- 躺着赚钱2：写给女性的理财小红书
- 张小乘
- 2775字
- 2020-08-27 11:09:03
2.3 机场免税店中“万万没想到”的买房逻辑
前面学习了在以口红为代表的生活中很容易观察到的“另类经济指标”，以及在衣橱里感受到的“投资组合的优化与风控”过程，这一节说一说生活中闪现的选股逻辑。
先去看机场免税店。对于免税店，女人的话题大多集中在两个问题上：在这个免税店买什么最划算？各地机场免税店的必买清单都有什么东西？
下面带你看一看机场免税店的生意是怎么做的。
Part 1 免税店是机场股飙涨的一个重要逻辑
先到中国香港交易所看看上市的北京首都机场股份（0694.HK）股票，图2-11所示为其2017年年初的涨幅。你能发现其背后的主要逻辑吗？
这波接近25%涨幅的背后逻辑是首都机场免税店的重新招标。
一般来说，N 年一次的免税店招标，对机场股来说很可能是股价变动的重要影响因素。为什么？免税店与机场的租约一般为5～9年，如机场国际客流量逐年增多，给免税店带来源源不断的客源，到了续租期，房租必然会大幅提升。机场股股价之所以应声上涨，就是因为市场经济发展迅猛期间，投资者料想机场的未来收入会因为这部分房租的大幅上涨而增加。
图2-11 2017年2月24日是首都机场免税业务招标项目正式发布招标公告的时间
这一效应在国内经济发展迅猛期表现得非常明显，如首都机场上一轮和免税店的签约大概在2007年，那时机场的客源量远不如今天，所以销售额分成比例只有20%～25%。新一轮签约的分成比例直接参照国际成熟机场的45%来制定，反映到股票上，北京首都机场股份股价等来的是这样一条爆发路径，如图2-12所示。
图2-12 首都机场与免税店的逻辑关系，与机场股价的爆发路径
Part 2 一份让人“惊掉下巴”的房租合同
能让女人买得很开心的免税店，交给机场的年租金大概是多少呢？
在深圳宝安国际机场和深免公司于2017年签的“入境免税店房租协议”中我们可以看到最重要的两处：（1）租金标准，（2）合同期间机场的收入预估，如图2-13所示。
图2-13 深圳机场2017年6月租赁合同的公告（来源：深圳机场官网）
从中可以看到很重要的3点：
（1）保底月租金为1万元/平方米，每个月保底交377万元，为什么保底呢？因为还有另外一个计算方法是租金为销售额的35%，两者比较取较高值。
（2）保底租金并非固定不变，每年随国际旅客吞吐量上升而上升。
（3）深圳机场签下这份3年的房租合同，总预计收入约为1.5亿元。
Part 3 算一算，免税店每天卖掉多少“小棕瓶”才能保本
如你从日本旅行完回国，在入境免税店买了价格为557元的1瓶雅诗兰黛滋养霜，那么这557元钱大概仅够该免税店5分钟左右的房租。
图2-14所示是根据公开信息整理出来的入境免税店房租（出境免税店租金更高）。作为第一梯队的北京首都机场，其T2航站楼免税店每天的租金成本是227.39万元（以1年365天计算），保底月租金为16.60万元/平方米。
图2-14 白云机场的国际客运量约为首都机场、浦东机场的50%。数据来源：每日经济新闻《签下白云机场部分免税店8年经营权，中国国旅免税业务再扩张》、方正证券《中国机场商业史系列》（仅供参考）
Part 4 机场：流量，比什么都重要
机场凭什么收那么多钱？其核心是机场内国际游客的吞吐量能给免税店带来更多的生意。不仅是互联网行业，机场运营也是一个极度追求流量变现的行业。在一线城市机场的流量变现中，排名第一的是免税店租金，而不是大家认为的“机场允许飞机起降所收取的航运费”或各种广告费用。
如觉得机场上市公司财报太复杂，你可以迈出投资研究的第一步——从国际旅客吞吐量增速数据看机场的生意。
