第二版序：寻求房地产与金融的制度平衡点

在革故鼎新的房地产金融法制环境和市场主体生生不息的创新探索下，我国初步形成了多元化、多层次的房地产金融市场体系。尽管商业银行贷款仍然占据房地产融资的半壁江山，但近年来勃兴的房地产信托融资、公司债券融资、短期融资券和中期票据等融资方式，无疑已成为了房地产资金来源的重要补充。

从中国银监会的统计来看，截至2010年末，主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，占各项贷款余额的20.5%；其中商业银行不良贷款余额439.8亿，不良贷款比率1.26%。面对日益多元化的房地产融资途径，不断扩大的房地产金融市场规模，以及逐步降低的不良贷款比率，确实值得额手称庆，但居安思危，在繁荣的经济现象之下更需要冷静的思考。

就国外来看，美国2008年因次级贷款引发祸害全球的金融危机，至今影响未消，强化金融监管和消费者保护的制度改革任重道远。就国内来看，从应对2008年国际金融危机采取房地产市场金融支持政策，到2010年以来采取包括差别信贷、税收政策和限购令等史上最严厉的房地产宏观调控措施，我国房地产市场的发展波澜起伏，部分地区房价上涨过快，投资投机性购房过度活跃，已影响到房地产市场的健康发展和居民的住房保障。实践中，以假按揭等手段骗取银行信贷资金，部分金融创新将房地产行业风险向金融系统转移，商业银行放贷流程不尽完善和内控机制存在漏洞，都可能是诱发金融风险的危险因素。

金融支持过度容易引发房地产泡沫，反之，金融紧缩过度容易引发房地产衰退。我国住房货币化改革的深入和住房金融市场化步伐的加快，提出了“房地产金融市场发展应向哪里去”、“如何有效运用金融手段调控房地产市场”和“房地产市场金融风险如何预警、防范和处置”等问题，这不仅是当下迫切需要解决的重大课题，也是指引未来房地产及金融市场发展的灯塔。问题的解决，将有待于在房地产与金融的制度结合中寻求有效的平衡点，这是政策制定者、立法者和市场参与者们不可推卸的时代责任。因为我们不仅需要一个健康平稳发展的房地产市场，需要一个安全稳健的房地产金融市场，更需要一个居者有其屋，人人幸福生活的和谐社会。

本次修改所参考的资料和法律制度截至2011年8月31日，修改字数约15万字，按修改的内容分主要涉及三方面：（1）更新房地产市场发展和金融数据，反映国内外最新的房地产市场金融状况；（2）根据政策法律变化，相应地修改受影响的争议焦点内容；（3）补充最新案例，反映近年来房地产金融市场的最新变化和热点。为便于查阅和阅读，现将各章的修改内容概要如下：

从2009年本书第1版售馨提出修改到最终完成，历时两年，但大部分工作主要集中在2011年以来陆续完成。这一方面是近两年房地产金融市场和法制环境的快速变化，笔者希望在更明朗的经济形势和政策法律环境下分析问题，以便得出更具说服力的结论；另一方面是原书各章的作者已分散到全国各地工作，独立承担修改任务的笔者因平时教学科研占用大量时间，只能利用寒暑假，延长了修改周期。笔者要十分感谢北京大学出版社的李燕芬编辑，她不厌其烦的催稿和对笔者拖延稿件的宽容与理解，是支撑笔者完成修改工作的巨大动力；笔者也要十分感谢北京大学法学院2007级法律硕士赵颖、2009级法学硕士秦丹鸿，她们热情而细心地帮助收集了主要更新资料并提出了不少宝贵的修改建议，犹如协助笔者完成修改工作的左膀右臂。书中文责，概由笔者自负。“珠玑理文章，快意落玉盘”，期待新的房地产金融一书能够得到读者的喜爱，并随时恭听批评指正。

洪艳蓉

2011年8月31日晚于

北京大学法学院陈明楼