，对自然物进行改造、加工或利用原材料制造出具有使用价值和交换价值的产品。劳动生产是取得所有权的最基本、最重要的方式，如农民种植出粮食、蔬菜，工厂生产出各种产品。

（2）收取孳息取得。孳息相对于原物而言，是原物产出之收益。孳息分为天然孳息和法定孳息。前者是自然物依自然规律产生出来的新物，如母鸡所生的鸡蛋；后者是根据法律的规定，通过就原物实施一定法律行为而取得的由原物派生出来的收益，如房屋出租后所产生的租金，现金储蓄后所生的利息等。

一般情况下，物的所有人对物所产生的孳息拥有所有权。天然孳息在没有与原物分离之前，当原物所有权转移，原则上孳息的所有权也随之转移，当事人另有约定的除外。依照法律或合同规定，孳息也可以由非原物所有人享有所有权。对此，我国《物权法》第116条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”

（3）国家强制取得。国家强制取得是指在法律规定的特定场合下，国家从社会公共利益出发，不顾及所有人的意志和权利，直接采取没收、征收、国有化或税收等强制手段取得所有权的方式。如《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

（4）无主物取得。无主物是指没有所有人或所有人不明的财产，主要包括所有人不明的遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物以及无人继承又无人受遗赠的财产。

遗失物是指他人不慎丧失占有的动产。《民法通则》第79条规定：“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。”《物权法》第109条规定：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”该法同时规定，遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。可见，依据我国现行法律规定，拾得遗失物必须返还失主（权利人），确实无人认领的，应由国家取得其所有权。

《物权法》第114条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。”漂流物，是指所有人不明，漂流于江、河、海、溪等之上的物品；埋藏物是有主物，只是所有人不明；隐藏物也是有主物，是指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。漂流物、埋藏物、隐藏物参照拾得遗失物的相关规定，自公安机关公告之日起6个月内无人认领的，应作为无主财产上缴财政，收归国有。当然，自然人、法人对于挖掘发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可以归其所有的，则应当予以保护。

无人继承的财产是指自然人死亡后遗留下来的、无人继承且无人受遗赠的财产。《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）第32条对此对此作了明确规定：“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”所以城市里无人继承的财产，一般由国家取得所有权。

（5）添附取得。添附是指不同所有人的财产合并在一起，形成一种不能分离的财产。添附包括混合、附合和加工三种情况：①混合是指不同所有人的动产互相混杂，不能识别和分开，从而形成新的财产，如米与米混合，油跟油混合。②附和是指不同所有人的财产密切结合在一起，形成新的财产，虽尚能识别，但非经拆毁不能恢复原状。如承租人买来材料装修租住的房子，其瓷砖、油漆等材料已经跟房东的房子紧密结合，难以分离。③加工是指一方将他人的财产加工改造为具有更高价值的新的财产，如在他人的木材上雕刻而成的艺术品。

由于要使添附后的财产恢复原状，事实上已不可能或在经济上不合理，因此需要在法律上明确添附财产的归属。现代各国立法一般根据添附的事实，重新确定所有权的归属。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见》）第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”《合同法》第223条也有相似规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

2013年春节，44岁的桂某第一次在重庆大足县雍溪镇福星花园小区的新居里过新年，大年初四龙某却突然找上门，说这套新房是他一年前就已经购买了的。对方出示的合同上明确写着“D栋1单元4-1”，桂某家门牌号又确实是4-1。桂某急忙找出合同，发现合同上写的是“D栋1单元4-2”！挂着4-2门牌的是桂某家对面的清水房，那套房连房门都没有。

难道是自己装修错了房子？桂某回忆，发现了其中的问题：自己当初来看房时，还没有门牌号。“我去年3月第一次来看房，4月1日签合同，一共来看了两次，开发商带我看的都是现在住的这套，这个门牌号是去年12月时，我房子都差不多要装好了才安上的。”桂某说。

桂某介绍，小区内装修错房子的情况并不少。记者找到福星花园售楼处。卖房给桂某的彭某承认，桂某家门外的门牌是去年12月才装上的。彭某说，装修错房子在小区内“确实出现了两三起”。桂某认为自己没有错，责任在开发商，并希望4-1号房真正的主人龙某能同意换房，但龙某不同意调换。[13]

（6）先占取得。先占是占有人以所有的意思，占有无主动产而取得所有权的法律事实。先占是针对无主物取得所有权的重要方式，世界上多数国家的民法对此都作出了规定。我国《民法通则》和《物权法》虽然没有对先占作出规定，但无论从理论还是实践上来看，我国都是承认先占制度的，如拾荒者可因先占而取得对废弃物的所有权，狩猎者可因先占而取得普通野生动物的所有权。

按照大多数国家的民法规定，先占的成立应具备下列三个条件：

①先占的标的物须为无主物。无主物包括两种：一是从来没有为任何人所有的物，如野生动植物等；二是曾有所有人但后被所有人抛弃的物，即废弃物。物是否无主，应依客观标准判断，而不以先占人的主观认识为准。例如，误以为他人的遗失物为被人抛弃的无主物而先占的，不能因此取得所有权。

