第二节 房地产业可持续健康发展的重要原则

一、土地资源的合理利用

只有实现了土地资源的节约高效利用，才可能实现房地产业的可持续发展。房地产发展的土地资源合理利用，是指要使我国目前有限的土地资源既能满足当前经济和社会发展的需要，满足现今人们各类生产、生活的需要，不断提高人们的物质文化水平，同时又能保证我们的后世子孙能永续利用土地资源，也就是土地资源代内公平与代际公平兼顾与平衡的原则。

土地既是人类活动的基础要素，也是房地产业的发展前提。土地资源既具有经济属性，同时又具有自然属性，由于其不可替代的生产功能、承载功能和置换功能，因此土地资源是整个人类经济社会可持续发展的基础。房地产开发就是通过人们的主观能动行为，更合理和高效利用那些尚未被利用或未被充分利用的土地资源，从而实现经济效益和社会效益的最大最优。从自然生态角度看，土地所提供的资源和环境是房地产开发的物质基础，其提供的空间、结构和朝向等条件直接决定着房地产开发的规模和效益。因此，房地产业的可持续健康发展首先是土地资源的合理利用。

在特定的社会经济条件下，土地作为一种稀缺的自然资源，同时也是一个国家各部门生产和人们生活的最基本要素，因而土地不仅具有直接和间接的使用价值，而且土地资源是整个自然资源中最重要的要素之一。土地资源的合理和永续利用是房地产业可持续发展的前提。另外，作为完整的生态系统，对土地的合理利用和对自然进行改造必须保持生态系统的持续、稳定性，确保生态平衡不被破坏。除了节约高效地利用土地资源外，还应重视对土地利用技术的发展和更新，提高土地生产能力。1993年，联合国粮农组织颁布的《可持续利用管理评价大纲》中明确指出了土地利用的目标包括：生产性，即保持和提高土地的生产能力，包括农业的和非农业土地生产能力以及环境美学方面的效益。安全性，即有利于降低生产的风险水平，实现产出稳定。保护性，即对自然资源的潜力和土壤与水质的退化予以保护和防止，确保土壤及相应资源的质与量以公平延续给予后代。可行性，即利用土地可以获取更好的经济效益，并能为社会所接受。

根据土地可持续利用的目标，土地资源可持续利用的含义主要包括：以维护或重建生态平衡为基础，以提高土地生产能力，充分开发和利用土地资源为前提，并通过技术创新提高土地资源的综合利用效率。

通过科学管理减少土地资源的浪费，提高土地资源的质量和投入产出比。从人口、资源、环境与发展的关系出发，优化协调，全方位多角度提高土地资源的利用效率。

当前，我国已进入城市化加速发展时期，而城市化过程就是农村人口变为城市人口的过程。为了满足农村人口变为城市人口的需要，必然伴随着农业用地变为城市用地的过程。大量的人口进入城市，不仅需要有一定数量的住房，而且也需要有一定的生产和工作空间，从而要求把农业用地转变为城市用地。这样自然会影响到土地资源的利用结构问题。

地价是房价的核心组成部分，对房价走势具有决定性的影响和作用。由于我国人口众多，耕地和宜居的土地面积比例很低，所以对土地的综合利用和管控就成了各级政府的工作重心。

从目前来看，我国实施土地用途管制的基本依据为土地利用总体规划。首先，制定频率方面，每3年滚动编制、分年度下达；其次，管理层级方面，土地利用总体规划分国家、省、市、县、乡（镇）五级，上级部门除指定本级的年度土地利用总体规划外，还需对下级部门进行审核，下级总体规划的制定需在符合上级总体规划的前提之下；最后，规划内容方面，耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模为限制性规划。

根据《2016中国国土资源公报》，截至2016年末，我国国土面积960万平方千米，全国耕地面积134.96万平方千米，全国建设用地39.07万平方千米；2016年，国有建设用地供应51.97万公顷，其中商品房住宅用地7.29万公顷，占国有建设用地供应总量的6.7%，土地供应持续紧张。另据2017年5月5日《21世纪经济报道》文章，2013年以来，全国国有建设用地供应面积呈逐年下降趋势，其中房地产用地（包括商服和住宅）供应面积亦呈逐年下降趋势，2016年全国国有建设用地和房地产用地供应面积分别下降至51.80万公顷和10.75万公顷。此外，房地产用地占国有建设用地供应面积的比例由2013年的27.40%下降至2016年的20.75%，亦呈逐年下滑趋势。这显示了国家对房地产市场调控措施中的土地供给和收放状况。

