第十三章 宅基地使用权

第一百五十二条 宅基地使用权

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

□条文解读

1.本条规定的宅基地仅为集体所有的土地，而不包括国家所有的土地。需要使用国有土地建设住宅的，必须获得建设用地使用权。

2.宅基地归集体所有，作为集体成员的农民享有使用权。

3.宅基地使用权只能用于建造住宅及其附属设施。所谓建造住宅及其附属设施，是指为保障农村居民生活居住，农村村民建造住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。

4.宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，为解决农民的基本居住问题，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。

【以案说法35】申请的宅基地没有用于建房，乡政府可以收回吗？

村民丁某以无房居住为由，向乡人民政府申请宅基地建房，经过批准，丁某却在指定位置建造了旅店，并将该旅店出租经营，收取租金。村委会将此事报告给乡人民政府，乡人民政府决定收回该块宅基地，于是丁某诉至法院。

在本案中，村民丁某通过申请获得宅基地使用权，依据《物权法》第152条的规定，丁某有权占有和使用宅基地，具有在指定宅基地之上建造住宅及其附属设施的权利。设立宅基地使用权的目的是让农民居有定所，建造的住宅及其附属设施是为了保障农村居民生活居住，然而在本案中，丁某申请宅基地建造的是旅店，并将旅店对外出租，并非供自己生活居住所用，背离了宅基地使用权设立的目的，违反了《物权法》第152条的规定，因此乡人民政府收回宅基地的做法是正确的。

关联参见

《宪法》第10条第2款；《土地管理法》第62条

第一百五十三条 取得、行使和转让依据

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

□条文解读

[宅基地使用权的取得]

从我国现行法的规定来看，宅基地使用权的取得采取申请——审批的方式。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

[宅基地使用权的行使]

农村村民取得宅基地使用权的，有权在宅基地上建造住宅及其附属设施，从而满足农民的生活居住，同时取得所建住宅及其附属设施的所有权。如有多余房屋还可用于合法经营。

[宅基地使用权的转让]

对于宅基地使用权的抵押问题，一方面，宅基地使用权不得抵押。另一方面，由于存在宅基地不得抵押的法律规定使得住宅的抵押权人不能实现住宅的抵押权，因此，在宅基地上建造的住宅也不能抵押。实践中出现的以农户的住宅或宅基地使用权作为抵押的，应当认定无效。

宅基地使用权是可以转让的。同时，宅基地使用权的转让是有条件限制的，根据现行法律和国家有关规定，转让宅基地使用权，往往必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有两处以上的农村住宅（含宅基地使用权）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住宅和宅基地使用权，而且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住宅一并转让。

【以案说法36】宅基地使用权能否买卖？

赵某与齐某一家签订了一份房屋转让合同。该合同约定：齐某一家愿将村东头的一套小院使用权转让给有城市户籍的赵某，宅基地使用权随之转移；转让总价20万元，其中包括宅基地费13万元，其余为地上建筑物费用；齐某一家将该房的法律文书及相关凭证、钥匙（除房屋宅基地使用证外）移交给赵某时所有余款一并付清。

本案中，双方签订的房屋转让合同违反了《物权法》第153条、《土地管理法》第62条的规定，属于《合同法》第52条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因此该房屋转让合同应当被认定无效。

宅基地是农民集体所有土地，不得出让、转让；城镇人口为购买农村宅基地上的在建房屋所签的合同违反法律的禁止性规定，因此，赵某与齐某签订的购房合同无效。在农村宅基地能否自由转让的问题上，《物权法》立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。只有出现《物权法》第154条规定的“宅基地因自然灾害等原因灭失的”情形，才可以重新分配宅基地，而且可以享受重新分配宅基地的权利人应当是因此而丧失宅基地的集体经济组织成员。宅基地使用权不应当流转到集体经济组织之外，也不应当无限扩大，变相侵占集体土地，特别是耕地。

关联参见

《土地管理法》第62条

第一百五十四条 宅基地使用权因自然灾害等消灭

宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

□条文解读

宅基地使用权不应当流转到集体经济组织之外，也不应当无限扩大，变相侵占集体土地，特别是耕地。对于多占的宅基地的情况，要予以纠正，即使因自然灾害等原因灭失，也不应当重新分配。并且失去宅基地的农户，必须符合申请宅基地的条件，否则，不能重新分得宅基地。

第一百五十五条 变更、注销登记

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

□条文解读

本条包括三个层次：

1.宅基地使用权已经登记是办理变更登记或者注销登记的前提。

2.宅基地使用权发生转让或者消灭，是办理变更登记或者注销登记的事由。

3.在宅基地使用权转让或者消灭的法律事实发生后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。如果未办理登记，不发生宅基地使用权转让或者消灭的效力，更不能对抗善意第三人。