序：寻求房地产与金融的制度结合点

当资金融通被运用于房地产这个关系国计民生的支柱产业时，相关法律制度的建设就更凸显出其重要性。通过金融市场有效地配置房地产参与各方的权利义务，构造一系列分散风险、明确责任和平衡收益的制度安排，无疑是实现房地产和金融双赢的必然要求。

过去十几年来，国家在推行住房商品化和货币化的过程中，虽然逐步减少了对住房产业的直接投入，却没有同时完全开放房地产的融资渠道。在我国资本市场处于初步发展阶段的经济背景下，这种制度安排造成房地产融资对银行贷款的过度依赖。正如中国人民银行《2004年房地产金融报告》所指出的，房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金已占其资产比例的70%以上，房地产信贷中的“假按揭”道德风险、信用风险、操作风险和法律风险，正成为银行不良资产来源新的影响因素。房地产业风险向银行体系的过度渗透，可能危及金融稳定。而且，这种单一的房地产金融体制，也不利于房地产业的长期健康发展：一方面，造成房地产开发过热和地区发展不平衡，房地产价格上涨过快，无法充分落实国家住房政策和最低住房保障要求，部分抑制了住房需求的有效形成；另一方面，造成房地产企业高负债经营，对中央银行信贷政策过度敏感，风险与收益失衡之下无以形成房地产企业的有效竞争，培育适应市场需求的房地产供给机制。改变单一的房地产融资体制，建立多层次的房地产金融市场（包括开发建设融资市场和消费融资市场），并通过金融配套制度的建设，形成有效的风险分担机制，已成为关系房地产业未来健康发展和金融体系稳定的关键性问题。

2003年以来，尤其是中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（第121号文）和国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（第18号文）发布之后，监管当局在支持发展房地产业的基础上，既加强了对房地产信贷业务的规范和风险管理，也开始了对多层次房地产金融市场和风险分担机制建设的探索。而伴随着金融改革和开放带来的竞争压力和创新机遇，金融机构和房地产开发企业迅速地成为这一多层次市场建设的积极推动者和参与者。

从总体上看，就房地产开发建设而言，除了传统的银行信贷融资之外，通过房地产企业上市、发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托/基金融资，正成为房地产开发企业可以选择的多样化的融资渠道。就房地产消费而言，除了原有的商业银行抵押贷款和住房公积金贷款之外，天津中德住房储蓄银行的设立和在全国兴起的民间集资建房的探索，正开启着购房者新的置房思路。就金融创新而言，除了个人住房抵押贷款中关于“直贷式”、“双周供”、“固定利率”等放款及还款方式的创新之外，通过设立信托为房地产业融通资金，通过资产证券化转移信贷资产风险，通过产权式酒店创新联结供求双方，正丰富着房地产金融的服务方式，提高着房地产金融的运作效率。就房地产金融的配套机制而言，除了银行信贷中的住房抵押制度之外，住房置业担保的逐步发展，住房抵押贷款保险的普及，信贷资产证券化的试点，资产管理公司对银行不良资产的深入处置，以及近来司法实践对抵押房地产强制执行的支持，正在房地产金融的一级和二级市场创建着形式多样的金融风险分担机制。无疑，相比于过去单一的融资体系，房地产金融体系正悄然发生着可喜的变化。

正是对这种房地产与金融相结合，在制度上从单一连接到网络共生格局变化的关注和思索，促成了本书的写作构思。全书由北京大学法学院金融法研究中心洪艳蓉博士设计框架、组稿和审稿，在内容选择和结构编排上突出了以下三个特点：第一，按照房地产开发建设融资（第一章至第七章）和消费融资（第八章至第十二章）以及配套金融机制（第十三章至第十八章）的格局排列，从宏观层面展示我国多层次房地产金融市场的制度建设状况和未来发展趋势。第二，每章按照“基本原理”、“制度借鉴”、“操作流程”、“争议焦点与案例分析”的顺序，结合最新的制度规定、业务创新和典型案例，从微观层面探讨我国房地产金融的理论和实务操作问题。第三，为方便读者阅看，在目录及各章正文之前，列出了各章相应的核心内容。

本书得以策划和出版，很大程度上应归功于北京大学出版社李燕芬女士和北京大学图书馆郑顺炎博士的联系和推进，在此先予致谢。按撰写章节顺序，全书的分工如下：唐勇：第一章；曾金华：第二、三章；王志刚：第四、十八章；丁峰：第五章；洪艳蓉：第六章；廖凡：第七章；罗静：第八、十二章；蒋诤：第九、十章；田磊：第十一章；李虹：第十三章；陈红：第十四章；赖乾胜：第十五、十六章；樊振华：第十七章。全书由洪艳蓉博士进行汇总和统稿，罗静硕士提供了部分法规整理，陈苏华硕士提供了第十七章的部分写作参考，在此一并致谢。本书的顺利完成得力于各位作者的辛勤写作和深入思考，但囿于水平和时间，不足之处仍在所难免，敬祈广大读者批评指正。

洪艳蓉

2007年9月于北大中关园