二、生态环境的保护和人居条件的改善

（1）房地产开发与城市生态环境保护。城市房地产开发必然会改变原先存在的土地、植被、水、阳光和空气等各种自然资源的利用规模、强度和方式，因此必须重视自然资源、环境资源等城市生态基础的保护。

城市生态环境是取得城市房地产开发综合效益的支撑。一方面，房地产开发须以尊重环境生态规律为前提；另一方面，城市生态环境的保护，又可为城市土地的开发和再开发创造出更为有利的发展条件。如前所述，在可持续发展战略中，城市发展的终极目标不再是单纯以追求经济产值为中心的城市经济发展，而必须是包含自然环境质量、市民健康福利状况、文化教育科技和经济水平等各要素的城市生态经济综合全面发展。相应的，房地产开发的总目标也应从经济价值、社会价值和生态价值各个方面来考量房地产项目开发的可行性以及成功与否。

（2）现代城市生态系统的建立。从可持续发展理念出发，房地产开发必须按照城市规划和设计，在对城市土地的合理利用和生态环境保护的基础上，打造阳光、空气和水等自然环境优美，交通出行、购物便捷的现代社区，从而达到构建完整城市生态的最终目标。根据国际通行标准，良好的城市生态环境要求植被绿化率达到50%，人均绿地50平方米以上，居住区内的人均绿地不低于28平方米；生活垃圾的处理率、污水处理率、其他固体废弃物的处理率分别达到100%、85%和90%以上。这些都与房地产开发生态性原则密切相关。

同时，现代房地产发展的总目标，是建成开放型、多功能、产业结构合理、科学技术先进、高度文明和环境优美舒适的现代化城市。这就客观上要求城市房地产的开发和再开发必须以城市的生态环境、生产活动和社会福利诸方面的协调发展为基本点，运用生态经济规律，寻求适合现代城市可持续发展的最佳途径，使房地产的开发和再开发与城市生态、经济效益和人民生活水平的提高相适应。

现代化城市具有以下特征和功能：第一，城市是一个以人为主体的多功能综合生态系统。人们可以通过自己的有意识的主观活动，创造适合自身需要的特殊的经济、社会和人工生态环境，根据自己的意图来改变城市的面貌，既可以使城市系统维持动态平衡，也可以破坏城市系统的动态平衡。第二，城市是一个开放式的不完全系统。城市的发展离不开其周围的其他生态系统，为了满足人们的基本生存和生产、生活需要，必须从城市生态系统以内向外输出各类废弃物，从城市生态经济系统以外向城市输入大量的物资和原材料，由此就必须通过适当的处理、分解和排放行为保护好环境。第三，城市是一个自然和人工环境相互作用的复合生态系统。随着城市经济的不断发展及其规模的日益扩大，原先附着在耕地上的农作物、青草、树木及其他绿色植物被建筑产品取代，工厂烟尘和汽车废气也和新鲜空气交织在一起，城市河流和地下水中也会掺杂进许多工业废水和人类生活污水，在自然生态系统被人工环境替代的情况下，必须对城市生态环境进行优化。那种在房地产开发过程中以破坏生态环境为代价换来的经济效益，以绿色匮乏为代价取得的商业繁荣，是畸形的繁荣，也是不可持续的。