②先占的无主财产须为动产。根据《物权法》的规定，不动产物权的取得以登记为原则，所以不动产不可能以先占的方式取得。

③先占人须以所有的意思占有无主财产。所谓所有的意思，是指先占人将占有的动产归于自己管领和支配的意识。

（7）善意取得。所谓善意取得，是指无权处分他人财产（包括动产与不动产）的占有人，将其占有的他人的财产转让给第三人，若受让人取得该财产时系出于善意而取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还。例如，甲将其自行车出借给乙，乙在占有自行车期间擅自将车卖给了不知情的丙，甲获知后遂向丙要求返还。此例中，乙擅自出卖自行车的行为属于无权处分，该行为依法应获得自行车所有人甲的追认才能有效；若甲不追认，则买卖行为无效，丙理应返还。但依善意取得的理论，丙在取得自行车时属善意，且已支付对价并占有了自行车，则构成了善意取得，从而获得了自行车的所有权，甲无权再追回，而只能向无权处分人乙要求赔偿损失。

善意取得是民法中的一项重要制度，涉及财产所有权的静态安全和财产交易的动态安全保护的优先与取舍。该制度对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。在市场活动中，若要求每一个进入市场进行交易的民事主体，都对财产的来源情况进行详细考察，无疑会阻滞交易的进程，降低交易效率，提高交易成本，不利于信用经济的建立，也会从根本上破坏市场经济的存在基础。可见，善意取得制度虽然限制了所有权人的追及力，在一定程度上牺牲了原所有人的权利，但是它在保护交易安全，促进市场流通方面具有重要的作用。

根据《物权法》第106条的规定，善意取得应当具备以下五个条件：

①让与人为无处分权人。让与人虽为无处分权人，但通常具有可信赖的权利外观，即为动产的占有人或者不动产的登记权利人。若让与人缺乏基本的权利外观，则受让人无善意可言。

②标的物为依法可流通的动产或者不动产。在传统民法上，所谓善意取得，通常是指动产的善意取得。对于不动产，则依据不动产登记的公信力，由善意的受让人取得所有权。《物权法》第106条将不动产登记的公信力取得与动产的善意取得规定在同一条款中，从而使得对动产与不动产均可适用善意取得。

③受让人取得财产时出于善意。所谓善意，是指受让人不知让与人为无权处分人，且已经尽了应有的谨慎义务。

④受让人支付了合理对价。即受让人必须是有偿取得标的物，而且以合理的价格有偿取得，若价格过低通常也是认定受让人非善意的标准。

⑤受让人取得财产满足了物权变动公示原则的要求。即所有权的取得应登记的，已完成了登记；无需登记的，已完成了交付。

夫妻二人闹离婚，妻子卢某因丈夫金某瞒着自己将购买时价值1 260多万港元的别墅以不到人民币300万元的价格贱卖而将其告上法院，请求法院认定该房屋买卖合同无效。

2002年初，广州市东山区人民法院作出一审判决：金某买卖房屋合同无效。宣判后，金某不服，上诉于广州市中级人民法院。2003年6月15日，广州市中级人民法院对该案作出维持东山区人民法院原判的终审判决。

广州中院认为：讼争的别墅是卢某与金某在夫妻关系存续期间购买的，属于夫妻共同所有的财产。因该房屋价值较大，对该房屋的处理，会对夫妻权益构成较大影响。因此，该房屋的处理不属于最高人民法院在适用婚姻法若干问题解释中所规定的：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定”。市中院还认为，某公司购买金某、卢某在二沙岛共有的别墅明显低于市场价格，不符合“善意取得”的构成要件。一审法院认为金某与某公司的别墅买卖合同无效的判决是正确的，应予以维持。[14]

（8）时效取得。时效取得是指财产的占有人以所有的意思（即以所有人的名义）善意、公开、和平且持续地占有他人财产达到法定期间，即可依法取得对该项财产所有权的法律制度。例如，基于某种原因，甲将乙的某项财产当作自己的财产进行占有、使用，而乙对此不闻不问，这种状况持续到一定期间，甲就可依法取得对该项财产的所有权。

法律规定时效取得的原因在于：一定的事实状态持续了一定的时间后，即便其与法律上的真实权利归属状况不符，也会形成与之相适应的稳定的社会关系。具体到物权来讲，非财产所有人以自己所有的意思对他人的财物善意、公开且持续地占有一定时间后，必然会产生一定程度的社会信赖关系。根据这种信赖而产生了合同、租赁、合伙、继承等社会关系，法律则应当维护这种社会关系的稳定性。时效取得制度的规定，使实际占有人取得了该实体权利，从而维护了多年来以此事实状态为基础形成的其他法律关系，也利于社会经济秩序的稳定和交易安全。

目前各国法律普遍都规定了时效取得制度，而我国包括《民法通则》和《物权法》在内的民事立法尚未确立时效取得制度。但在2002年起草的《民法典草案》中采纳了大多数学者的观点，规定了时效取得制度。该草案将动产的取得时效规定为2年，不动产为5年，较各国的立法体例和专家建议的期间要短。

2.所有权的继受取得

所有权的继受取得，是指主要以民事法律行为取得物之所有权的方式。继受取得的方式主要有买卖、赠与、互易、继承、遗赠等方式。因在《民法》的其他子部门法如《合同法》、《继承法》等对这些取得方式有专门、详细的阐述，本节只作简要介绍。

（1）买卖。买卖是一方出让标的物所有权以换取价款，他方以支付价款为对价换取标的物所有权的双方民事法律行为。买卖是商品交换的典型法律形式，财产所有权的转让主要依赖于买卖。因此，买卖是所有权继受取得的最主要方式。

（2）赠与。赠与是一方无偿转让财产所有权给另一方的双方法律行为。赠与虽不是商品的交换形式，但是随着商品经济的发展，人的社会意识及社会责任感的加强，赠与的社会作用日益得到充分发挥，成为解决救灾、救济等社会问题及发展社会公益事业的重要手段。在这种发展趋势下，赠与不仅是公民个人继受取得财产所有权的方法，而且也日渐成为国家、社会公益团体继受取得财产所有权的重要方法。

