第十四章 地役权

第一百五十六条 地役权

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

□条文解读

[地役权的含义]

民法上有两种调整相邻不动产之间关系的法律制度：相邻关系和地役权。前者为法律的强制性规定，可以直接引用，但是适用的范围和程度有限。后者采用协商的方式来处理相邻不动产的利用问题。

地役权是一种独立的物权，在性质上属于用益物权的范围，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地（即地役权人的土地）；提供给他人使用的土地，称供役地。地役权的“役”，即“使用”的意思。

【以案说法37】甲乙两块承包地相邻，甲为了节省时间，使自己通行方便，想借用乙的承包地通行。于是，甲乙约定，甲向乙支付使用费，乙允许甲通行，为此双方达成书面协议，在乙的承包地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。

[地役权的特点]

1.地役权是利用他人的不动产。所谓利用他人的不动产并不以实际占有他人不动产为要件，而是对他人的不动产设置一定的负担。这种负担主要表现在：一是容忍义务。如允许他人通行于自己的土地，以使自己行使土地的权利受到某种限制。二是不妨害地役权人行使权利的义务。在某些情况下，地役权人为了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附属设施，如为实现排水地役权，而要在供役地建筑一个水泵。这时，供役地权利人就不得妨害地役权人行使其权利。

2.地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。此种“效益”既包括生活上得到的便利，也包括经营上获得的效益，如为需役地的便利而在供役地上设立的排水、通行、铺设管线等，也包括非财产的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权等。

3.地役权是按照合同设立的。地役权是地役权人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

□应用

19.地役权与相邻关系有什么区别？

（1）相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张和限制，是由法律直接规定的；而地役权则是不动产所有人或利用人之间基于合同关系而对所有权的扩张或者限制，是由当事人之间的地役权设定合同所规定的。

（2）相邻关系不是一种独立的民事权利，不是一种独立的物权类型，它是所有权本身的限制或扩张；而地役权则为独立的民事权利，是物权的一种。

（3）相邻关系是法律对临近的不动产的利用作最低限度的调节的结果；而地役权作为当事人双方超越相邻关系的限度而约定的权利义务关系，其对土地所有权的限制与扩展的程度较大。

（4）地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，通常是有偿的；而相邻关系中，当事人行使法律规定的权利时只要不给邻人造成损失，即具有无偿的性质。

（5）相邻关系由法律直接设定，无需登记即可对抗第三人；而地役权由协议双方依合同设定，未经登记，不产生对抗善意第三人之效果。

第一百五十七条 地役权约定取得

设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

□条文解读

（1）设立地役权的合同，必须采用书面形式。否则地役权不能成立。如果当事人请求确认以口头形式设立的地役权合同，人民法院应驳回当事人的诉讼请求。

（2）地役权的内容相当繁多，当事人可以根据自身的实际需要，通过约定来设定各种内容的地役权，只要其约定不违反法律的强行性规范，不违背公序良俗，法律都予以保护，都会尊重当事人的约定。

（3）当事人在合同中没有约定争议解决方法的，不影响合同的效力。未明确约定仲裁的，或是事后未达成仲裁条款的，当事人可以提起诉讼来解决。

第一百五十八条 地役权登记

地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

□条文解读

登记是地役权的对抗要件，而非生效要件：地役权主要通过约定的方式产生，地役权在地役权合同生效时设立；当事人是否进行地役权登记，完全采取自愿的态度，法律并不因此否定地役权在当事人之间的法律效力，所以即使不登记，地役权依然存在。但是登记的地役权具有对抗第三人的效力。

【以案说法38】公司甲与学校乙相邻，甲为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，就以每年向乙支付5万元补偿费为对价，与乙约定：乙在20年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地役权登记。一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙的拒绝后，甲便向法院提起诉讼。按照本条规定，法院不能支持甲的主张，因为本案中甲乙双方虽然订立了地役权合同，但没有登记，乙转让土地又没有告知丙该土地上设有地役权，因此，丙的合法权益应受保护，公司甲只能基于合同，要求学校乙承担违约责任，而无权要求房地产商丙停止兴建高楼和承担侵权责任。

第一百五十九条 供役地权利人的义务

供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

第一百六十条 地役权人的义务

地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

□条文解读

[供役地人的义务]

注意当地役权人为了行使地役权的便利，在供役地上修建附属设施，供役地权利人负有容忍的义务。同时供役地权利人在不影响地役权行使的范围内有权使用这些附属设备。但为公平起见，供役地权利人应按其受益程度，分担维持设置的费用。

如果当事人以特别约定使供役地权利人所负担的义务超过原地役权合同中规定的地役权范围，这样的约定仅在当事人之间产生债权的效力，无物权效力，因此不得对抗供役地的权利受让人。

[需役地人的义务]

关于需役地人的义务，要注意：

1.地役权所说的利用不以实际占有他人的土地为要件，而只是对他人的土地设置一定的负担。例如，约定的是通行权，地役权人就只能从供役地通行而不能从事其他的行为，如果合同约定的通行方法只能是步行通过供役地，那机动车就不得穿行。地役权人通过利用供役地达到了自己通行目的，也就提高了自己土地的效益。

2.地役权人虽然应尽可能减少供役地权利人物权的限制，但是地役权人为了实现地役权合同的目的和权利，可以在供役地上作必要的附属行为，例如，地役权人为了实现取水权，必须首先到达供役地，对于这样为了取水而为的通行行为，供役地人应当允许。在判断地役权人所为的行为是否是实现地役权的必然行为，主要看该行为是否是为了实现地役权；同时也要考察，实现地役权是否必然要为此行为。尽管必要，但也要求地役权人要采取适当的方法，尽量选择对供役地损害最少的方法行之，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，如果地役权人因其行使地役权，对供役地造成损害的，还应当在事后恢复原状并补偿损害。