（3）房地产产品的生态性原则。第一，通过节能减耗贯彻可持续发展思想。节能减耗一贯被视为房地产市场一个富有技术含量的话题。在能源和资源日渐稀缺的形势下，相关产业的发展也必须寻找符合自身产业特点的节能减耗发展道路。据有关资料统计，不包括建材能耗，我国建筑建造过程中使用的能耗已经占到我国总能耗的近30%。同时，在我国房地产开发建设所用的各类材料中，完全取自于自然环境的占比相当高，如木材、水泥、红砖等，它们所赖以生产的森林植被和泥土存量都十分有限，再生速度十分缓慢，必须节约利用和使用替代品才可以确保房地产建筑用材的可持续利用。以木材为例，我国现有森林覆盖率仅为12.93%，远远低于大部分发达国家30%～70%的水平，也低于世界22%的平均水平。目前，节能减耗理念有很多方面体现在房地产业的建筑和开发上，比如房屋外墙的墙体保温、通过固体垃圾回收生产的环保建材、废弃的木材边角余料的再次加工成型、布线配电的减耗及室内采暖系统等，都应该大面积推广和应用。第二，室内环境质量的改善。一般而言，当建筑物内的空气中二氧化碳浓度、甲醛、粉尘和其他有害物质的含量超标时，就可能让居住者和使用者产生头痛、疲劳、恶心或其他病态反应，对使用者造成直接的身体伤害，降低了工作效率和生活质量，也就是人们常说的建筑综合征。由于目前我国房地产业发展的室内环境测评还不够规范，人们对建筑综合征问题的敏感和反应程度还不够高，但事实上的情形却比国外更为普遍和严重。第三，房地产产品的生态性原则还体现在“健康住宅”的营造方面。世界卫生组织对适合人居的“健康住宅”的定义为：能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。其主要指标包含：①健康性。即住宅空间符合人的健康需要。②自然性。即住宅极大程度上接近自然状态。③环保性。即对废弃物进行科学合理的处理，对居住环境进行保护。上述三方面的技术要求牵涉到住宅房屋的室内外环境，居住空间的舒适度，空气、日照、水环境等多方面的因素。

首先，住区规划时要切实选好基地，基地和周围环境不应存在污染源。其次要保护好与住宅毗邻的自然生态环境如植被、水、土等，做到人与自然和谐共生；日照充分、空气流动通畅是阻断病菌滋生和传染的有效手段。再次是排污问题，包括居民生活所产生的污水、废气、污物（垃圾）能够顺畅排放与清除；防水与堵漏，即周密地堵塞楼顶、隔层楼板、墙角、管道与墙壁、楼板之间的建筑缝隙；在绿化方面，应当在住区内提供足够的绿地与健身设施，选择合适的树种和水系循环流动系统，而过高的建筑密度和容积率都会形成人口和空间的局促紧张，环境压力增大。最后，房地产的生态原则还应关注社区和小区的各种生活垃圾及废弃物的处置，合理布置各类垃圾的分类处理工作，对处理后的废气或废水要进行动态监测和管控，防止新的污染源产生。

尽管生态健康的住宅建设会增加经济成本，但随着国民经济的发展和人们收入的提高，居民对健康住宅的消费观念会有所变化，再加上政府适时地给予政策上的支持和鼓励，健康住宅的未来发展前景定会日益光明。

三、经济领域的房地产业可持续健康发展

为使可持续发展更好地服务于人们生活状态的改善和生产力的提高，房地产业的可持续健康发展并不是以环境保护为名取消经济增长。房地产业的可持续健康发展与传统的发展观念相比有更新的要求和理念，即重视产业发展的方式和质量，改变过去那种“高投入、高消耗、高污染”的粗放式生产和消费模式，主要包括：

（1）房地产业与其相关的如建筑、机械、钢铁等国民经济重要产业之间的协调发展。

作为一个先导性、基础性产业，房地产业的发展不但能推动现代城市的开发建设，而且能促进和带动国民经济其他相关产业的发展（这在本书的之后章节中将专门进行阐述）。相反，如果房地产业不景气，其相关产业也会很快出现大滑坡。因此，房地产业出现大起大落不仅仅影响到房地产业本身发展的稳定性和连续性，同时还会很快引起其他国民经济部门如建筑、机械和钢铁等产业的连锁反应，严重时还可能诱发金融危机和经济危机，所以使房地产业与其相关的其他行业之间保持协调发展的重要性是不言而喻的。

一般来说，房地产业相对于其他产业应保持适度超前的发展，才能更有利于国民经济的整体发展。

（2）市场机制作用与宏观调控的综合运用。

房地产业的可持续健康发展必然要求构筑更为完善的市场体系，在房地产市场体系中实现房屋和土地的经济价值的同时，也实现其社会价值和生态价值。而要建立这样的市场体系，就必须综合运用市场机制和政府调控手段，树立正确的市场发展目标和原则，遵循市场发展规律，努力把传统市场模式转变为保证社会经济主体基本利益实现的、维持人类行为和自然环境协调的可持续市场模式。只有这样，才能修正价格机制对资源配置的偏差，才能在社会进步、经济发展与生态优化的大环境中，最终实现房地产市场的可持续健康发展。

