021 一地数卖，花落谁家[8]

——一地数卖且均未办理变更登记，先合法占有、投资开发土地的受让方优先取得土地使用权

一地数卖，花落谁家？本文通过分析13个案例，根据相关司法解释，总结出一地数卖四种情形的裁判规则：（1）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方优先取得土地（案例1）；（2）均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有并投资开发土地的受让方优先取得土地（案例2、案例3）；（3）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有、投资开发土地的，先行支付土地转让款的受让方取得土地（案例4—案例7）；（4）合同均未履行的，依法成立在先的合同受让方取得土地（案例8）。此外，一房数卖情形下，法院认为可参照适用一地数卖的裁判规则（案例9—案例12），详见延伸阅读部分。

裁判要旨

土地使用权人作为转让方就同一土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，均未办理土地使用权变更登记手续的，先行合法占有并投资开发土地的受让方优先取得土地，并可向法院请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务。

案情简介

一、1996年12月，金霞公司与长沙市交通局签订《土地使用权转让协议》，约定金霞公司将43000平方米国有土地使用权转让给长沙市交通局，转让价款500万元。协议签订后，转让价款已支付完毕。

二、金霞公司因未及时偿还工行五一路支行的贷款，被工行五一路支行起诉至长沙中院。在该案审理后，双方当事人与江湾公司达成调解协议，约定由江湾公司代金霞公司偿还所欠工行五一路支行的贷款本金3830万元和利息59.1407万元，金霞公司将包括案涉土地在内的土地使用权证和权益交给江湾公司，湖南高院于2009年7月作出民事调解书确认了上述调解协议。

三、金霞公司向湖南高院提起诉讼，请求解除与长沙市交通局签订的《土地使用权转让协议》。长沙市交通局提起反诉，请求金霞公司将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局；金霞公司赔偿长沙市交通局经济损失4952700元。江湾公司以第三人身份加入本案诉讼，请求确认包括案涉土地在内的土地使用权归江湾公司所有。

四、湖南高院判决：金霞公司将案涉国有土地使用权登记至长沙市交通局名下。

五、金霞公司、江湾公司不服湖南高院判决，向最高法院提起上诉。最高法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

金霞公司先后与长沙市交通局、江湾公司签订协议转让案涉土地，但均未办理变更登记手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二项规定：“均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。”长沙市交通局先行占有涉案土地并在该土地上投资建成长沙汽车北站，法院据此认定金霞公司应将涉案土地使用权变更登记至长沙市交通局名下。江湾公司因此未取得案涉土地。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、土地使用权受让方在签订土地使用权转让合同前，应前往不动产登记机构查询土地的权属主体、查封、抵押等情况，以确保土地权属清晰，不存在妨碍土地使用权转让的事实。

二、土地使用权受让方在签订土地使用权转让合同后，要及时办理过户手续。土地使用权转让合同中可约定转让方协助办理过户登记手续的时限及相应的违约责任，以督促转让方积极配合办理相关手续。

三、如遇客观原因暂时不能办理变更登记手续，土地使用权受让方也要先行请求转让方交付土地，并占有投资开发该土地，以确保出现一地数卖的情形时能优先取得土地。

四、一地数卖，未能取得土地使用权的受让方仍可以根据合同法相关规定请求转让方承担违约责任并赔偿损失。

相关法律规定

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

以下为该案在最高法院审理阶段，判决书中“本院认为”部分就该问题的论述：

就涉案土地，金霞公司在1996年12月31日已与长沙市交通局签订了《土地使用权转让协议》的情形下，又于2009年7月17日，将涉案土地通过5号调解书转让给江湾公司，金霞公司上述转让行为均未办理土地使用权变更登记。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二项规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。”长沙市交通局先行占有涉案土地并在该土地上投资建成长沙汽车北站，一审法院据此认定金霞公司应将涉案土地使用权证变更登记至长沙市交通局名下并无不当。江湾公司称应将涉案土地确权给该公司所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。