（3）互易。互易是以物易物的双方民事法律行为，是互相继受对方财产所有权的方法。互易是最古老的商品交换形式，在货币出现以前，商品交换唯有通过互易的方式进行。货币产生以后，互易在商品交换中的地位虽日渐为买卖所取代，但其至今仍为商品交换的一种形式，不仅在国内商品交换中经常使用，在国际商品交换中亦经常采用，特别是对缺乏硬通货的国家，换货贸易具有重要的意义。因此，互易也是继受取得财产所有权的重要方法。

（4）继承与遗赠。公民死亡后，其遗产依法转归法定继承人、遗嘱继承人和遗赠受领人所有。这些人取得遗产所有权，是以死者生前的财产所有权为根据的。遗嘱继承人和遗赠受领人取得遗产所有权还体现了死者生前的意志。因此，继承与遗赠是继受取得财产所有权的方法。

（5）其他继受取得方法。如通过完成一定工作，提供一定劳务，转让智力成果等方式取得财产所有权，也都属于继受取得。

（三）所有权的消灭

所有权的消灭，是指因某种法律事实致使所有权人丧失其所有权。按照学界普遍认为，所有权的消灭可以分为两种：一是所有权的绝对消灭，主要是所有物本身的灭失；另一种是所有权的相对消灭，主要是所有人失去对物的占有与支配但原物尚存的情形。具体说来，所有权消灭的原因包括：

1.所有权客体的消灭

所有权的法律关系以特定的物为客体，没有客体物，即谈不上所有权；反之，所有权客体灭失，则所有权也随之消灭。如一杯奶茶被饮用，一部笔记本电脑被洪水冲走等，都是因为消费、消耗或不可抗力导致所有权客体不复存在，从而产生所有权绝对消灭的后果。

2.所有权主体的消灭

所有权除了客体要件之外，还必须为特定权利主体所享有。当主体资格消灭时，所有权也即告消灭。如公司破产、自然人死亡等，因权利主体资格已经消灭，其财产依法定程序转移他人所有，因此所有权也归于消灭。

3.所有权的抛弃

抛弃是依所有权人单方面的意思表示而使所有权归于消灭，是所有权人行使其处分权能的一种表现，如丢弃用过的考试辅导用书。但若抛弃不动产的，则应向不动产登记机构办理注销登记方能产生抛弃的效力。

4.所有权的转让

在所有权的积极权能中，处分权能是核心。所有权人可以通过法律行为让与所有权，导致所有权在特定权利主体上发生消灭的结果。换言之，所有权转让是所有权人对其所有物行使处分权的一种结果。如买卖、赠与等转让行为，其结果是出让人的所有权消灭，而受让人的所有权产生，这是所有权的相对消灭。

5.所有权的强制消灭

所有权被国家依法通过征收、没收、拍卖、罚款等强制手段，导致所有权消灭，但此时会产生新的所有权，故也属于所有权的相对消灭。

三、共有

（一）共有的概念和特征

1.概念

共有是指某项财产由两个或两个以上的民事主体共同享有所有权的法律状态。共有是一个所有权由多个权利主体共同享有，而非一物之上存在多个所有权。在共有关系中，共享所有权的人称为共有人，共有的标的物称为共有物或共有财产，共享的所有权称为共有权，共有人之间因财产共有形成的权利和义务关系，称为共有关系。

一个人享有物的所有权乃社会生活的常态，也是所有权在法律上的基本形态。但是，或者是基于当事人的意思，或者是由于法律调整社会生活的需要，也有必要承认两个以上的民事主体对同一物共同拥有所有权的状态。如两人合伙开饭店，那么饭店经营中所形成的财产就由两人共同享有。

2.特征

共有作为所有权中的一项特殊制度，具有如下法律特征：

（1）权利主体为两个或两个以上，即多人共享一个所有权。共有人对外共同作为一个主体发生各种民事法律关系。

（2）权利客体为某一项特定的财产，包括单一物、合成物和集合物。

（3）权利的内容具有双重性，即各个共有人之间的内部关系和共有人与第三人之间的外部关系。

（4）共有的形式分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额比例对共有物享有权利，共同共有人对共有物不分比例、平等地享有权利。

（二）按份共有

1.概念和特征

按份共有是指共有人按照确定的份额对共有财产享有权利、承担义务的一种共有关系。《物权法》第94条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”

按份共有的特征：

（1）按份共有人按照各自的份额对共有物享有权利和承担义务。

（2）按份共有人的权利义务涉及共有物的全部。即权利义务抽象地存在于整个共有物之上，而不是具体的、特定的某个部分。

（3）按份共有人的共有份额可以分出、转让和继承。

物权法上对于共有的规定有两个重要的推定：一是在共有的性质不明时，一般推定为按份共有。《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”二是在共有的份额不明时的推定。《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”即共有份额的确定有约定从约定，无约定按出资，出资不明则推定为等额。

2.按份共有的内部关系

（1）共有物的占有、使用和收益。《物权法》第96条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”如甲、乙二人共同出资购买一辆客车跑运输，双方约定好甲负责车辆的驾驶、维修和保养，乙负责招集乘客、卖票和清洁卫生。但由于同一个物客观上有时不可能被两个人同时占有和使用，故对共有物如何进行占有、使用和收益，共有人往往采用如下方法来进行约定：一是由各共有人对共有物分部分或者分时间使用；二是将共有物交个别共有人使用，其他共有人获得补偿；三是将共有物出租，收益按份额统一分配。