A股和港股有5家机场类上市公司，A股有上海机场（6009.SH）、白云机场（6004.SH）、深圳机场（000089.SZ）和厦门空港（600897.SH）；港股有北京首都机场股份（0694.HK）。
选择上海机场和深圳机场，从2017年年报看国际旅客吞吐量数据，如表2-3所示。上海机场旗下的上海浦东国际机场的旅客吞吐增速每年在10%以上，深圳宝安机场有一轮爆发式增长，每年增长20%～30%。
表2-3 机场旅客的吞吐量增速
如你经常出国旅行，对国际旅客的吞吐量有一些直观体会，也可以从身边朋友的旅行习惯中观察。
我有一个做导游的朋友，一和他聚会时我就会打探：国人现在爱去的旅游景点是哪儿？人员与以前同期相比的增加幅度是多少？
根据这个逻辑，我关注过越南的机场，因为越来越多的人去越南旅行。去过越南的人就知道，那里的机场设施不完备，也没有高端的免税店。一旦那里的机场扩建或重新招标结果会怎样？这也是中国机场发展后给予我的一个投资启示。
我们看一下反例：在2017—2018年失去了不少中国游客的韩国，在免税店行业排名第一的乐天免税店2017年的销售额同比减少约600万元人民币，营业利润约合1490万元人民币，较前一年锐减99.2%，创历史最低水平（数据来源：川财证券、韩联社）。随后，韩国的机场和免税店从2017年9月开始为“租金是否应该降低”进行激烈讨论。
Part 5 看，有人用机场流量做房产投资指标
再发散一下思维，机场的流量也折射出一个城市的活力。
我的一个朋友在2016年去成都买了房子，她的直觉是“成都双流机场忙起来了”，而把这一直觉落实到数据就是国际机场协会和BAA官网每一年提供的年度总旅客吞吐量。她前几年买下成都房产并坚定持有的理由就是成都双流机场在这一榜单中的排名每年都在上升，从2011年首度进入全球前50名开始，2013年排名上升2位、2014年排名上升6位、2015年排名上升8位、2016年排名上升5位、2017年排名上升1位，达到全球第26名，如图2-15所示。
图2-15 成都双流机场从2013年以来的年度旅客吞吐量，一直在快速增加。带动着其在全球机场的“繁忙度”排名也一路蹿升
类似数据也可以从非常准的大数据平台上获得，如在《年度民航机场发展总结》中可以看到当年的机场龙头公司，也可以感知新生代机场的崛起，如图2-16所示。
图2-16 2018年千万级机场出港运力及增长
需要注意的是，以上推理与发散更多是为了开启投资逻辑的思考，但有效的逻辑也会失效。因为投资里没有必然！先用有趣的方法入门，然后形成自己的逻辑，不断完善即可。
执行力大考验06：找一找，中国最大的免税店和你心仪的城市
（1）机场和免税店相辅相成，你知道在中国免税业版图里，哪家公司最大吗？
小提示：中国唯一的一家主营免税店业务的上市公司，它旗下子公司中免集团和日上中国（2017年7月被该公司收购），拥有中国绝大多数大型出境离岸港口的免税店，包括北京、上海、广州、香港、南京、三亚等城市。目前，它在全球免税店中排名第八。
如果把它的业务拆分，那么就会发现旅行社业务虽然占据60%营收，但利润的80%来自免税店业务，并且这块业务利润快速增长的关键是出境游旅客的流量增大。
它是谁？这几年在我们这群“勤俭持家”的女人扶持下，股票走势如何？
（2）你最看好中国的哪个城市能在未来挤入准一线？或从全球来说，有没有看好的潜力股？用前面给出的数据出处，在机场吞吐量排行里找它的位置吧！
执行力大考验07：回溯浦东机场的免税店招标
浦东机场T2机场免税店的经营权在2018年3月底到期，可以查看浦东机场所对应的上海机场（600009.SH）股价，在免税店经营权即将产生变化时候的走势，和其他机场比较一下，看看它的表现是否在这一阶段特别突出？