延伸阅读

本书作者在写作中另检索到12个案例，根据相关司法解释，归纳出一地数卖四种情形的裁判规则。此外，有案例认为一房数卖也可参照适用一地数卖的裁判规则。具体如下：

裁判规则一：一地数卖，已经办理土地使用权变更登记手续的受让方优先取得土地。（案例1）

案例1：梅忠与肖劲松房屋买卖合同纠纷再审民事判决书[新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新审一民提字第139号]认为，“且依据本院再审查明事实，本案再审期间，黄忠臣已将本案争议房产的土地使用权证及房屋（在建工程）登记证明表登记在自己名下。上述司法解释第十条第（一）项规定：‘已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持’，梅忠要求肖劲松办理本案争议房产的过户手续的诉讼请求亦因与上述规定不符，本院不予支持。梅忠对于其因与肖劲松签订的售房协议书不能履行而受的损失，可另案主张。”

裁判规则二：一地数卖，均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。（案例2、案例3）

案例2：东莞市利成电子实业有限公司、河源市源城区宝源房地产发展有限公司与东莞市晶隆实业发展有限公司、东莞市大岭山镇房地产开发公司、东莞市大岭山镇颜屋村村民委员会及麦赞新、蔡月红项目转让合同纠纷再审民事判决书[最高人民法院（2012）民提字第122号]认为，“由于麦赞新代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及‘莲湖山庄’项目转让给李炳，李炳已先后向麦赞新支付股权转让款和项目转让款共计6363万元，并经麦赞新和长新公司的授权，已实际接管长新公司和合法先行占有包括涉案11块土地在内的‘莲湖山庄’项目并进行了开发建设，涉案标的物不动产已发生了重大变化，根据《物权法》占有制度的立法目的，在占有人有权占有的情况下，为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序，事实上已不能按照《转让合同书》的约定履行交付涉案标的物。虽然利成公司、宝源公司在与长新公司签订《转让合同书》后也先后向长新公司支付了6000多万元的项目转让款，但作为签约在先的李炳已先行合法占有涉案土地，也先行支付了涉案土地使用权的部分转让价款并进行开发建设。根据《合同法》第一百一十条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，事实上不能履行的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，利成公司、宝源公司要求长新公司继续履行的主张，理据不足，本院不予支持。”

案例3：西安荣凯实业集团有限责任公司与西安博汇房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书[西安市中级人民法院（2009）西民二终字第1472号]认为，“现西安荣凯实业集团有限公司系刘翠琴与刘爱芳投资建立，刘翠琴与赵锦辉将《协议》约定的10.262亩土地转与西安荣凯实业集团有限公司，并已向西安荣凯实业集团有限公司移交了其持有的该宗土地《国有土地使用权证》、向相关方发出了变更该宗10.262亩土地使用权登记手续的通知，西安荣凯实业集团有限公司亦已实际占有使用该宗10.262亩土地多年。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二项规定‘均未办理土地使用权变更手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持’，故西安荣凯实业集团有限公司要求西安博汇房地产开发有限公司办理国有土地使用权过户登记手续的理由成立，应予支持。原审判令西安博汇房地产开发有限公司履行办理土地使用权变更登记手续等义务，并无不妥。”

裁判规则三：一地数卖，均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地的，先行支付土地转让款的受让方取得土地。（案例4—案例7）

案例4：河北冀丰房地产开发有限公司与石家庄市金之源化工有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申1325号]认为，“关于二审判决未予支持冀丰公司关于金之源公司应继续履行《土地使用权转让协议》的主张是否适当的问题。冀丰公司与金之源公司于2011年8月28日签订的《土地使用权转让协议》第十一条第1项约定：‘协议签订后，若甲方单方面解除合同，应按履行合同定金和已交付土地使用权转让金（借款）的四倍赔偿乙方损失，退还乙方履行合同定金和已交付土地使用权转让金（借款）；若乙方单方面解除合同，应按履行合同定金和已交付土地使用权转让金（借款）的四倍赔偿甲方的损失。’该条系对单方解除合同情形下所应承担违约责任的约定，即因一方行为导致合同解除时，解约方应承担相应的违约责任。（2014）石民二初字第00005号民事调解书已经确认涉案土地转让给承租人石家庄市金河石油化工有限公司（以下简称金河公司），在金之源公司单方解除合同且二审判决依据合同约定并结合本案查明的事实判令其支付相应违约金的情况下，冀丰公司再行主张继续履行《土地使用权转让协议》没有合同依据。冀丰公司主张其一审提交的《公证书》、发票、交接清单及收据等证据显示，其已实际占有涉案土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于占有优于交款的次序规定，其诉求理应得到支持。本院认为，上述证据仅能证明冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料，不足以充分证明其实际占有涉案土地。因此，二审判决综合考虑合同约定、冀丰公司另案诉请撤销（2014）石民二初字第00005号民事调解书被判决驳回诉讼请求、涉案土地上有金河公司财产、合同履行的可行性以及对土地资源的有效利用等因素，在判令金之源公司支付违约金的前提下，未予支持冀丰公司关于金之源公司应继续履行《土地使用权转让协议》的主张，并无不当。”

