存量时代：哪些领域值得关注

文／夏　雨

上海产业转型发展研究院
特约研究员

2019-05-03

在我国经济发展由高速度增长转入高质量发展、由追求规模数量转向注重质量效益的大背景下，城市建设也从几十年来单纯追求增量扩张逐渐转入存量盘活和建管并重的模式。尤其是在房地产行业，在国家一系列调控政策的作用下，房住不炒，租售并举将成为新常态，包括住宅、办公、商业等的增量开发逐步走向平缓。于是一大批房地产大鳄纷纷举起了“城市更新”的旗帜，试图在日益紧缩的增量市场之外，找到一块能够保持企业持续发展的存量商机。的确，当一大批传统房地产商杀入存量市场后，意味着存量时代真的到来了。那么，有哪些领域的存量值得关注呢？笔者认为至少有三个方面：

第一，工业领域的存量。这一领域量大面广，历史悠久，占据存量最大比例。如果从年代上看，它可以分为三大部分：一是从洋务运动到新中国成立初期这段时间，以民族工业资本家以及外国资本投资建设的工厂，这些被保留下来的老工厂，如今大部分已成为历史保护建筑，文化价值极高；二是从一五期间苏联帮助建设的156个大型项目到改革开放之前，这个阶段的工业厂房仓库基本上由国家投资建设，土地也是国家划拨的；三是改革开放以来的40多年，这是我国工业发展最快的时期，国有、外资、民营三种资本投资工业项目，也建成了历史上数量最多的厂房仓库等工业设施。同时，这一阶段的土地也逐步从划拨变成了出让。如果再从所有制上看，又主要分为国有、民营和外资三种类型。国有按行政层级分为央企、省企和地县所属的国企。其中，央企所拥有的存量分布最广，且单体规模大，往往是当地最大的“雇主”。民营主要是改革开放后，尤其是1992年邓小平南巡讲话后，民间资本投资建设形成的。相比之下，外资投资建厂比民营起步还要早，受国家政策鼓励，大部分都建在国家级、省级开发区内。随着传统工业的结构调整、产业转移和技术升级，尤其是市场变化、成本增加、环保压力等，上述这三大块的工业企业有相当部分生产萎缩、停产、转产或搬迁，大量的工业厂房、场地、仓库成为低效和闲置的资产。

第二，房地产开发的存量。我国真正意义上的房地产开发是从20世纪90年代开始，在三十年的时间里，实现了高速增长，它既对城市化的发展功不可没，同时，也成了周期性、波动性和被调控性最为明显的一个产业。其间，还沉淀了数量巨大的存量，特别是在各种新区、新城的建设中，超出实际需求的各类商务楼、购物中心比比皆是，成为空置率最高的物业。这类存量在二线以下城市尤为突出，也是当地政府、银行和投资商手里的“烫山芋”。

第三，政府体系内的存量。新中国成立以来的70多年，一是各地政府投资建造了大量办公设施；二是投资建设了许多公共设施，如文化馆、艺术馆、体育馆、规划馆、美术馆等；三是投资建设了大批学校、医院以及科研机构；四是在某些时段内还兴建了一大批疗养院、招待所、度假村等。这些年，随着政府机构改革的深入，一系列廉政措施的落实，以及机构撤并、压缩和转制等等。也形成了数量不菲的空置、闲置和低效的存量资产。

此外，还有两类的存量也值得关注：一是城市郊区农民集体资产形成的各种存量物业；二是现在已经一律终止的、原来部队用于生产经营的各种存量物业。这部分也量大面广，几年前军队对此专门出台分类处置的方案和试点，据传有一种方案是全部转入退役军人事务部系统管理，经营所得用于解决退役军人的各种保障问题。如果这样，不仅对全国几千万退役军人是个福音，对从事存量盘活的专业运营商也是好消息。

关注了存量集中在“3+2”领域只是第一步，还有怎么去挖掘？拿来做什么？谁来做合适？有哪些支持政策等问题需要解答，要回答好这些问题，主要还得靠自己的摸索、实践和积累。当然，有些规律性、常识性、差异性的东西还是需要知晓和把握的，特别是做存量与做增量有哪些不同？只有了解了事物的不同特点，才能够“对症下药”，少走弯路：

其一，增量开发靠销售赚快钱；存量盘活靠运营赚慢钱。

其二，增量开发是前端困难，后端容易；存量盘活是前后端都不易。

其三，以往增量开发大多是“正规军”，存量盘活则是“游击队”；现在存量盘活既有“游击队”，更有大量“正规军”涌入。

其四，增量开发国企是主力军，存量盘活民企是生力军。

其五，增量开发是城市的宽度广度和高度，存量盘活则是城市的厚度浓度和温度。

其六，增量开发是解决“从无到有”，存量盘活则实现“从有到好”。

其七，增量开发以占地为王，存量盘活则以内容为王。

其八，增量开发通过产权转让实现赢利，存量盘活主要通过使用权转让实现增值。

其九，增量开发各地政府的认知基本一致，存量盘活各地政府的认识各有不同。

其十，增量开发离不开政府支持、配合，存量盘活更需要政府支持、理解和包容。

其十一，增量开发有“日新月异”的快感，存量盘活则有“化腐朽为神奇”的美感。

其十二，增量开发程序模式几乎千篇一律，存量盘活的方法、套路则是“一把钥匙开一把锁”。

其十三，增量开发大多是标准化产品，存量盘活则是个性化作品。

因此，相比增量开发，做城市更新之类的存量盘活，不仅需要懂规划、懂建设，更需要有文化、懂产业、懂企业、会服务、会运营，需要付出更多的时间和智慧，需要有足够的定力、耐心和坚持，在许多时候，还需要有一份情怀……