3.取得地役权范围之后，如果地役权合同和登记记录明确规定地役权的范围，那么地役权的范围就不能根据需役地的需要而变化，应严格遵守物权的公示公信原则；相反，如果合同和登记记录没有严密的规定地役权的范围，那么就应当根据需役地因自然需求而增加的情形下，地役权的范围可以增大。

第一百六十一条 地役权期限

地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

□条文解读

1.如果当事人设定的地役权期限超过其他用益物权的期限，该地役权合同中超过的期限无效，其余部分仍然有效。

2.本条仅限制地役权的期限不应超过建设用地等用益物权的剩余年限。如果国家和集体设立永久期限的地役权，因为其所有权没有期限，该设定行为有效。

关联参见

《农村土地承包法》第20条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条

第一百六十二条 地役权法定取得

土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

□条文解读

注意本条关于地役权从属性的规定仅适用于土地承包经营权、宅基地使用权，并不适用于建设用地使用权。

【以案说法39】甲村与乙村相邻。1980年，为保证甲村经济作物的生长，甲村与乙村商量，由甲村每年支付乙村3000元，乙村则同意在20年内，在与甲村接壤的30米范围内不建烧砖厂，双方签订书面协议。1995年，乙村将与甲村接壤的一块土地承包给村民张某，期限20年。张某建砖厂烧砖，遭到甲村的强烈反对。乙村的村委会也出面干涉，张某遂将烧砖厂闲置。2000年，张某考虑到甲村与乙村的承诺期限已满，于是又开始建烧砖厂。这时，甲村与乙村又达成书面协议，决定将先前的约定再延长20年。张某遂与两村的村委会发生纠纷。本案中，张某应自1995年至2000年间承受不在承包的土地上开设砖窑的义务。

第一百六十三条 已有其他用益物权之土地地役权的设立

土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

□条文解读

土地所有人未经用益物权人同意，擅自在已设定用益物权的土地上设定地役权的，用益物权人可以请求法院认定该地役权无效，第三人只能要求土地所有人承担赔偿责任。

第一百六十四条 地役权转让

地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条 地役权抵押

地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

□条文解读

上述两条是关于地役权的从属性的规定，其从属性表现如下：第一，地役权人不得自己保留需役地的使用权，而单独将地役权转让或抵押；第二，地役权人不得自己保留地役权，而单独将需役地的使用权转让或抵押；第三，地役权人不得将需役地的使用权与地役权分别让与或抵押与不同的人；第四，转让或实现抵押需役地使用权的，其上地役权也随之转让。例如，甲为了自己房屋采光方便，与乙房屋设定了采光地役权，约定乙的房屋不得修建二层以上建筑，并办理了登记。后来，甲将自己的房屋转让给了丙，乙就在自己的房屋上修建了三层小楼，丙请求乙去除一层，遭到乙的拒绝。乙认为：地役权乃是他与甲设定，旁人不得享有。本案分析认为，地役权与需役地共存亡，需役地既已转移至丙，为需役地所设定的地役权也当然转移至丙，除非当事人双方在设立地役权合同时另行约定。所以丙的主张应予支持，乙的主张不成立。

关于地役权的从属性，应注意以下几点：

1.上述两条仅适用于土地承包经营权和建设用地使用权，而不包括宅基地使用权。

2.当事人约定可以排除地役权随需役地使用权转让而转让的法律规定；但实现需役地使用权上的抵押权时，地役权随之转让的规定具有强制性，当事人不得排除。

3.也不得将地役权单独出租。

第一百六十六条 需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让

需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条 供役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让

供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

□条文解读

上述两条是关于地役权不可分性的规定，注意上述两条仅规定了需役地或供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权或者受到地役权的约束。在土地使用权的类型中，没有提及宅基地使用权。

地役权的不可分性，指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。

【以案说法40】甲为取水方便，在乙地设定了取水地役权，后甲将自己的需役地一分为二，分别转让给了丙、丁，并办理了登记；乙因欠债不还，他所有拥有的乙地被分割并分别拍卖给戊、己，并办妥登记。丙、丁到乙地取水，遭到戊、己的阻拦。本案中，需役地虽被分割为不同部分，但因地役权的不可分性，新的权利人丙、丁仍然可以在乙地上行使取水地役权；原供役地的新的权利人戊、己，也因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。

但是，如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被部分转让后，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关部分继续存在。

【以案说法41】甲地的东部住宅与乙地相邻，甲为了观海就与乙签订了眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑。后来，甲地东部分割给了丙，西部分割给丁，但甲的眺望权只与丙有关而与丁无关，此时，受让人丙继续享有地役权。

第一百六十八条 解除地役权的情形

地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

□条文解读

本条规定了供役地权利人解除地役权合同的法定情形。应注意：

具备本条规定的两种法定情形，供役地人可以向人民法院提起诉讼，请求撤销当事人之间的地役权。同时，如果当事人之间约定有解除原因的，在出现约定的原因时，当事人也可以行使解除权。

根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《森林法》、《城市房地产管理法》以及相关的保护耕地的法律规定，滥用的行为可以指不按土地用途使用土地，并且导致永久损害。如果供役地是耕地，导致耕地无法复耕或者虽能复耕，但是复耕支付的费用超过双方订立地役权合同时使土地升值的价值；也可以指，不按合同约定的目的和方式行使地役权，经警告仍然不改；还可以指违反公共秩序，恶化善良风俗，影响他人生产和生活的。

第一百六十九条 地役权变更登记、注销登记

已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。