（2）共有物的处分。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”要注意的是，此处的三分之二指的是在共有关系中的权利份额，而不是共有人人数的多少。比如，甲乙丙丁四人共同出资购买一台笔记本电脑共同使用。其中甲出资70%，如果要处置这台笔记本电脑，则只要甲一个人就可以说了算，其他三人持不同意见也毫无影响。这与有限责任公司的控股股东的原理相近。

（3）共有份额的处分。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”从物权效力的角度看，按份共有人的优先购买权属于物权优先效力的具体体现。

（4）共有物的分割。《物权法》第99条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础，丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”可见《物权法》对按份共有采用分割自由的原则，在无特别约定的情况下，各共有人均有权要求终止共有关系，并分割共有物。

共有人对共有物可采用实物分割、变价分割或折价分割的分割办法。实物分割，是将实物直接分为若干份额，由当事人分别享有。但如甲、乙二人共有的是一头耕牛，则对于活的耕牛一般不能作实物分割，因为它会影响共有物的价值。那么甲、乙就可采用变价分割的办法，即将耕牛变卖，对所得价款按份额分割。或者由甲、乙中的一人获得耕牛，对另一人应得份额折价给予补偿。

3.按份共有的外部关系

在共有人内部基于共有物所存在的权利和应负担的义务，都是按照比例分享和分担。但是共有人对外，其权利和义务是一个整体，即共有人作为一个所有权的整体在与他人发生民事法律关系时，他们之间的权利和义务是连带权利和连带义务关系。《物权法》第102条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”

（三）共同共有

1.概念和特征

共同共有是指共有人基于共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务的共有形式。《物权法》第95条对共同共有的界定是：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”

共同共有具有如下特征：

（1）共同共有根据某种共同关系而产生，以该关系的存在为前提。所谓共同关系，是指构成共同共有基础的法律关系，如婚姻关系、家庭关系、继承关系等。

（2）共同共有不分份额，一旦划分份额，则共同共有关系结束。如离婚后夫妻共同财产的分割。

（3）各共有人平等地享受权利和承担义务，无份额之分。这也是共同共有与按份共有的主要区别所在。

2.共同共有的内部关系

（1）共同共有人的权利体现为对共有物享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。

（2）共同共有人的义务体现在对共同共有物承担平等的义务。《物权法》第98条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”

（3）共有关系存续期间，各共有人不得请求分割共有物。只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释（三）》）第4条：婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：

（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；

（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

（4）对共有物的处分，应当得到全体共有人的同意。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

3.共同共有的外部关系

共同共有在外部关系上与按份共有并无不同，共有人对外，其权利和义务是一个整体。共同共有人因共有财产而与第三人发生的关系为连带债权和连带债务关系。比如甲、乙共有的一匹马踢伤他人，花去医药费3 000元，则甲、乙对受害者的3 000元损失应当承担连带赔偿责任。

4.共同共有的类型

构成共同共有基础的共同关系主要包括婚姻关系、家庭关系、继承关系等，相应地，共同共有也主要包括这些类型：

（1）夫妻共同共有。我国《婚姻法》规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同共有，夫妻双方另有约定或法律另有规定的除外。婚姻关系存续期间，对于夫妻共有的财产，夫妻双方平等地享有权利。原则上，非经对方的同意，任何一方不得单独处置夫妻共有财产。只有在离婚时，双方才可要求分割共有财产，同时夫妻共有关系结束。[15]但这一规定如前所述已有所突破。

（2）家庭共同共有。家庭共同共有，指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，因共同创造、共同所得的财产而发生的共有形式。家庭共有财产的主体是指对家庭共有财产形成作出过贡献的家庭成员。家庭共同共有主要存在于一些子女已经成年并有经济收入但仍与父母共同生活的情形。

（3）遗产的共同共有。这是指在被继承人死亡后，遗产分割前，各继承人基于继承遗产而发生的共有关系。

（4）同居期间财产的共同共有。《婚姻法司法解释（一）》第15条规定：“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。”

5.共同共有财产的分割

共同共有财产的分割是指共有关系终止时，依照共有人的协议或法律的规定将共有财产分割给当事人各自所有的行为。即使是共同共有，在分割时，也要“按份”进行分割。分割的方法与按份所有的财产分割一样，包括实物分割、变价分割与作价分割。

6.共同共有应注意的问题

（1）对共同共有财产的处理必须取得全体共有人的一致同意。这一点应与按份共有有所区别。这是因为，共同共有人在共同关系存续期间是无法确定各自份额的，因此也就不可能按照份额的三分之二的决定权决定。

（2）共同共有关系存续期间，各共有人不能要求分出自己的份额，当然也不能出售自己的份额，更不存在优先购买权。但是一旦共同共有关系解体，共同共有物分割后，共有人出卖自己分得的部分，如果该部分与其他原共有人分得的部分属于一个整体或者配套使用的，其他原共有人就有权主张优先购买。[16]

（四）准共有

共有是所有权的特殊形态，但数人共享一项物权的，并不局限于所有权。《物权法》第105条规定：“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。”此乃理论界所称的“准共有”，即指两个以上的权利主体共同享有所有权以外的财产权，包括他物权、知识产权、债权等。

四、相邻关系

（一）概念和特征

1.概念

相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。简言之，就是不动产的相邻各方因行使不动产的所有权或者使用权而发生的权利义务关系。