案例5：玉林市联创房地产开发有限公司与庞玉龙、黄永进建设用地使用权转让合同纠纷一案再审民事判决书[广西壮族自治区高级人民法院（2013）桂民再字第12号]认为，“由此，在黄永进将涉案土地使用权分别与庞玉龙、联创公司签订协议，庞玉龙和联创公司均请求继续履行合同取得涉案土地使用权，且两份合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款‘土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持’的规定，以及因该条款规定的‘先行支付土地转让款’可以是全部支付，也可以是按照合同约定部分支付，根据先予履行优先的原则，应由先支付土地转让款的受让方和转让方订立的土地使用权转让合同继续履行，并由该受让人取得转让土地的使用权。因此，本案应当履行庞玉龙与黄永进签订的《房地产合作协议书》。”

案例6：玉林市巍和投资有限公司与广西玉林投资股份有限公司土地使用权纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民申227号]认为，“玉投公司先后分别与巍和公司、温威签订转让涉案土地协议后，巍和公司并未依约支付相应的土地款，而温威已依约支付了相应的土地转让款，陆川县人民法院根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条‘土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让会同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情况分别处理……（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持’的规定，已经作出（2015）陆民再字第1号民事判决，该判决已发生法律效力。根据一事不再理原则，一审法院裁定对巍和公司的起诉依法不予受理、二审法院裁定驳回巍和公司上诉正确。若巍和公司认为玉投公司违约，可另行主张权利。”

案例7：华榜岭洪与那颖、赵柱秀土地行政管理纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[云南省高级人民法院（2015）云高民申字第316号]认为，“针对涉案土地存在两份转让协议。其中，赵柱秀、赵柱连与那颖之间签订的转让协议系双方真实意思的表示，内容未违反法律的禁止性规定，应为有效合同，且该协议的效力也已经再审审理确认为有效。华榜岭洪与那颖之间的转让协议是在原二审判决解除那颖与赵柱秀、赵柱连双方签订的转让协议以后签订，也应为有效合同。本案争议的焦点是在诉争土地上有两份有效协议，应履行哪一份合同的问题。华榜岭洪再审申请的主要理由是其已在土地上进行投资开发，应该适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（二）项的规定，判令其履行与那颖之间签订的转让协议。经审查，华榜岭洪虽在土地上建盖简易房、砌围墙、回填土方，还不足以认定其已经对土地进行了投资开发。一、二审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（三）项，以先行支付土地转让款为由判决履行那颖与赵柱秀、赵柱连之间的合同并无不当。”

裁判规则四：一地数卖，合同均未履行的，依法成立在先的合同受让方取得土地。（案例8）

案例8：河南缔华房地产开发有限公司与被上诉人郑州照相机厂破产管理人、原审第三人河南省清风拍卖行有限公司拍卖合同纠纷二审民事判决书[河南省高级人民法院（2009）豫法民二终字第57号]认为，“缔华公司在拍卖成交后，签署了拍卖成交确认书，并未表示反悔，其后缔华公司未能按交接协议的约定付清首期款，构成违约，但缔华公司一直向照相机厂管理人申请延期付款，也未表示拒绝履行合同。……因照相机厂管理人与缔华公司之间的拍卖合同依然存在，照相机厂管理人在未解除成交合同的情况下再行委托拍卖已出售标的物，系一物二卖。再行拍卖的买受人登封市粮食收储有限公司尚未付清价款，同时尚未办理涉案土地使用权变更登记，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神，结合标的物处置所得用于清偿破产企业职工劳动债权和安置职工的实际情况及缔华公司上诉时表达出继续履行拍卖合同的愿望，缔华公司与照相机厂管理人应以继续履行双方之间的拍卖合同为宜。”