随着市场经济发展进程的推进，房地产市场化已成为市场经济运行的客观要求。由于住宅房地产在整个房地产中所占的比重大，所处的地位非常重要，加之其他非住宅房地产一般来说作为固定资产已参与了相关行业和部门市场化形成过程，故在此主要以住宅房地产的市场化来反映整个房地产业的市场化程度。

房地产市场化的基本内涵是明晰产权和产权主体，形成市场主体；建立有效供给与有效需求交易关系；建立健全相应的房地产法律法规体系和中介服务体系，明晰产权，保证房地产市场有序运行。

作为一种制度替代与变迁，房地产的市场化引发了整个结构的不均衡，包括房地产制度以外的其他制度结构的不均衡。因此，房地产市场化的顺利推进，一方面有待于房地产制度本身的进一步完善，包括房地产产权的界定、价格机制的理顺、交易方式的规范化、政府调控措施的完善、房地产金融制度的建立等；另一方面也有赖于房地产外部制度，如工资制度、投资体制、银行信贷制度、企业制度、社会保障制度等的变革与创新。

四、对社会生活各个领域的改进和完善

房地产业的可持续健康发展与社会生活领域的改进和完善休戚相关。一般而言，房地产业的发展必然会提高人们的生活质量，改善人们的居住条件，而城市人口的增长和人们收入的增加也都会加大对房地产的需求，从而促使房地产业进一步发展。

（1）房地产业可持续健康发展与社会进步

房地产是社会经济生活的一种基本物质条件，充分实现房地产的经济价值、生态价值与社会价值也是社会进步和人民安居乐业的需要。房地产可持续健康发展要求实现房地产业的持续增长以不断增加社会财富，也要求实现包括房屋和土地在内的所有社会财富更为公平地分配给所有社会成员，保证房地产资源与房地产商品在社会各成员间公平合理地分配是房地产社会价值的基本内涵，使人居问题的解决与创建人与自然、人与社会的和谐得到兼顾。

（2）强调公平原则

由于房地产业对地表及各类资源的重大耗费和改变，且具有不可逆转的固体附着等特点，决定了房地产业的开发对人类的影响是巨大的。由此，是否具有可持续发展的良性房地产业，不仅关系着整个社会的物质基础、财富积累和就业保障，同时也深刻影响着城市生活、教育、文化、卫生等各项事业的发展和人民生活的改善，更决定着资源的代内公平和代际公平。这方面比较重要的指标有：人均居住面积即城镇居民每人平均的住房面积；居民住房成套率即城镇居民住的有单独用上下水道、厨房、厕所等设施的住房占全部住房的比重；居民居住密度即城镇居民平均每人的住房间数，等等，都从不同角度反映出房地产业可持续健康发展对人们居住条件和生活水平的影响。

（3）人口适度增长

城市化，特别是大城市和特大城市，往往会使土地人口承载量和环境人口容量超负荷运行，影响城市经济和房地产业的发展。这种状况的恶性发展，甚至会促使城市功能处于退化和衰竭。为了避免在城市化过程中，因人口增长过快而制约房地产以及社会经济的发展，就必须保持相应的适度人口增长，即人口的增长不超越环境资源承载力和不降低原来和未来的发展能力并能推动社会经济诸方面可持续发展的人口容量。同时，由于房地矛盾的实质是人地矛盾，所以房地产业的可持续健康发展应当而且必须包含人口的增长幅度问题。相应地，只有在此基础上才能使人均居住面积、居民住房成套率、居民居住密度等指标符合可持续发展原则。

（4）房地产业从业人员增长率

房地产业从业人员增长率指报告期内房地产业从业人员数量与基期房地产业从业人员数量之比。房地产业从业人员既包括在房地产企业工作并取得报酬的全部人员，也包括非房地产企业靠以从事房地产开发、经营、管理、中介服务活动为主并取得劳动报酬的实有全部人员。房地产从业人员增长率的升降，可以在相当程度上反映房地产业的可持续健康发展问题和房地产业在为社会提供就业机会过程中的贡献程度。

在维护房地产市场的稳定，促进房地产业可持续发展的过程中，政府要适时调整房地产相关政策和措施，努力实现人人有房住、居者有其屋的社会目标，特别是要着力解决好普通中低收入家庭的住房难问题，实现房地产业与经济、社会、生态和环境的协调发展。