第二节 正确看待房地产业的产业地位和作用

一、房地产业在我国经济和社会发展中的重要性

改革开放以来，伴随着我国城市化进程的加快和发展水平的提高，我国的房地产业从无到有、从小到大，长足发展，并成为国民经济和人民生活基本的生产、生活条件的要素，同时又是带动区域经济振兴和相关产业发展的重要产业和经济部门。特别是20世纪90年代中后期至今的近30年时间里，伴随着我国整体经济增长和城市化进程的加速发展，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，其基础性、先导性和支柱性作用越来越明显。

然而，由于房地产市场的波动影响着千家万户的生活支出和财富结构，特别是各大城市近年来房价的大幅上涨，不仅加重了社会公众的购房负担，透支着整个社会积累的财富和信用体系，同时还吸引了大量资金跟风炒作、推波助澜，导致市场一度陷入混乱，给整个产业的健康持续发展和国民经济的稳定运行都造成了相当大的负面影响，致使有些人对房地产业在一定意义上的基础性、先导性和支柱性的地位和作用产生了怀疑。

但时至今日，无论是从其在国民经济中的总体规模和增长速度上看，还是从其对关联产业和全社会消费结构的影响上看，房地产业在我国国民经济和社会生活中的重要地位和作用都是不言而喻的。

二、房地产业的产业地位和作用

一个产业在国民经济中的地位和作用，与其本身的产业性质和特点是密不可分的。从改革开放以来我国经济发展对房地产业的需求和其实际走过的发展历程来看，房地产业作为主要从事城市房产和地产开发建设和经营管理的经济行业，在我国国民经济发展中具有基础性、先导性等特点，并伴随着我国城市化进程的深入，在相当长一段时期具备支柱产业的功能和作用。具体表现在：

（1）从房地产业的产业性质来看。作为要素产业，房地产业的发展为人们的生产和经济活动提供了基础场所和条件；同时，房地产业还给人们提供了生活资料，为社会提供了最基本和重要的生产资料以及社会活动所不可或缺的生活资料与物质条件。在实现自身产业发展的同时，房地产行业还为城市总体规划、基础设施支持、投资环境改善和城市现代化的实现提供了可能和保障。除此之外，房屋和土地作为生产要素参与国民经济的循环流通，促使资源得以优化配置和合理利用，成为国民经济要素循环链中的一环。同时，土地分期限的有偿使用制度和房屋住宅的商品化对调整消费结构，广开城市建设和经济发展财源意义重大，成为城市经济发展的持续动力。因此，房地产业的有序、健康和可持续发展，对推动我国城市化进程以及国民经济和社会的整体发展都具有十分重要的意义。

（2）从房地产业的产业属性和在国民经济中的比例变化趋势来看。我国经济和社会取得了长足的发展，甚至在许多领域已经赶上或超越了欧美许多发达国家，但总的来看，我国仍然是一个发展中国家，从产业结构的转换和升级上讲，房地产业在国民经济和第三产业中的比重还有较大的提升空间。同时，从城市化进程的角度来看，我国正处于城市化加速发展后期，大量农村人口进入城市后，对房地产仍会有较大的需求。

随着人们收入水平和生活水平的不断提高，居住领域的消费升级也逐渐被提上议事日程，人们用于改善和提升居住品质的消费支出也会有所增加，这其中，既包括对居住产品品质的消费需求，还包括与之相关联的居住配套设施设备、周边环境、物业服务水平等各个方面的消费需求。就目前来看，我国现阶段的城市居民的生活水平通常还局限于传统的“衣食住行”阶段，居住环境质量的改善、功能的配套齐全以及社区的智能化服务措施还与城市现代化发展需求与发达国家和地区的水平存在较大差距。因此，如何因势利导，丰富和促进房地产市场的产品升级，从而满足人们日益增长的物质文化生活需要，显得十分重要而迫切。从世界各国的产业结构演变趋势来看，随着劳动生产率的提高和生产社会化程度的加深，在国民生产总值的构成和就业人口比例中，第三产业的比重都是会逐渐提高和上升的。作为第三产业的房地产业，其根本作用还是为人们的生产和生活提供服务。其在许多经济发达国家和地区，都已逐步成为国民经济中重要的先导性支柱产业。我国目前正处于全面建成小康社会的最后攻坚阶段，也必然会有与之相适应的产业结构和产业布局，重点考虑第三产业的发展也在情理之中。显然，通过加快房地产业的发展，不仅可以满足经济发展对房地产产品数量和质量的需求，也能对我国建立合理的产业结构、促进国民经济的协调发展、实现各类资源和生产要素的优化配置起到积极作用。