裁判规则五：一房数卖，参照适用一地数卖的裁判规则。（案例9—案例12）

案例9：刘雷与大庆市新天问百货有限公司、张俊君一般买卖合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第243号]认为，“新天问公司将案涉房屋分别以出售和抵顶装修款的方式与刘雷、张俊君签订的房屋买卖合同，均系当事人双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二审法院经审理已查明，刘雷、张俊君作为买受人均未办理房屋权属变更登记手续，但张俊君已先行合法占有使用了案涉房屋。刘雷申请再审虽称张俊君和新天问公司交接房屋的水电物业单据等证据均系伪造，但并未提供证据证明，该项主张不能成立。二审法院依据上述事实，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，判令支持张俊君要求办理权属变更登记手续的请求，并无不当，本院予以维持。”

案例10：广东富宏房地产开发有限公司与洪妙莲商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书[广东省高级人民法院（2014）粤高法民一申字第123号]认为，“即使该买卖合同最终被认定有效，由于洪妙莲与王财等案外人均未办理权属变更登记手续，而本案商铺已于2012年3月29日被查封，且未装修，故洪妙莲与王财等案外人亦均未实际占有使用该商铺，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定，应当优先保护先行支付购房款及依法成立在先的合同当事人的履行利益。由于洪妙莲与富宏公司签订房屋买卖合同及支付购房款均在先，故富宏公司应当向洪妙莲交付商铺并为其办理过户登记手续，而王财等案外人有权在其与富宏公司签订的房屋买卖合同有效的前提下向富宏公司主张违约责任。”

案例11：杨忠、屈智南与中国农业银行股份有限公司成都青羊支行、姜奇、钟顺琼、成都市康华园实业开发有限责任公司、成都市瑞利房地产开发公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书[四川省高级人民法院（2014）川民申字第2300号]认为，“关于‘一房二卖’纠纷中的保护顺序，现行法律和司法解释均无明确规定，可参照最相类似的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条。该条规定：‘土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。’因此，如果各受让方均未办理权属变更登记的，优先保护已经实际占有房屋的一方。从现有证据看，一审法院强制执行时，案涉房屋被案外人占有使用，姜奇、钟顺琼提交的授权委托书和租赁协议表明其将房屋出租给案外人，而杨忠、屈智南提交的证据不足以证明其实际占有了房屋。一审法院将案涉房屋作为姜奇、钟顺琼的财产予以执行，适用法律并无不当。此外，杨忠、屈智南签订商品房买卖合同后，未办理备案登记，对引发一房二卖的纠纷有过错，而姜奇、钟顺琼办理了抵押备案登记，行使权利更积极，一、二审法院优先保护姜奇、钟顺琼的合法权益，符合诚实信用原则。杨忠、屈智南要求确认其对案涉房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据。”

案例12：刘伟荣与戴小春、深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司、中国东方资产管理公司深圳办事处所有权确认纠纷二审民事判决书[深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1837号]认为，“虽然现行法律及司法解释没有对同一房屋的多重买卖履行顺位作出规定，但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款关于土地使用权多重买卖合同履约顺位以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条关于动产多重买卖合同履约顺位的规定，均系以标的物的移转占有先后及合同成立先后来确定履约顺位。本案中，刘伟荣与辰森公司就涉案房屋签订买卖合同（1998年10月），发生在泰生公司出具《补充协议书》（1998年1月）之后，且戴小春自1998年11月始即占有使用涉案房屋至今，而刘伟荣既未占有过该房屋，也未曾向戴小春提出过占有异议，故原审法院判令支持戴小春的继续履约请求，符合前述司法解释规定所体现的法理考量和司法政策。鉴于房屋所有权与土地使用权均属物权法所规定的应当依法登记才能发生物权变动效力的不动产物权，原审法院在确定履约顺位时参照适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定并无不当。因刘伟荣不能取得房屋所有权而产生的法律责任问题，其可向辰森公司或泰生公司另循法律途径提出主张。”