第三章 房价变动与人口城镇化

第一节 引言

房价高企并不断上涨成为近年来社会各界关注的焦点，也成为影响我国未来城镇化质量提升的关键因素。通过抑制房价过快上涨，防止抬高人口城镇化门槛，有利于城镇化进程顺利推进（李克强，2012）。城镇化包括土地城镇化和人口城镇化两个不可分割的部分，然而中国目前的城镇化更多的是政府主导的土地城镇化，忽略了人口城镇化，导致了土地城镇化明显快于人口城镇化。地方政府具有强烈的土地城镇化冲动，主要原因是土地要素被重估，成就了地方政府的“土地财政”（中国经济增长前沿课题组，2011），过多地依赖土地财政会导致房价畸高，让百姓难以安居，阻碍人口城镇化进程。城镇化不是砖头瓦块的堆砌，其核心是人的城镇化。按常住人口计算，2011年我国人口城镇化率达51.27%，但按照户籍人口计算仅为35%左右，两者相差的约16个百分点大部分是农业转移人口。因而，2013年年底中央城镇化工作会议明确要求：“以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。”

从本质上讲，人口城镇化内涵的关键指标是安居和乐业。2012年《政府工作报告》指出：“更加注重把在城镇稳定就业和居住的农民工有序转变为城镇居民。”然而由于2005年以来城镇商品房价格过高、上涨过快，提高了城镇化成本，阻碍了人口城镇化进程。中国社会科学院发布的2010年“经济蓝皮书”显示，城镇居民的房价收入比达到8.31，农村居民的房价收入比更是高达29.44，在城镇有85%以上的家庭没有能力购买当前房价下的住房，而农村人口进入城市后想要买房就更加困难。即便是租房，由房价虚高导致房屋租金的传导性虚高成为我国农民市民化成本过高的主要经济因素（陈广桂，2004）。住房成本也是影响人口在城市间流动的关键因素（Plantinga et al, 2013），如曾见诸报端的“上海高房价吓跑科技人才，60万补贴没法首付！”等新闻，房价上涨会阻止本辖区劳动力的流入（Murphy et al, 2006），也会对劳动力跨区域流动产生影响（Birgitta & Taylor, 2010）。不断上涨的房价所带来的财富效应吸引了大量资本进入，甚至连纺织和制药企业也来投资房地产（刘秀光，2011；王麦玲，2009），这不利于制造业企业的产业升级和创新发展。城市间的相对房价升高会导致相对就业人数减少，并促使产业价值链向高端攀升（高波等，2012），不利于农业转移人口所从事岗位的增加。因而，房价变动不仅影响家庭居住地选择，也会影响企业行为决策，进而对人口城镇化进程产生综合影响。

由以上分析可知，我国房价已经开始对人口城镇化产生影响。然而，房价究竟如何影响人口城镇化？其内在机理和作用路径如何？国内现有的研究多为简单的逻辑判断，并把原因归结为住房成本高，缺少内在机理的探讨和经验研究的证实，亟待进行深入研究。未来城镇化的重点是人的城镇化，本研究以房价变动为研究视角，试图构建一个整体性的理论分析框架，系统考察房价变动下的地方政府、家庭和企业行为选择对人口城镇化产生的影响，并采用严谨的计量模型对所提出的理论假说进行实证研究，从理论和实证两方面系统揭示房价变动的人口城镇化效应，以期提出有利于未来新型城镇化发展的政策建议。