（3）从产业关联度来看。如前所述，房地产业是一个综合性极强的产业，与国民经济中的其他行业的关联度很高。其带动的前向和后向相关产业链长、范围广，对产业新技术进步和新工艺推广的敏感度也比较高。这种多层次、全方位的产业关联作用主要表现在：房地产业可以为联系最为紧密的建筑业提供强大的市场需求，促进其产品销售和资金周转。同时，房地产业的发展能直接带动钢铁、机械、水泥等基础工业的发展和相应的劳动力就业，对各种消费服务市场提供必要的空间场所，甚至会因为其对有关功能的选择起到启动和激活效应，包括各类娱乐场所、酒店住宿、购物广场、餐饮旅游等行业，为整个第三产业的发展提供动力和平台。另外，房地产业的自身发展还可以通过投资导向作用，有力地促进城市基础设施事业的发展，促进与城市发展相关的能源、交通、运输、通信、教育、医疗等各项事业的发展，促进产业融合和第三产业的全面发展，使国民经济中的产业结构更趋合理。

（4）从房地产业对国民经济总量增加值的贡献来看。在发达国家和地区，特别是在城市化比例60%以上的发达国家和地区，房地产业在国内生产总值中所占的比重一般都会超过10%甚至高达20%。在我国，房地产业具有体量巨大、需求刚性、产品附加值高等特点，对拉动经济增长和提升城市经济以及区域竞争力的作用十分突出，同时还具备随着经济和社会的发展而使资产保值增值的功能和特点，对国民经济总量和社会财富的总体增加值的贡献是不言而喻的。

对房地产业在我国国民经济中的地位和作用的认知和理解，对产业政策和调控目标的确定和选择都会产生十分重要的影响，同时也将有助于处理好房地产业与国民经济其他产业的关系，使房地产业发展的规模与速度跟国民经济发展整体及其他相关产业相协调，与国家城市化和城镇化进程与人口的变化相适应。这种协调与否、是否相适应，主要体现在房地产业投资的增长和分配上。过去相当长时期内，我们忽视了房地产的发展，投资没有足够的保证，使我国房地产业趋于萎缩状态，影响国民经济产业结构和消费结构的合理化与高级化发展，人们对住房的需要得不到应有的满足，这是一种不协调；与此相反的是，近些年来，由于房地产的投资膨胀过快，造成产业结构失调，严重挤兑和占据了国民社会财富分配，使许多家庭承受着很大的经济负担和压力，造成另一种不协调。因此，必须摆正各产业的位置，合理分配投资。这是国民经济协调发展的重要保证，也是房地产业健康可持续发展的必要条件。

随着我国经济增长方式的转变和产业结构的升级换代，在新时代决胜全面建成小康社会和全面建成社会主义现代化强国的国家战略中，房地产业的地位和作用并不是一成不变的，同时房地产不会也不该一直是我国经济的支柱性产业和城市经济增长的“灵丹妙药”，更不能绑架我国经济而成为经济发展的累赘和风险积累点。其在国民经济中所处的地位和作用的发挥，取决于如何因势利导，通过不断探索和创新，实现产业稳定、健康和可持续发展，同时促进经济的增长和人民生活水平的不断提高。