推荐序二

看到阎镜予博士的这部大作问世，异常欣喜，因为中国产业地产行业实在过于缺乏这样富有深度和营养的指导性文字。

区区不才也曾撰写过承蒙行业谬赞错爱的系列丛书《园区中国》，但这些作品更多是站在观察者、研究者和记录者的角度，浓缩行业的精华，虽激扬文字，但未免隔靴搔痒；作为一位在政府机关与民营企业都有着丰富实战履历的跨界型操盘者，阎博士纵贯政、学、研、商的职业履历很好地体现了知行合一的真义，他也能从更为全面的角度去审视这个行业的宏观走势、中观范式、微观现象。

这次他将其在实战中的所思所感所悟付诸文字，和盘托出以飨同人，令我为之动容。这种“庖丁解牛”式的著作在行业内并不多见，具有开创意义和非凡价值。

这几年，产业地产从原本“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”的香饽饽，忽然变成了“九州生气恃风雷，万马齐喑究可哀”的滑铁卢，整个行业可以说经历了过山车般的变迁、震荡和颠覆。很多行业人士陷入迷惑和纠结，感觉看不清前方道路，吉凶莫测。

我们亟须看清这股寒潮背后的真实语境：随着国际政治经济形势日益复杂严峻以及持续多年的资产价格泡沫化上涨势头受到根本性遏制，“脱虚就实、回归产业”已成为国家经济发展的头号战略，建立在区域发展与产业成长逻辑之上的产业地产新游戏规则得以奠定，如何自处，不仅兹事体大，甚至生死攸关。

产业地产乃“大国载体”。在对行业的不断研究中，我一直不遗余力地呼吁国家需要精确定位产业地产，重新认识产业地产这个“国之重器”。

产业地产绝不是房地产的延伸和附庸，而应该是一种政企共同以市场化逻辑提供的公共服务设施产品，同时更是面向实体制造业和科创产业的现代服务业、生产性服务业，其中蕴藏着产业机理系统重组、资源链条重新整合的内在诉求——这是我们行业的大势和大道，浩浩荡荡，顺昌逆亡。

正是行业基本逻辑和行业本质的回归，才形成今天产业地产的大洗牌局面，这并不是坏事，烈火烹油，鲜花着锦总要过去，烈火真金、细水长流才应该是这个行业的常态。正是在这种行业新常态之下，才更需要像本书这般以冷静而细腻的视角去解剖行业的点点滴滴，以“新思维”指导“新实践”。

一花一世界，一叶一如来。见微知著，无限往往藏于有限之中。阎博士对行业现象与蕴于其中的规律体察入微，书中包含了诸多鞭辟入里的独到解析，令人耳目一新，又至为感动。

由于是对过往微信文章的采撷荟萃，本书并不是长篇大论式的说教，也没有佶屈聱牙的理论，文字易读、耐读、悦读，观点锋芒犀利，大有力透纸背之感，阐述条分缕析，有破有立，以建设性为主线，以可行性为框架，既严谨有逻辑，又务实接地气，为行业同人输出一种产业地产人应有的价值观和方法论，实在难能可贵。

文章合为时而著，歌诗合为事而作。如今的产业地产越发知易行难，像个迷雾重重的围城，有人辞官归故里，有人星夜赶科场。在这种行业背景之下，阎博士毫无保留地将他在实践中得出的真知灼见，作为精神食粮奉献给行业读者，一种对行业的热爱和责任跃然纸上，其谆谆之心和拳拳之心令我感同身受，而他在书中对行业趋势和园区操盘各个层面冷静、理性而又不失敏锐的洞察与前瞻，更是巧发奇中，于朴素中见奇崛。

德不孤，必有邻。以“服务实体经济、成就他人价值”为己任的产业地产人，也永不会踽踽独行。

是为序，再次感谢和祝贺阎博士。

火花S-Park宋振庆

2022年10月10日于北京