第十节　业态组合的动态平衡、结构模式及其稳定性的相关指标衡量

在商业竞争激烈的今天，任何零售场所的稳定性是必须要考虑的要素，零售场所的业态组合失去稳定性，零售场所的商业生态圈将会失去平衡，最终会导致零售场所的崩溃。要想了解业态组合，首先要了解商业业态组合的阶段性特征。

一、零售场所业态组合的动态平衡及阶段性

零售场所的业态组合在形成、运营过程中体现为一种动态平衡，这是由于商业环境本身就处于不断变化中，消费者的需求也处于不断变化中。旧的业态逐渐凋零，新的业态不断涌现，对应的业态组合需要不断调整、不断适应、逐渐融合，进入稳定—局部失去稳定—再次调整的周而复始的周期中，总体表现为一种动态平衡模式。一般来说，一个零售场所的业态组合一般会经历以下几个阶段：

1．零售场所业态组合的规划阶段

当前的大多数的零售场所，都不是自然形成的业态组合，而是人工干预、规划设计、努力运营而产生的，零售场所业态组合的基调就是在这个时期初步确定下来的。

2．零售场所业态组合的运营阶段

在零售场所的业态规划、招商引资初步完成后，会以开业为优先策略，保证业态组合投入运营、开门营业。开业后零售场所业态组合往往会处于一种业态缺位的状况，需要进入下一阶段，即零售场所业态组合的培育阶段。

3．零售场所业态组合的培育阶段

开业后，缺位的业态也逐渐落位，但是引入的业态是否适应商圈、适合消费群体，店铺之间是否能达到客流共享，都需要在这个阶段进行尝试和调整。在此阶段必须建立消费者的消费行为以及业态组合的关联规则，此时是业态组合的青涩期。

4．零售场所业态组合的稳定阶段

经过不断尝试、调整、培育，业态组合逐渐进入运营稳定阶段，此时业态组合的整体客流、店铺的销售收入和流量增长、租金收益达到最佳。这也是业态组合的黄金期。

5．零售场所业态组合的局部被破坏阶段

随着消费者的需求变化和新业态的出现，稳定的业态组合逐渐出现不适应的状况，体现为局部的不适应，即个别店铺、个别区域的客流减少，店铺经营出现问题，业态组合稳定性局部被破坏。

6．零售场所业态组合的局部修复和调整阶段

在业态组合的稳定性局部被破坏后，应采取局部修复手段进行业态调整，果断淘汰不适应的店铺，引入新的店铺，从而进入新的业态组合稳定阶段。

7．零售场所业态组合的局部稳定再次被破坏阶段

业态组合再次进入稳定期，依然会不断出现新的局部稳定被破坏的情况，甚至会出现多处的局部稳定被破坏或者已经稳定的新店铺再次出现经营不佳的状况，需要再次进行局部修复，淘汰不适应的店铺，构建新的稳定的业态组合。

8．零售场所业态组合的局部破坏影响整体阶段

若业态组合中的个别店铺经营状况不佳时，没有得到及时修复，局部坏死会导致整体崩溃，业态组合的整体稳定系统将被破坏，导致整体组合的瓦解、崩溃，出现大面积业态空缺现象。一旦坏死的局部达到一定的比例，业态组合基本上无力回天，直接进入零售场所的死亡期。

上述业态组合稳定性始终处于一种动态平衡模式中，直至业态组合崩溃。

二、零售场所业态组合的局部坏死与整体崩溃

零售场所中业态组合共同生存的前提是，不管业态之间存在怎样的关系（如互补、互利、排斥、冲突等），共存关系的依据是必须保证所有店铺生存的总客流。单体店铺的崩溃首先体现为客流的减少，客流的减少会导致店铺的销售收入减少，从而店铺的经营将难以为继。多家店铺的崩溃会导致业态组合的局部坏死，若不及时修复，则会导致业态组合的整体崩溃。

永远稳定的业态组合是不存在的，业态组合失去平衡的主要原因是其中的店铺失去客流。导致店铺失去客流的原因很多，如店铺经营出现问题、业态形式凋零、新业态对旧业态形成冲击等。另外交通条件的改变、新业态的尝试过于冒进等，也会导致店铺失去客流。多家店铺失去客流，就会导致业态组合出现局部坏死。

业态组合的局部坏死往往可以修复，许多业态组合都具有很强的自愈能力。那么什么情况下业态组合的局部坏死可以恢复？什么情况下业态组合的调节能力会丧失，从而导致业态组合的生态系统彻底崩溃？

业态组合局部坏死可以采取局部修复手段，但要注意的是，局部坏死的店铺比例一般不得超出业态组合的30%。30%以内的局部坏死比较容易修复，若超出这个比例，业态组合的修复工作的代价则会很大。

业态组合中出现局部坏死，但是假定占据较大客流量，或者主要流量贡献的店铺（一般是主力店）依然存活，业态组合中依然有较大的客流存在，此时的业态组合局部坏死可以修复；而如果主力店出现坏死，就会直接导致业态组合整体的崩溃。

在某些业态组合中，部分店铺强势争夺客流、截留客流，并将消费者的消费力耗尽，如果这些客流独享型店铺经营出现问题，就会造成业态组合的调节能力彻底丧失，直接导致业态组合的整体崩溃。

