1.2　房地产开发企业

1.2.1　房地产开发企业的基本概念

房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

1.2.2　房地产开发企业类型

（1）公司制的房地产开发企业类型

公司是指依照《中华人民共和国公司法》在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记。符合《中华人民共和国公司法》规定的设立条件的，由公司登记机关分别登记为有限责任公司或者股份有限公司。依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。公司以其主要办事机构所在地为住所。公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。

①房地产有限责任公司。有限责任公司由50个以下股东出资设立，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。

②房地产股份有限公司。股份有限公司的设立，可以采取发起设立或者募集设立的方式。设立股份有限公司，应当有2人以上200人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所。发起设立，是指由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。募集设立，是指由发起人认购公司应发行股份的一部分，其余股份向社会公开募集或者向特定对象募集而设立公司。股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。

（2）房地产开发企业资质等级类型

根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级。

1.2.3　房地产开发企业的设立

（1）设立房地产开发企业应具备的条件

设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

①有符合公司法人登记的名称和组织机构；

②有适应房地产开发经营需要的固定办公用房；

③注册资本100万元以上，且流动资金不低于100万元；

④有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专业技术人员，2名以上持有资格证书的在职会计人员；

⑤法律、法规规定的其他条件。

设立有限责任公司，应当具备下列条件：

①股东符合法定人数；

②股东出资达到法定资本最低限额；

③股东共同制定公司章程；

④有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；

⑤有公司住所。

设立股份有限公司，应当具备下列条件：

①发起人符合法定人数；

②发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额；

③股份发行、筹办事项符合法律规定；

④发起人制定公司章程，采用募集方式设立的经创立大会通过；

⑤有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；

⑥有公司住所。

（2）房地产开发企业的设立登记

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

（3）新设立房地产开发企业的备案

新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30天内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和劳动合同以及房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

1.2.4　房地产开发企业的资质等级

（1）房地产开发企业资质等级要素

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。

（2）申请核定资质等级时应提交的证明文件

申请核定资质等级时应提交下列证明文件：

①企业资质等级申报表；

②房地产开发企业资质证书（正、副本）；

③企业资产负债表和验资报告；

④企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

⑤已开发经营项目的有关证明材料；

⑥房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》执行情况报告；

⑦其他有关文件、证明。

（3）房地产开发企业资质等级划分

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级。

各资质等级企业的条件如下：

①一级资质企业的条件：从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

②二级资质企业的条件：从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

③三级资质企业的条件：从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

④四级资质企业的条件：从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

各资质等级房地产开发企业的资质条件见表1-1。

1.2.5　房地产开发企业的资质管理

①国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

②房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级。

③房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

④未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

1.2.6　各级资质的房地产开发企业承担业务的范围

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。

二级资质及二级以下资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。