第一节 房地产业概念及其主要特点

一、房地产和房地产业

房地产一般是指土地及其上的建筑物、定着物，加上由此派生出来的实体和权益的总称，故房地产实际上包括房产和地产两个部分，又常被称为不动产。在我国内地，完整的房地产产权包括对房屋的所有权和房屋所对应分摊的国有土地使用权两部分。在中国香港、新加坡等地，房地产又被称为“物业”或“地产”，源于英文Property一词。

在现代经济和社会发展中，作为一个独立的产业部门，房地产包括与房屋相关的生产环节、流通环节和服务环节。房地产市场既包括土地交易市场，也包括房地产产权交易市场，既包括新建商品房交易市场，也包括存量的二手房交易市场。据此，我们可将房地产的定义归纳为：房产和地产不可分割的不动产统一体，包含相应的土地和地面建筑物以及由此派生出的各种权利。

根据产业结构理论中关于产业划分的标准和依据，房地产业属于第三产业范畴。在我国改革开放和国民经济与社会发展历程中，它既是一个举足轻重的比较年轻的产业，同时也是一个备受关注和争议的产业。根据联合国《全部经济活动产业分类的国际标准》（1986年修正版）中的分类，房地产属于第三产业的第八类，主要包含四个方面的内容，由从事房地产经济活动的企业、中介机构和经纪人等产业部门组成。据此，我们可以结合房地产业的运行机制将其定义为：从事房地产投资开发、经营决策、组织管理和服务的独立产业部门。

根据国家统计局对我国国民经济活动三次产业的划分标准，第一产业是产品直接取自自然的生产部门，主要包括农、林、牧、渔业。第二产业是通过人类劳动改变物质原有形态，对初级产品进行再加工以获取满足人们需要的产品的产业部门，包括采矿业、制造业（不含金属制品、机械和设备修理业，电力、热力、燃气及水的生产和供应业，建筑业）。第三产业是指除一、二产业之外的其他服务部门，是为生产和消费提供各种服务，通过物质和劳务的交流来改善和提高人们生产能力和生活水平的部门。如果再进一步细分，第三产业总共包含四个层次：第一层次包括交通运输和通信、贸易、餐饮、酒店服务等流通部门，第二层次主要是为生产、生活提供服务的部门，包括金融、保险、地质勘探以及为一、二产业提供辅助服务的部门，第三层次是为提高人们科学文化水平和改善人们身体素质服务的科教文卫部门，第四层次是提供社会公共服务的党政机关及社会团体等部门。由此可以看出，房地产业属于第三产业中的第二层次。房地产经济活动内容见图1.1。

二、房地产业的主要特点

房地产业作为一个独立的产业部门，有其自身的特点和规律。特别是在我国，由于房地产业发展与改革开放以来城市化进程和产业振兴密切联系在一起，加之土地产权国有化和批租制度等缘由，使得房地产的发展呈现出比较明显的产业关联度高、资金需求量大，同时受政策规章影响较大等特点。认识和研究房地产业的特点和规律，是探索房地产业可持续健康发展的基础和前提。

（1）产业关联度高。房地产业涵盖了生产、流通和消费各个领域。从产品生产和交易环节来看，房地产以流通领域为主，参与房地产开发、组织和管理，并具有勘察、设计、开发等生产功能；虽然与消费没有直接关系，但与消费过程的联系却十分紧密，承担了房地产产品消费过程中的维护、改造、保养、装饰等生产任务，提供售后维修和相关物业保障管理服务。因此，房地产业这一经济活动贯穿于前期准备、开发销售和消费等各个阶段的全过程，具有较强的综合性。而且，从动态环节来看，房地产也涉及多行业、多部门、多学科，具有产品生产、销售的周期都比较长，后期物业管理具有长期性、永久性等特征。

房地产业的关联性还体现在作为其他产业部门的生产中间产品的部门，或者为其他产业部门提供初始投入部门和基本空间与场所，或者对房地产商品的需求会引发和导致对国民经济中其他产品的进一步需求等各个方面。可以说，房地产业既关联着涉及国民经济生产资料生产部门如建材、冶金、设备、化工、森工、机械、电子、仪表、通信等，也涉及国民经济中许多生活资料和民用服务行业部门如园林、运输、家电、纺织、家具等，其关联的广度和深度都是其他产业难以比拟的。