监控业态组合稳定性的唯一指标应该是整体客流，只要整体客流没有出现断崖式丢失，业态组合的稳定性就依然可以恢复；一旦客流丢失的趋势不可逆转，业态组合就会整体崩溃。

三、零售场所业态组合的线性结构与网状结构

在零售场所的业态组合中，店铺之间会有各种关联规则，按照这些店铺所属业态的差异，可以分为线性结构及网状结构。

业态组合的线性结构，指的是产生关联的是相同业态的店铺，即关联规则大多发生在相同或相似业态的店铺之间。如果绘制一张店铺之间的关联图，关联线会直线连接到同品类店铺。这种关联规则对应的往往是业态聚集，被称为线性结构。在一个业态组合中，如果大多数店铺关联规则都是线性结构，那么业态组合的稳定性就会呈现牵一发而动全身的态势。

业态组合的网状结构，指的是关联规则发生在不同业态的店铺之间，店铺之间的关联规则呈现跨业态的交叉形式。如果绘制一张店铺之间的关联图，关联线会跨越多个业态，形成多点交叉的网状结构，如果去掉其中的某些业态点，则会有其他业态点代替，形成新的网状结构。

如果业态组合是线性结构，就说明业态过于单一，不是一种稳定的业态组合结构。在一个以线性结构为主的业态组合中，单店铺的坏死会导致一条店铺关联线的崩溃，而一条店铺关联线的崩溃，会导致业态组合中的主要关联规则出现问题，可能会直接导致业态组合的整体崩溃，这就是近年来一线城市的百货业态出现大量崩溃的主要原因。百货业态由于体量小、业态组合为线性结构，单体店铺经营出现问题，就会导致百货业态的整体崩溃。

如果业态组合是网状结构，局部坏死便不会导致业态组合的生态系统彻底崩溃，客流的流失也会呈现局部特征，不会影响整体业态组合的客流，此时如果及时修复网状结构中的某些业态点，进行业态组合调整，恢复客流，业态组合依然有机会整体复苏。目前很多大型购物中心由于体量足够大，业态组合往往是网状结构，从消费行为来说，可以满足消费者的多种交叉消费行为，因此在单体店铺或某条店铺关联线出现问题时，消费者依然有其他选项，可以继续进行消费，购物中心则可以对出现问题的店铺以及店铺关联线进行修复。

四、零售场所业态组合稳定性的相关指标衡量

在零售场所中，必须随时观察业态组合的稳定性。一般来说，对单体店铺有很多种指标考量方式，如使用销售额、订单量、客流量、店铺租金等指标进行衡量。这些指标都是围绕着销售指标展开的，对于零售场所的业态组合整体稳定性没有特别强调。

上述销售指标中，有些可以单独提炼出来，作为零售场所业态组合的整体稳定性指标，用以衡量一个零售场所业态组合的稳定性。

零售场所的业态组合稳定性最重要的指标是业态组合的客流总量。一个零售场所业态组合是否成功，最终会体现为客流总量是否可以稳定增长，若业态组合出现问题，肯定会首先体现为客流总量的下降。

客流总量是零售场所业态组合稳定性的第一个必须考量的指标，而客流质量则对应了业态组合的生存质量。客流质量上升，业态组合的生存状况会好转；一旦客流质量下降，就会直接影响业态组合的生存质量，从而导致高端店铺离开，只剩下低端店铺，高端客流流失。

对于电商平台来说，其拥有大量可用于考量的流量指标，而对于零售场所来说，统计客流量的技术手段要逊色得多。为了弥补这一缺陷，在客流数据采集手段不完善的前提下，业界有一种成熟的方式，即重点考核业态组合中的某些重点店铺、重点业态的客流量，以此评估零售场所业态组合的整体客流量。

例如，某些购物中心会重点考量业态组合中的餐饮业客流量，并以某几家重点餐饮店的客流量、销售额作为购物中心整体客流质量的重点指标。如果该指标处于稳定状态，说明购物中心的整体客流质量没有问题；假定该指标出现问题，则说明该购物中心的整体客流质量出现了问题，需要查找原因，予以解决。

在某些购物中心，由于无法采集到业态组合的客流总量及对应的客流质量，所以采取了一种最简单有效的方法，即考核某几家水吧、奶茶店每天售卖饮料的杯数。这些饮料对应的消费群体都是年轻消费群体，每天售卖的饮料杯数对应了年轻消费人群的客流总量，以此推断特定消费群体的客流总量、客流质量。

当客流质量出现下降时，需要重点考核哪些消费群体出现了流失，具体要查出哪些店铺出现了客流流失；客流流失是店铺自身的原因，还是店铺之间的相互影响造成的；是某个消费群体的流失，还是店铺之间的客流交叉数量减少；减少的原因是店铺之间发生了冲突，还是某些店铺整体出现了客流流失。

因此，对于一个具体的业态组合，考核其稳定性的最根本方法应该是对总体客流量、局部客流量、客流交换模式几个因素进行综合考量。具体的考量方式会在后面有关章节进行详述。

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(1)　在本书中，关联规则指的是正向关联，不再特地标注正向关联的属性，而负向关联、无关关联会特地标注出来，特此说明。

(2)　本书中，除非特别注明，事务之间的相关性指的是事务之间的正相关，特此说明。