在相邻关系中，一方享有的权利称为相邻权，但相邻权不是一项独立的物权，它是对不动产所有权和使用权的扩张和延伸，是行使不动产所有权或使用权所必需的，相邻权在性质上仍属于所有权的范畴。

2.特征

相邻关系具有如下特征：

（1）相邻关系的主体是两个以上的不动产所有人或使用人。如果相邻不动产属于一个所有人或使用人则不发生相邻关系问题。

（2）相邻关系是因不动产的毗邻关系而产生的。所谓毗邻关系，是指不动产互相连接或邻近。如张某耕种的土地在山头，李某耕种的土地在山腰，王某耕种的土地在山脚。张某堵住了自然流水，使王某的稻田缺水，张某耕种的土地虽然与王某耕种的土地不相接，但是相邻近，二者构成相邻关系，王某可以主张相邻权。

（3）相邻关系的主要内容是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的便利。这里的必要便利是一种最低标准的便利，即如果不给予这种便利的话，相邻方的不动产权利则无法实现。

（4）相邻关系的客体是行使不动产所有权或使用权所获得的利益。

（5）相邻关系的产生具有法定性。

（二）相邻关系的种类

现实生活中的不动产相邻关系非常的复杂多样，一般而言，主要包括以下基本类型：

1.相邻用水、排水关系

《物权法》第86条规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”[17]

（1）相邻用水关系。在我国，水资源属于国家所有，相邻各方均有使用的权利。因此，相邻人应当保持水的自然流向，在需要改变流向并影响相邻他方用水时，应征得他方同意，并对由此造成的损失给予适当的赔偿。

水流经过地的所有人或使用人，均应遵循“由近及远，由高至低”的原则依次用水。一方擅自改变、堵截或独占自然水流，影响他方正常的生产和生活的，他方有权请求排除妨碍，若造成他方损害的，应负责赔偿损失。

（2）相邻排水关系。高地所有人或使用人有向低地排水的权利。但低地所有人或使用人对高地的排水所承担的义务，则因排放的水是自然流水或人工流水的不同而有所不同。对自然流水，低处的土地所有人或使用人有承水的义务。而对于人工流水，低地所有人或使用人没有承水义务，只有过水义务，即允许流水通过的义务。高处土地所有人或使用人必须采取适当措施，将其人工流水安全通过低地，直达江河或公共排水系统。排放人工流水给他人造成损害危险的，受害方有权请求停止侵害、消除危险及赔偿损失。

（3）相邻滴水关系。屋檐滴水不属于自然流水，修建房屋时应注意不得将屋檐滴水排向邻人屋面，以防对邻人房屋造成侵害。因屋檐滴水造成邻人损害的，受害人有权请求排除妨碍、赔偿损失。

2.相邻土地利用关系

（1）相邻土地通行关系。《物权法》第87条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。

被相邻土地包围以致与公用道路隔离的土地所有人或使用人，有权通行邻地以直达公用道路。通行人在选择道路时，应当选择最必要、损失最少的路线，如只需小道即可，就不得开辟大道；可以在荒地上开辟道路的，就不得在耕地上开辟。并且，对邻地享有通行权的人，应当依法赔偿邻人遭受的相应损失。对于历史上形成的通道，土地所有人或使用人无权任意堵塞或改道，因堵塞而影响他人生产、生活，且他人要求排除妨碍或恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。

（2）相邻土地占用关系。相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场、排除妨碍、恢复原状和赔偿损失。

（3）相邻管线铺设关系。《物权法》第88条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”

设置管线一方应当选择对邻人损害最小的线路和方法，因此造成邻人损失的，应给予赔偿。《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

3.相邻地界关系

（1）相邻界标关系。相邻不动产权利人可以共同或单方在土地边界修建分界墙、分界篱、分界沟或设施分界石等界标。共同修建的，为双方共有，并由相邻双方共同维护；单方修建的，为修建方所有，且应当在自己土地的一侧进行，不得越界而侵犯另一方土地。相邻土地的边界线上的竹木、分界墙、分界沟、分界篱以及其他设施，如因所有权或使用权不明发生争执并无法查证的，应推定为相邻各方的共有财产，有关权利义务关系依据按份共有的原则确定。

《民法通则意见》第96条规定：“因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的所有权或使用权发生权属争议的，应当由有关行政部门处理，对行政处理不服的，当事人可以依据有关法律和行政法规的规定，向人民法院提起诉讼；因侵权纠纷起诉的，人民法院可以直接受理。”

（2）相邻建筑关系。相邻各方修建建筑物时，应与地界保持适当距离，不得紧贴边界，更不准越界侵占对方的土地。对于越界建筑物，相邻另一方有权提出停止侵害、恢复原状、赔偿损失的请求，如果相邻人明知对方越界修建而不提出异议的，在建筑完工后则不能请求停止侵害、恢复原状，只能要求赔偿损失。相邻双方还可采用协商方式，就越界的建筑物由土地权益人给予购买，或就越界的土地使用由建筑物的所有权人进行租赁，在一般情况下对方不得拒绝。

（3）相邻竹木种植关系。《民法通则意见》第103条规定：“相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。”对于相邻他方土地的竹木根枝超越地界，并影响自己对土地的使用，如妨碍自己土地的庄稼采光等，相邻人有权请求相邻他方除去越界的竹木根枝。如果他方经过请求仍不予除去，相邻人可自行将其除去。当然，越界竹木根枝如对相邻人的财产使用并无影响，则相邻人无权请求除去。