（2）资金需求量大。房地产业的经济活动过程，是大量资金的运作过程。因为土地资源相对稀缺，加之土地批租大都采取拍卖方式，使得有限的土地使用权在公开拍卖时被众多资金追捧和竞争，通常都会高溢价成交，再加上政府部门出于对城市规划的整体性要求，土地批租和房地产开发往往需要一定的规模才能进行。即使是一般二、三线城市的一个普通的房地产项目，需要的土地出让金、前期规划设计、广告投入和建筑成本等启动资金都动辄上亿元甚至更多，一线城市的房地产项目仅仅拿地所需的资金成本有时候就会高达几十亿元甚至上百亿元，资金需求量相当大。目前，由于我国房地产信托基金还很不成熟，国家又对房地产业的资金来源进行了比较严格的管控和限制，一般的开发贷款几乎难以通过正常的银行贷款来完成，由此给整个行业的融资带来了比较高的成本。当然，房地产项目开发一旦获得成功，其带来的收益和利润也是其他行业难以企及的。同时，由于房地产业投资规模大、投资周期长、流动性差，往往会跟随经济整体波动和政策变化而出现较大的市场价格变化，导致其所涉及的风险类型也很复杂，比如金融风险、公司财务风险、政策风险等，这些风险通常是牵一发而动全身的。因此在我国，房地产业是一个典型的高投资、高回报、高风险行业。

（3）所涉及的政策和法规较为密集。由于我国实行的是城市土地所有权的国有化政策，使得房地产发展一开始就被打上了深深的政策烙印，加之房地产业在社会经济活动中特别是在一个国家和地区的城市化和现代化进程中的重要地位，对社会公众经济和民生的影响十分巨大，故而各级政府一般都十分关注其市场走势和变化，在房地产的开发、交易、使用过程中不断调整与房地产业发展相关的法律关系和经济利益，实施主动干预和调控。房地产产品具有周期长、价值高等特点，使得房地产经济从一开始就不可避免地受到土地供给政策、住房政策、金融信贷政策、财政税收政策等影响，而且还会根据市场的变化不断进行调整。而且，对于像我国这样的土地政策和批租制度来说，房地产业的发展往往会为地方政府在财政、税收和地方生产总值增长等各个方面带来丰厚的回报，使得许多以地方政府作为直接或间接房地产投资主体的现象广泛存在。作为房地产本身，其涉及的国土、住建、规划、金融、环保、工商、税收、消防等各方面的政府相关部门众多，在统一立法相对滞后、市场经济并不健全的发展阶段，使得不同政府部门都会从不同的角度出台相应的规章和制度甚至一些会议纪要和批复文件，来对房地产业发展进行调控和管理。这种政出多门、无章可循的政策密集出台看似必要，但这种不规范性在一定程度上也为房地产业行业的有序发展埋下了隐患。因此，要促进房地产业的可持续健康发展，就必须在政策和制度的连续性、完整性和持续性方面做够功课。

三、房地产业与建筑业的区别

由于房地产业与建筑业有着许多交叉和关联而容易引起混淆，故在此有必要做一定辨析。

无论在国内还是国外，房地产业都是作为一个独立的产业部门而存在的。在国民经济中的构成体系中，房地产业与建筑业既密切相关，又有较大区别。由于房地产业和建筑业的劳动对象和经营对象都可以是房地产，使得相互交叉和渗透现象十分明显；但同时，从活动范围、产业所有权、经营的实际内容和方式等方面来看，它们之间又有着显而易见的区别。在国民经济的产业部门中，建筑业是指从事各类建筑产品开发建设的物质生产部门，它包括建筑物和地面构筑的建设，以及各种设备的装配与安装工程。建筑业主要由土木工程建筑、线路管道设备安装和勘察设计等细分行业共同组成。从关联角度上讲，建筑业是房屋生产和其他建筑物的改造、装修、安装的基础性物质加工部门。

在我国，房地产业与建筑业有着完全不同的主营业务，房地产业主要从事的是房地产投资开发建设以及诸如资金、劳动力和技术等各种资源的整合、组织、经营和管理，并对房地产产品（物业）进行维护和管理，是介于第二产业与第三产业之间并以第三产业为主的独立产业部门。从某种程度上讲，房地产业本身并不直接参与物质资料的生产，而是通过对相关生产要素的管理及资源整合来实现其经济目的。因此，在房地产开发和建设中，为房地产开发商提供辅助和服务的工程建筑（施工）单位、设计单位、园林绿化、环保检测等在主体资格上和经济利益取向上都是独立于房地产企业的。因此，在国内外现行的国民经济统计和核算体系中，都明确规定房地产业属于第三产业。