三、预告登记制度的本分与张力

法释〔2016〕5号第4条完全重复了《物权法》第20条第1款的意思和精神，在这方面无须再论。本文于此所要强调的有以下三点：

1.《物权法》第20条第1款的立法本意是通过预告登记制度强化债权的效力，优惠地保护预告登记权利人的权益。^[1]这有所不够，未使预告登记制度的功能发挥至极致，有些“资源浪费”的意味，法律人有必要将预告登记制度的适用范围扩展到物权领域。^[2]《不动产登记暂行条例实施细则》将之变成了现实，例如，以预购商品房设立抵押权的场合，债权人固然可以径直请求办理抵押登记，一般说来，其法律效果也最为理想，但若因种种原因不便或不易或不宜办理抵押登记的，允许债权人请求办理预告登记，不失为一种较好的选择。于是，以预购商品房设立抵押权的场合，《不动产登记暂行条例实施细则》允许当事人申请办理预告登记（第85条第1款第3项）。

2.预告登记有效期内，尚未办理本登记时，预告登记的权利人就预告登记的对象享有优先于其他权利人的权利吗？笔者认为，预告登记的效力在于阻止他人取得预告登记对象的所有权、抵押权等物权，并无使预告登记的权利人自预告登记时起取得物权的效力，除非办理完毕本登记。就此说来，只要就预告登记的对象没有办理完毕本登记，预告登记的权利人就预告登记的对象不享有优先于其他权利人的权利。

3.预告登记有效期内没有办理本登记，预告登记失去效力后，预告登记的权利人就预告登记的对象能够优先于其他权利人办理本登记，取得该对象的物权吗？回答是否定的，因为预告登记失效后，预告登记的权利人就预告登记的对象享有的权利至多与他人处于平等地位，不会享有优先权。

预告登记制度，充满程序因素，甚至首先是一项程序制度^[3]，但其却将民事权利的效力强化变成了现实，为债权换取物权提供了制度保障。只要债权人乃至物权人不懈怠、不疏忽、不睡眠，积极地申办预告登记，就可有效地阻击住转让人继续处分其物权，不会让背信弃义酿成物权法领域的恶果。^[4]这不但彰显了程序正义，而且确保了实质正义。这与有些领域虽有程序正义但无法确保实质正义的情形不同。

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[1]胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，61~62页，北京，法律出版社，2007。

[2]崔建远：《物权：规范与学说》（上册），190页，北京，清华大学出版社，2011。

[3]《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部部令第63号）第9条、第85~89条；[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，428页，北京，法律出版社，2004。

[4]参见[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，418页以下，北京，法律出版社，2004。