15 以预售商品房提供担保的效力认定及债权实现途径

——林廷丰、王巧洽诉福建中盛房地产建设有限公司等民间借贷案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省高级人民法院（2015）闽民终字第913号民事判决书

2.案由：民间借贷纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：林廷丰、王巧洽

被告（被上诉人）：福建中盛房地产建设有限公司、马伟国、潘海燕

【基本案情】

2012年12月28日，甲方福建中盛房地产建设有限公司（以下简称中盛公司）与乙方林廷丰、王巧洽及丙方马伟国、丁方潘海燕签订《借款合同》，约定：甲方向乙方借款2800万元；借款期限为6个月；合同中约定甲方将标的房产共六间以预售的方式进行备案并将标的房产预告登记至乙方名下，借款合同到期后，在甲方按时足额归还全部借款及利息的前提下，甲乙双方办理预售合同解约及退房手续。如甲方无法按照本合同约定按时足额归还乙方借款及利息逾期超过15日即视为甲方无条件同意将标的房产按照每平方米人民币12984元的价格出售给乙方，甲方不得有任何异议。甲、乙双方须按照每平方米12984元的价格重新签订新的商品房买卖合同，乙方出借给甲方的2800万元借款本金即冲抵标的房产的全部购房款。甲方应协助乙方办理产权登记手续，原来双方签订的商品房买卖合同同时作废。若甲方未按约定重新签订商品房买卖合同并将标的房产产权登记在乙方名下，则乙方有权诉请人民法院判令将标的房产确权至乙方名下，同时有权要求甲方承担违约金人民币300万元。丙方、丁方自愿作为甲方的连带保证人，为甲方履行本借款合同对乙方产生的全部债务承担连带清偿责任。原告陆续向被告出借2800万元款项，但合同约定还款期届满时，中盛公司未能依约足额偿还两原告借款，原告遂向福州市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.中盛公司立即归还两原告借款的逾期付款违约金；2.确认中盛公司与原告约定的按照每平方米12984元购买“中盛大厦”第十五、十六层全部六间房产的房屋买卖合同有效，并将该房屋产权转移给两原告；3.中盛公司支付两原告未重新签订商品房买卖合同并将房屋产权登记在两原告名下应承担的违约金300万元；4.被告马伟国、潘海燕对上述中盛公司的债务承担连带保证责任。

被告中盛公司辩称，一、原告诉请按《借款合同》约定，要求答辩人支付逾期付款违约金1198.4万元，该诉请与原告的第2至4项诉请相互矛盾，不应双重支持。二、原告诉请确认双方之间签署的房屋买卖合同有效，因该房产每平方米成本价均在26000元以上，原告欲以2800万元借款本金取得价值超过5600万元的房产，该约定显失公平，其请求不应得到支持。

【案件焦点】

以预售商品房方式提供担保的效力认定以及借款人违约后，出借人如何处置预售商品房以实现债权。

【法院裁判要旨】

福建省福州市中级人民法院经审理认为：2012年12月28日，甲方中盛公司与乙方林廷丰、王巧洽及丙方马伟国、丁方潘海燕签订《借款合同》，约定：甲方中盛公司向乙方林廷丰、王巧洽借款2800万元；借款期限为6个月；借款利率为月利率2%；合同中约定甲方将标的房产的第十五、十六层的全部房产，共六间以预售的方式进行备案并将标的房产预告登记至乙方名下，借款合同到期后，在甲方按时足额归还全部借款及利息的前提下，甲乙双方办理预售合同解约及退房手续，且甲方不得以任何理由追究乙方的任何退房责任或主张任何索赔。如甲方无法按照本合同约定按时足额归还乙方借款及利息逾期超过15日即视为甲方无条件同意将标的房产按照每平方米人民币12984元的价格出售给乙方，甲方不得有任何异议。甲、乙双方须按照每平方米12984元的价格重新签订新的商品房买卖合同，乙方出借给甲方的2800万元借款本金即冲抵标的房产的全部购房款。甲方应协助乙方办理房产备案、预告登记即产权登记手续，原来双方签订的商品房买卖合同同时作废。乙方有权按照约定，要求甲方将上述标的房产正式按照上述约定价格卖给乙方，同时追索甲方所欠的利息及逾期付款违约金。若甲方未按约定重新签订商品房买卖合同并将标的房产产权登记在乙方名下，则乙方有权选择如下方式之一处理：1.诉请人民法院判令将标的房产确权至乙方名下，同时有权要求甲方承担违约金人民币300万元；2.乙方有权立即解除本合同，要求甲方返还全部借款本息及逾期付款违约金，并要求甲方另行支付违约金人民币1000万元。丙方、丁方自愿作为甲方的连带保证人，为甲方履行本借款合同对乙方产生的全部债务承担连带清偿责任。原告陆续向被告出借2800万元款项，但合同约定还款期届满时，中盛公司未能依约足额偿还两原告借款，被告中盛公司已向原告偿还1540万元。

