第二节 房地产业的兴起和发展

一、住房改革全面试点

1988年2月，国务院批准了房改领导小组的改革实施方案。该方案的基本精神是：实行住房商品化，将住房实物分配逐步改变为货币分配，城市居民的住房问题应通过市场化渠道解决；全国城镇普遍实行收取土地使用费（税）并试行土地使用权依法转让（包括出让、转让、出租和抵押）制度；使住房这个大宗商品进入消费市场。

该实施方案的出台，标志着我国实施多年的住房分配制度将逐步终结，城市居民的住房不再由国家分配，将依靠居民自己从市场购买。由于中国人口众多，房地产行业的发展前景广阔。土地使用权转让使开发商可以通过市场渠道获得需要的建房用地，解决了重要生产要素的供给问题。自此，掀起了国内第一轮的房改热潮。

值得一提的是，如果全体居民的住房需求都只能通过市场这种单一的渠道来满足，势必造成庞大的市场需求，推动房价快速上涨，同时也会导致相当一部分个人和家庭没有能力承担高额的购房经济负担。房地产后期的发展也证明了这点。只有建立多渠道、多主体、多层次的住房体系，才能实现房地产行业的可持续发展。这是我国房地产发展历程的经验总结。

二、住房公积金制度、住房债券等具体措施相继出台

1991年，我国在上海试行住房公积金制度，该制度主要参照新加坡的经验并结合我国的具体情况制定，采用国家支持、单位资助、个人积累的方式。当时主要用于住房建设项目贷款，个人住房贷款占比极小。随着住房公积金制度的全面推开和规模的扩大，住房公积金深深地影响了每个中国人，并对中国的房地产业产生了重要影响。

1994年，在上海试点的基础上，全国范围普遍建立了“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的住房公积金制度。到1996年底，全国公积金累计缴存金额达600多亿元，起步较早的城市缴存率高达85%。

住房公积金制度是为保障城镇职工租房需求而建立起来的一项福利制度，它的出现对推动我国住房市场化水平和房地产发展起到了积极的作用。但随着我国城镇职工数量和群体的增加以及公积金数额比例的变化，也显露出这项制度在覆盖范围、缴存比例和使用监管等方面存在的诸多问题。如何提高住房公积金制度的公平性，使其惠及中低收入家庭，成为行政机关、事业单位、国有企业以及其他所有制企业员工的共同福祉，是未来改革必须面对的问题。

随着一系列政策利好的推动，人们对房地产的发展前景充满想象，尤其是对特区的发展前景更是充满信心，这直接催生了持续两年的第一轮房地产投资泡沫。由于对特区的发展前景充满幻想，大量资金涌入海南、北海、广州、深圳等地的房地产业，而且其中大部分为银行贷款。这是当时金融体系不完善导致的。由于商品房的供给迅速增长，而购房需求严重不足，从而形成巨大的泡沫。随后在国家强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下，该泡沫才被刺破！泡沫破灭后，以上地方到处是烂尾楼，曾经好几千的房价跌去一半甚至多半仍无人问津，直到2003年政府主导下开始处置积压房产，曾经遭遇重创的房地产市场才逐步复苏。

三、房地产业被确定为新的经济增长点

1996年，国家提出把住宅建设培育成新的经济增长点和消费点，房地产业的发展开启了重大突破和转折。与之相匹配的房地产企业的发展也开始渐入正轨，从过去那种一个项目一个公司的阶段逐步向正规化、集团化方向规范和发展。这一年，开发商加强管理，开始注重产品品质和品牌形象，积极谋求上市融资，拓展发展空间。同时，新的企业不断涌入，为行业带来新风气、新希望。

1988—1997年，中国诞生了第一批房地产开发企业，数量在2万家左右，其中大部分为民营企业。由于民营企业规模小且易受政策限制，较长时间内房地产市场还是基本由国资企业比如北京华远、上海城开等唱主角。随着政策环境的改善以及企业自身经营能力的提升，民营开发企业获得了巨大的发展，并对市场产生了重要影响。如深圳万科、广州恒大、复星集团等，开始逐步成为全国性房地产企业，许多中小型民营房地产企业也在一些区域项目开发上获得了较大的发展机会。