4.相邻建筑物通风、采光和日照关系

《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”相邻各方修建房屋或其他建筑物时，相互间应当保持适当距离，不得妨碍邻居的通风、采光和日照。相邻一方违反有关规定修建建筑物，影响他人通风、采光和日照的，受害人有权要求其停止侵害、恢复原状和赔偿损失。

2005年，南京玄武区的采菊东篱项目开始建设，随着施工进程的推进，隔壁樱海公寓的部分住户感觉到阳光越来越少，他们试图阻止施工，但开发商以通过规划审批为由不予理睬。最终，有两名业主提起诉讼。2007年1月，南京玄武区人民法院判决开发商分别赔偿两位阳光被遮挡的居民1万元和8 000元。在通风、采光和日照相邻关系的纠纷中，是否构成侵权，要以国家相关工程建设标准、相关规定为据。由建设部发布、于2006年3月1日开始实施的《住宅建筑规范》中规定，位于第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ气候区的大城市，住宅建筑日照要求不少于2小时。[18]

5.相邻环保关系

相邻一方在修建厕所、粪池、污水池或堆放腐朽物、有毒物、恶臭物、垃圾等的时候，应当与邻人生活居住的建筑物保持一定的距离，或采取相应的防范措施，防止污染。相邻各方不得制造噪音、喧嚣、震动等妨碍邻人的生产和生活。如果放散的音响和震动已损害邻人的，应及时处理，消除损害。对一些轻微的、正常的音响和震动，相邻他方则应给予谅解。对噪音、震动污染严重的单位，应按环境保护法和有关规定，采取措施加以治理。

《物权法》第90条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”此规定列举的侵害学理上称为“不可量物侵害”。相邻各方可能产生有害气体的设施，应与邻人的生产、生活建筑物保持安全距离，并应采取预防和应急措施。企业和事业单位排放废水、废渣、废气须遵守国家规定的排放标准，如果因排放“三废”影响邻人的生产、生活，损害邻人健康的，邻人有权请求环境保护机关和有关部门依法处理，受到损害的，有权要求赔偿。

6.相邻防险关系

《物权法》第91条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”相邻一方在自己的土地上挖水沟、水池、地窖、水井和地基等时，应注意对方房屋、地基以及其他建筑物的安全。一方的建筑物有倒塌的危险，严重威胁邻人的人身、财产安全时，邻人有权请求采取措施排除危险来源，消除危险。放置或使用易燃、易爆或剧毒物品，必须严格按有关法规办理，并应当与邻人的建筑物保持适当的距离，或采取必要的防范措施，以免邻人遭受人身和财产损失。因此造成损害的，应赔偿邻人的损害。相邻一方种植的竹木根枝延伸，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令竹木种植人消除危险、恢复原状和赔偿损失。

三、相邻关系的处理原则

在实际生活中，相邻各方因相邻不动产权利的行使必然会发生这样或那样的关系，如果处理不好，就会发生矛盾，产生纠纷，影响正常的社会秩序。因此，应当按照法律关于相邻关系的原则和各项具体规定妥善、正确地处理相邻关系。《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”《物权法》第85 条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”由此我们可以总结出，相邻关系的处理应当遵循如下三大原则：

1.有利生产，方便生活

相邻关系是人们在生产、生活中对于相互毗邻的不动产的占有、使用、收益、处分而发生的权利义务关系，直接关系到人们的生产和生活的正常进行。因此，处理相邻关系应当以有利生产、方便生活为原则。例如，甲、乙、丙三个承包经营人承包的土地相互毗连，其土地都是长期依靠同一条小溪灌溉，甲承包的土地处于小溪的上游，乙承包的土地处于中游，丙承包的土地处于下游。由于天旱水源不足，小溪的水源不能满足土地灌溉的需要。这时，甲或乙都不能截断溪流仅供自己的土地灌溉，而是要正确处理用水相邻关系，把有限的水用于三人最需要、经济效益最大的地块，以减少不必要的损失，发挥最大的经济效益，促进生产的发展。

2.团结互助，公平合理

相邻人应当协商解决相邻纠纷，应当互谅互让、尊重对方的权益；不能只顾自己的利益而无视邻人的合法权益。例如，在乙必须通过甲的土地才能从公用通道到达乙的土地时，甲应当允许。再如，低地的所有人或使用人对于高地的自然流水应当允许流往自己的土地，不得堵截，使高地遭受损失。一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须在合理、必要的限度内；并且要求各方在享受权利的同时，应承担一定的义务。例如，相邻一方因架设电线或埋设电缆、管道必须使用他方的土地，他方应当允许，但使用的一方应当选择在危害最小的地点和方法安设，对所占用的土地和施工造成的损失给予补偿，并且应于事后清理现场。

3.尊重历史和习惯

相邻关系也许是除了血缘关系之外最古老的一种社会关系，几千年来，人们对不动产尤其是土地的利用早已形成了各种的当地习惯，有些沉淀至今。这些习惯，有效地调整着当地的相邻关系。例如某些地方的农村有着“右边的房屋不能高过左边的房屋，前面的房屋不能高过后面的房屋”的传统建筑民俗；而在另一些地方的农村则有着“最东头一家拥有东山墙和西山墙，其他住户均是有西山墙无东山墙”的习惯。《民法通则意见》规定，对于一方所有的或者使用的建筑物范围内由历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得将其堵塞，就是尊重历史和习惯的体现。在民俗习惯不与现行法律产生严重冲突的情况下，依民俗习惯处理相邻关系的纠纷更易得到当事人的理解和配合。