福州市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（二）项及第（五）项、第五十六条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告福建中盛房地产建设有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告林廷丰、王巧洽借款人民币22339511.84元，并支付逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准，从2014年6月27日计付至款项还清之日止）；

二、被告福建中盛房地产建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林廷丰、王巧洽支付原告所支出的律师代理费280000元；

三、被告马伟国、潘海燕对本判决第一、二项确定的被告福建中盛房地产建设有限公司的债务承担连带清偿责任，在承担责任后有权向被告福建中盛房地产建设有限公司追偿。

四、驳回原告林廷丰、王巧洽的其他诉讼请求。

福建省高级人民法院于2015年12月作出（2015）闽民终字第913号民事判决：驳回上诉、维持原判。

【法官后语】

本案的核心问题在于以预售商品房方式提供担保的效力认定以及借款人违约后，出借人应如何处置预售商品房以实现债权。本案的做法是按照民间借贷法律关系进行审理，首先明确债权债务关系，同时从合同的目的、是否违反法律规定等方面切入，认可预售商品房合同的担保效力。债权人若要处置预售商品房以实现债权，应当另案请求履行商品房买卖合同，但应以合理价格购买。在本案一审判决作出后，最高人民法院发布《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》），其中第二十四条对相关问题进行了规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该规定认可了买卖合同的担保效力，明确了债权人如何实现债权，但是也存在许多不足之处。下面试以该条规定为逻辑起点，对本案判决中的亮点进行评析。

1.《民间借贷规定》第二十四条未说明买卖合同中商品房是否需要进行预告登记。《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记的本质特征在于通过“登记”赋予其所承载的“请求权”以物权效力，并为债权请求权的实现提供保障。我国《物权法》所规定的预告登记具有保全权利效力，即保障请求权将来肯定会发生预期的效果。本案中，被告以预售的方式进行备案并将标的房产预告登记至原告名下，这种做法不仅防止了借款人与他人恶意串通签订其他的商品房买卖合同以提供虚假担保，同时预防了第三人对房产的善意取得，保护了出借人的合法权益。而《民间借贷规定》却未将这种不动产物权的公示方式在条文内明确，为出借人实现债权埋下了隐患。

2.《民间借贷规定》第二十四条没有明确出借人是否享有标的房产拍卖的优先购买或受偿的权利。优先购买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利；优先受偿权，是指根据法律规定或当事人的约定，在债务人不履行债务时，债权人即取得从债务人的财产或财产权利折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿的权利。借贷关系存续期间，标的房产始终登记在借款人名下，在借款人未按期足额还款构成违约的情况下，若有其他债权人申请拍卖该标的房产，出借人是否享有优先购买或受偿的权利？本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同，其目的在于担保借款主债权获得清偿，故讼争的六套商品房具有担保功能，属于非典型担保。参考担保物权的优先受偿性，本案出借人对讼争的商品房享有优先购买或受偿的权利。当然，结合前文所述，这种优先购买或受偿的权利应当基于不动产物权公示的前提下，即以商品房预告登记为前提要件。

3.《民间借贷规定》第二十四条有关出借人实现债权的途径不够便利。《民间借贷规定》的做法是在借款人不履行生效判决确定的金钱债务的情况下，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但是，出借人之所以同意以预售商品房买卖合同作为担保，并办理了预告登记，其中必定存在对标的房产的期待利益。若在借款人违约后，出借人也希望取得标的房产的所有权，那么将借款本息违约金冲抵购房款，多退少补，直接将房产过户到出借人名下的做法也未尝不可。本案判决中，若被告未依法清偿本案讼争借款本息的，原告便有权另案请求履行商品房买卖合同，本案讼争借款本息可冲抵相应购房款。这种做法不仅节约了司法资源，更是尽到了对出借人合理期待利益的保护。需要说明的是，这种做法并没有违反《物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定，其原因在于出借人不是直接取得房屋的所有权，而是通过另行起诉的方式，在购房价款合理的情况下请求借款人履行买卖合同义务。

编写人：福建省福州市中级人民法院 丁寻韬