第二十八条【土地使用权作价】

依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

注解

依法取得的土地使用权，可依法作价入股，合资、合作开发经营房地产。合营企业与合作企业以土地使用权入股的作价方式有所不同。合营企业在经营方式上是由所有股东出资建立一个合资的法人经济实体，合营各方为了确定自己在合营企业中的股东，股东不论以什么方式出资（包括现金、实物、工业产权、土地使用权），都必须以同一种货币计算出各自的出资额在企业法定资本总额中所占的股权比例，股东按照各自的股权比例对企业承担风险，分享利润。因此，以土地使用权向合营企业出资入股的股东，也必须用货币计算出资额。

合作企业则是由合作各方以各自的法人身份进行合作，各方的出资方式、风险责任和利益分配，都具体写入合同。因此，以土地使用权入股的，即无必要以货币计算这一部分的入股金额。

合营、合作企业须向所在地的市（县）级土地主管部门提出申请，经审查批准后，方可取得土地使用权。详言之，合营、合作企业之土地使用权取得程序，都必须先签订合同，批准后，向企业所在地县级以上的工商行政管理部门办理注册登记，领取营业执照，方可办理土地使用权的取得。

应用

25.没有房地产开发资质的一方以土地出资与房地产开发企业合作开发房地产，出土地方对按约定所分得的房屋有没有优先权?

房地产合作开发，是对合作开发的房地产项目共同投资、共同收益、共担风险，合作各方对所开发的房地产如何划分或分成是内部约定，不具有对抗第三人的效力，对于由于合作开发所产生的债务，各合作方应承担连带责任。如果一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发并以产权分成的，属于房地产转让的一种特殊方式，包含了土地使用权的转让与房屋的转让，即提供土地使用权一方向提供资金一方转让土地使用权，提供资金一方向提供土地使用权一方转让房屋，在此过程中，应当适用房地产转让方面的法律法规，提供土地使用权一方不能享有优先权，但依法办理了转让登记的可以对抗第三方。另外，依法取得的土地使用权可以依照《房地产管理法》及有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产；《房地产管理法》施行前，当事人签订的合作建房合同依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。