五、建筑物区分所有权

（一）概述

依物权法的“一物一权”原则，所有权的客体应为一个单一的独立物。因此对于建筑物而言，传统上是以每一栋独立的建筑物作为权利客体的。然而，随着人类城市化的进程，城市人口不断集中，城市土地资源越来越紧张，加上建筑材料和建筑技术的飞速发展，使得城市里面的高层建筑越来越多，并且在一栋建筑内分割出许许多多功能独立的单元，容纳众多家庭居住或众多组织办公。此时，如果仍以整栋建筑作为一个所有权的对象，则很难界定各个单元使用者的权利内容及他们相互之间的关系。由此便产生了这样一种需要：将整栋建筑物区分为若干个部分，并将每个部分都登记为一个所有权的客体，这样就产生了建筑物区分所有权。可见建筑物区分所有权实际上是现代社会发展的产物，是现代民法对传统民法的“一物一权”原则的突破。

所谓建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物所有时，各区分所有人对其专有部分享有单独的所有权，对建筑物的公共部分享有共有权，对整个建筑物的公共事务享有管理权的一种复合性物权。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”也就是说建筑物区分所有权是一个集专有权、共有权和管理权三位于一体的权利，这也是它与其他物权的不同之处。

《民法通则》中并没有规定建筑物区分所有权，但在2007年通过的《物权法》的第六章规定了“业主的建筑物区分所有权”，对建筑物区分所有权作出了基本的规范。2009年最高人民法院对建筑物区分所有权当中存在的一些不容易操作的问题专门作出了司法解释，即《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）。

建筑物区分所有权与其他不动产所有权相比，具有以下法律特征：

1.权利主体身份的多重性

由于建筑物区分所有权包含了专有权、共有权和成员权三部分，因此建筑物区分所有权的主体集所有权、共有权及成员权三种身份于一体。即建筑物区分所有权在主体身份上具有多重性，权利主体既是所有人身份，又是共有人身份，同时还是管理人身份，这与一般不动产所有权有明显区别。

2.权利客体上的整体性

建筑物区分所有权的客体包括建筑物的专有部分和共有部分。表面上看来，建筑物区分所有权的各组成权利都有各自的客体，但是在实质上来说，建筑物区分所有权是建立在整体建筑物上面的一种所有权形式，并非专有权、共有权和管理权三种权利的简单相加，而是一个不可分割的有机整体，这是由建筑物区分所有权的性质决定的。因此，建筑物区分所有权在权利客体上具有整体性。

3.权利内容上的复杂性

建筑物区分所有权是由对专有部分的专有权、共有部分的共有权及成员权三部分组成的一个有机整体，表现出权利内容的复合性。而一般的不动产所有权则是单一的，不包括共有权及成员权。在这三项权利要素中，专有权是核心，共有权和成员权依赖于专有权而存在，是为专有权服务的。

（二）专有权

1.专有权的含义

《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”故专有权就是指建筑物区分所有人对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是建筑物区分所有权中的核心要素。

2.专有权的客体

专有权的客体即区分所有建筑物的专有部分，是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物，若无构造上的独立性和使用上的独立性，则只能成为单独所有权或者共有所有权的客体，而不能成立建筑物区分所有权。

关于专有部分的具体范围，按照我国现行的房屋面积测绘规范，就是指房屋的套内建筑面积，其界定方法是计算至各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙的中心点，即均按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。[19]

3.专有权的内容

（1）专有权人的权利。专有部分作为所有人享有单独所有权的部分，在内容上与一般的不动产所有权基本相同。即权利人对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借、获取收益或增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。根据《物权法》的规定，业主转让建筑物的住宅、经营性用房时，其对共有部分享有的共有权和共同管理权一并转让。

（2）专有权人的义务。第一，尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分的自身性质和用途，按照本来的用途使用专有部分，不得擅自改变本来用途，如不能擅自“住改商”。[20]第二，正当维修和改良的义务，即专有权人如果对专有部分进行维修和改良，必须遵守有关的法律法规，如不得擅自改变建筑主体和承重结构，不得破坏建筑物安全及外观，不能妨碍建筑物整体的正常使用等。

（三）共有权

1.共有权的含义

建筑物区分所有人的共有权，是指建筑物区分所有人依照法律、法规或者管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。具体说来，即每个业主对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、绿地、道路、公用设施等共有部分享有占有、使用、收益或处分的权利。具体如何行使这些权利，还需根据《物权法》及相关法律、法规和管理规约的规定。

2.共有权的客体

建筑物区分所有人的共有权客体，是区分所有建筑物的共有部分。所谓共有部分，包括两大个部分：一是房屋建筑面积中所分摊的共有建筑面积部分。如走廊、楼梯、过道、电梯等；二是依物权法属于业主的共有部分。如《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

2005年建设部《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2005）

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等。

3.共有权的内容

建筑物区分所有人共有权的内容包括共有权人的权利和义务两部分。

（1）共有权人的权利。共有权人的权利实际上就是建筑物区分所有人的共有权利。归纳起来，区分所有人对共有部分享有以下四项权利：第一，共用部分的使用权。各区分所有人对整个建筑物的共用设施部分，都有按照该设施的作用和性能进行使用的权利，该使用权原则上不因单独所有权的大小而有大小之别，例如乘坐电梯、经过走廊、上下楼梯等；第二，共有部分的收益权。各区分所有人按其单独所有权占整个建筑的比例，对建筑物的共用部分所生的利益享有收益权；第三，共有部分改良的权利。在不违反建筑法、城市规划法、环境保护法等公法强制性规定的前提下，各区分所有权人可以通过按一定的方式行使共同意志，对建筑物的共用部分进行修缮改良；第四，共有部分排除妨害的权利。第三人或某个区分所有人在对建筑物的共用部分使用时违反通常的使用方法或损坏共用部分或对他人的共有权形成妨碍时，任何区分所有人均有权制止、排除妨害。[21]

