9 房产开发企业进入破产程序后，已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于破产财产

——梁某嘉、郑某香诉世和城建公司物权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省茂名市中级人民法院（2019）粤09民初110号民事判决书

2.案由：物权确认纠纷

3.当事人

原告：梁某嘉、郑某香

被告：世和城建公司

【基本案情】

2016年12月24日，梁某嘉、郑某香作为买受人，世和城建公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定由梁某嘉、郑某香购买世和城建公司开发的位于茂名市茂南区人民南五路88号大院×号A房，房屋总价为738537元，梁某嘉、郑某香应当于2016年12月24日前支付首期房价款188537元给世和城建公司，余款550000元由梁某嘉、郑某香向中国农业银行申请贷款支付给世和城建公司，世和城建公司须于2017年12月31日前交付该商品房给梁某嘉、郑某香。签订合同后，梁某嘉、郑某香已按合同约定付清全部购房款给世和城建公司，世和城建公司至今没有向梁某嘉、郑某香履行交房义务。

2019年1月31日，法院作出（2019）粤09破1号民事裁定，受理申请人世和城建公司的重整申请，并依法指定广东南天竹律师事务所担任管理人。

【案件焦点】

涉案商品房是否属于世和城建公司的破产财产。

【法院裁判要旨】

广东省茂名市中级人民法院经审理认为：梁某嘉、郑某香起诉请求确认涉案房屋不属于世和城建公司的破产财产，故本案案由应为物权确认纠纷。梁某嘉、郑某香与世和城建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。梁某嘉、郑某香根据合同的约定付清了涉案房屋的全部购房款，但世和城建公司未按合同约定交付房屋，亦未办理涉案房屋的不动产权证到梁某嘉、郑某香名下。目前，世和城建公司已依法进入重整程序。虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（本案以下简称《审理破产案件规定》）第七十一条第五项规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，但该规定与其后颁布的《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定不相符，应适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定。从《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定可见，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，仍归属于出卖人。本案中，虽然买受人即梁某嘉、郑某香已支付了涉案房屋的全部购房款，但因未完成该房屋所有权转移登记到梁某嘉、郑某香名下的手续，故该房屋仍应认定为出卖人即世和城建公司的财产。梁某嘉、郑某香诉请确认涉案房屋不属于世和城建公司的破产财产，理据不足，予以驳回。另外，由于梁某嘉、郑某香已支付了涉案房屋的全部购房款，其两人就所购房屋对世和城建公司享有债权，该债权具有特定性和优先性，世和城建公司应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务。

广东省茂名市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下：

驳回梁某嘉、郑某香的诉讼请求。

【法官后语】

房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于债务人财产，在司法实践中，存在以下不同观点：

一种观点认为，根据原《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动以登记为要件，但同时又规定“法律另有规定的除外”，这不仅指原《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条规定的情形，也包括破产法等法律作出的特别规定。而《审理破产案件规定》第七十一条规定“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，且该条规定与《中华人民共和国企业破产法》及其他有关破产法司法解释之间并不存在冲突，所以该条规定仍然具有法律效力，应当继续适用。因此，权属未进行变更登记的房屋，在已经支付全部购房款或者实际占有房屋的情形下，应认定归属买受人所有，而不再属于出卖人（债务人）的财产。

另一种观点认为，根据原《中华人民共和国物权法》关于不动产物权登记生效原则，除法律另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。而且，一方面，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。” 该条没有但书规定，《中华人民共和国企业破产法》对本案所涉情形也未作出其他规定；另一方面，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（本案以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”相比较《审理破产案件规定》第七十一条，前者除了明确将第二、三、六、九等六项删除以外，其他表述并无不同。而《破产法司法解释（二）》第四十八条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”因此，《审理破产案件规定》中与《破产法司法解释（二）》规定不一致的内容已经不再适用，房屋所有权仍登记在出卖人名下的，该房屋应当属于出卖人的财产。

《中华人民共和国民法典》关于不动产物权变动的规则沿袭了原《中华人民共和国物权法》的登记生效原则。根据该原则及破产法司法解释的规定，第二种意见更为符合法律规定的精神以及法理逻辑。主要理由如下：

从不动产物权变动规则看，在原《中华人民共和国物权法》实施后，对于不动产物权变动的认定应一体遵循该法确立的规则，即“不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于已经支付了全部购房款但未办理所有权转移登记的房屋，《中华人民共和国企业破产法》等法律并未有特别规定。因此，对其权属的认定应当以登记生效为原则。《中华人民共和国企业破产法》则确立了债务人财产范围界定的原则，即“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。《破产法司法解释（二）》第三条第一款据此规定：“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。”这些规定显然符合现行物权立法上关于物权变动的规定以及《中华人民共和国企业破产法》对于债务人财产范围的界定。与之类似，房屋买受人在房屋所有权转移登记完成之前，对出卖人享有的仅为债权，故此种情形下的房屋仍应属于债务人财产。《破产法司法解释（二）》第二条的规定符合原《中华人民共和国物权法》对不动产物权变动的规定，系根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定对债务人财产的准确解释，《审理破产案件规定》中与《破产法司法解释（二）》规定不一致之处应不再适用。因此，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。本案中， 梁某嘉、郑某香并未取得案涉房屋所有权，其起诉请求涉案房产不属于债务人的财产，没有依据。

另外，在无法行使取回权的情况下，如何保障已支付了全部购房款的买受人的房屋产权利益？笔者认为，根据我国法律、司法解释所体现的逻辑链，支付了全部购房款的买受人对于该房屋的权利系优先于担保物权获得保护的特殊债权，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

编写人：广东省茂名市中级人民法院 陈春何 巫钊