3.6　物业服务合同

3.6.1　前期物业服务合同

（1）前期物业服务合同的含义

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当与该物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同，是指建设单位与物业服务企业之间依据前期物业管理招标投标的结果，就物业管理区域内物业的使用、维护、管理等事项签订的物业服务合同。

如果不签订前期物业服务合同，将不利于物业管理的实施，也无法保证购房人从购买房屋到业主委员会成立并选聘确定新的物业服务企业之前这一阶段的权利与义务，容易引起各种纠纷。

（2）前期物业服务合同的特征

①短暂过渡性。前期物业服务合同从签订合同之日起至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前有效。实践中，物业的销售、业主的入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性，决定了业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性。因此，前期物业服务期限也是不确定的。所以，前期物业服务合同是在房屋开发过程中至业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前的短暂过渡性合同。

②依附性。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同是依附于商品房买卖合同而存在的。在实践过程中，一些地方正是因为这一条款，规定将前期物业服务合同作为其商品房买卖合同的附件，以使购房人了解前期物业服务合同内容的知情权，但其合同效力显然是受到质疑的。根据合同的相对性原则（《合同法》第121条），只有合同当事人才有权向对方提出履行合同的要求，或者向对方承担义务，其他任何第三人不承担任何义务。业主并没有参加前期物业服务合同的订立过程，作为附件的前期物业服务合同约定业主的义务，属于“合同为第三人设定义务”，双方容易对附件约定内容的效力产生争议。

③多方约束性。前期物业服务企业由建设单位选聘后，两者应当签订前期物业服务合同，此时，合同效力只及于物业服务企业和建设单位。但是，有了物业买受人也就是业主后，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，这使原本只约束建设单位和前期物业服务企业的前期物业服务合同对业主也具有了法律约束力。前期物业服务合同的权利义务就可以约束建设单位、物业服务企业和业主三方了。

④前期物业服务合同是要式合同。要式合同是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业服务合同涉及广大业主的公共利益，前期物业服务合同应以书面形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责、权、利，防止建设单位和物业服务企业侵害业主权益的情况发生。

（3）前期物业服务合同的有效期限

前期物业服务合同的有效期限是个很重要的问题，关系到前期物业服务合同与正式的物业服务合同的相互衔接与协调的问题。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，前期物业服务合同所约定的期限并不影响新签订的正式的物业服务合同的生效，因此，前期物业服务合同的有效期限，是从建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同之日起，至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。

3.6.2　物业服务合同

（1）物业服务合同的含义

物业服务合同是指物业服务企业接受业主或业主委员会的聘任和委托，提供物业管理服务，约定双方权利义务的书面协议。物业服务合同由业主委员会代表全体业主与选中的物业服务企业签订，合同的甲方是业主委员会，乙方是物业服务企业。

（2）物业服务合同的内容

根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。该合同一经签订，原房地产开发企业与物业服务企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权力义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供质价相符的物业管理服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。