（2）共有权人的义务。共有权人的义务归纳起来有如下五方面：第一，依共用部分本来的用途和通常的使用方法进行使用；第二，各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占，各所有人另有约定的除外；第三，未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过，不得改变共有部分的外形或结构；第四，各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律的强制性规定；第五，分担建筑物共用部分的管理、维护和修缮费用。分担的原则是在该共用部分所涉及的使用范围内，由该范围的各区分所有人按其专有部分在该范围内所占的比例分担。

（四）成员权

1.成员权的含义

建筑物区分所有人的成员权，亦称为业主的管理权，是指业主基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织成员所享有的权利和承担的义务。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，《物权法》确立的建筑物区分所有权是包括管理权在内的“三元论”建筑物区分所有权，即除了专有权和共有权之外，还包括管理权，即成员权。

2.成员权的内容

成员权的内容，即业主作为成员权人所享有的权利和承担的义务。

（1）业主的权利。按照《物权法》的规定，归纳起来，业主主要享有以下权利：

第一，设立业主大会和选举业主委员会的权利。《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

第二，重大事项表决权。根据《物权法》第76条的规定，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中，决定第⑤和第⑥项应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三，请求权。业主管理权中的请求权包括撤销业主大会或业主委员会决定的请求权、共有资金分配请求权、建筑物收益分配请求权以及诉讼请求权。《物权法》规定，业主大会或业主委员会作出的决定若侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。建筑物以及附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。此外，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第四，其他管理权。主要包括知情权、自主管理权、委托管理权、更换管理人权和监督权等。《物权法》规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

（2）业主的义务。业主作为成员权人，在享有上述权利的同时，亦须承担下列义务：

第一，遵守法律、法规和管理规约的义务。《物权法》规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。不得进行任意弃置垃圾、排放污染物或制造噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。《物权法》还规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第二，执行业主大会或者业主委员会决定的义务。《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第三，其他义务。如服从管理人管理的义务，支付共同费用的义务等。

【引例分析】

本案例考查点是按份共有法律关系与善意取得制度。

（1）本案中存在两个法律关系。一是甲、乙、丙对音响的按份共有关系；二是甲与丁之间的音响买卖合同关系。

（2）音响设备的所有权应当归丁。因为甲的行为虽然构成无权处分，但丁对音响的共有情况并不知情，属于善意第三人，并且音箱已交付给丁，完全符合了善意取得的构成要件，因此丁可以取得音响设备的所有权。

（3）本案的正确处理方法是：音响的5万元价款乙得2万元，丙1万元，甲得剩余的2万元，即甲的债权不能完全获得清偿。因为甲作为无权处分人，要承担其无权处分行为所带来的损失。

【相关法律】

1.《民法通则》第71～83条；

2.《民法通则意见》第84～103条；

3.《物权法》第39～116条。

【思考与练习】

1.所有权在物权体系中居于何种地位？

2.简述先占取得的构成要件。

3.简述善意取得的构成要件。

4.案例分析：

（1）甲乙丙三村分别按20%、30%、50%的比例共同投资兴建一座水库，蓄水量10万立方米，约定用水量按投资比例分配。某年夏天，丙村与丁村约定当年7月中旬丙村从自己的用水量中向丁村供应灌溉用水1万立方米，丁村支付价款1万元。供水时，水渠流经戊村，戊村将水全部截流灌溉本村农田。丁村因未及时得到供水，致秧苗损失5 000元。丁村以为丙村故意不给供水，遂派村民将水库堤坝挖一缺口放水，堤坝因此受损，需花2万余元方可修复。因缺口较大，水下泻造成甲村鱼塘中鱼苗损失2 000元。由于发生了上述情形，乙村欲将其30%的份额转让给庚村。问：

①本案涉及哪些民事法律关系？

②丙村与丁村之间的约定是否有效？为什么？

③丁村的秧苗损失可向谁索赔？为什么？

④对于堤坝毁坏谁可以作为原告起诉？为什么？

⑤甲村鱼苗损失应由谁赔偿？为什么？

⑥如果同时乙村也向甲村鱼塘排放污水，致鱼苗损失3 000元，乙村与丁村是否构成共同侵权？

⑦乙村如欲将其30%的份额转让给庚村，乙村应履行何种义务？甲、丙享有何种权利？

⑧乙村转让份额后，合伙对外欠债1万元，甲乙丙庚村承担何种责任？

（2）2005年2月，龚女士一家花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759号弄康达公寓的一套房子。随后，龚女士又支付了3.3万元向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。2006年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该位使用权。但在2007年9月，龚女士将公寓开发商——上海某房地产开发有限公司告上了法庭。理由是根据相关规定，自己向该公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以该公司无权销售停车位和车库使用权。龚女士一家要求该公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。

问：本案应如何处理？

（3）甲将自己的两头黄牛卖给了某肉联加工厂乙，并口头约定：由乙将牛宰杀后，按净得的牛肉以每斤18元的价格进行结算；牛头、牛皮、牛下水抵作屠宰费归乙。宰杀后乙在其中一头牛的下水中发现牛黄50克，乙将牛黄卖出得款5 000元。甲得知后，向乙索要该5 000元，被乙拒绝。甲遂向法院起诉，要求确认对牛黄的所有权，并要求乙返还卖得牛黄所得的5 000元。

问：本案应如何处理？