第八节 1968—1981年：危机年代——喧嚣与动荡

20世纪60年代，凭借电子产业的科技领先优势，美国商品行销世界，制造业在美国经济中的比重达到巅峰，中产阶级迎来了历史上十分美好的时刻。因为金本位制的存在，美国政府和美联储在赤字与货币投放上相对谨慎，以至于通胀长期保持低位。但与此同时，“婴儿潮”又带来了消费和房地产经济的旺盛。在上述低通胀、高增长的良好环境下，美国度过了20年的繁荣时光。

如果说股市是一国经济的晴雨表，那么20世纪五六十年代的美股可以说是艳阳高照。1950—1968年间，美股大盘大涨了5倍，意味着美国人的财富增值速度再次创下了历史纪录，甚至超过了著名的“咆哮的二十年代”。

1964年，美国总统约翰逊在公众演讲时宣称：“依靠大家的勇气、同情心和追求，我们会共同建设一个伟大社会，在这里没有儿童会挨饿，没有少年会失学。”一个旨在消灭贫困的“伟大社会”计划由此而来。“伟大社会”计划的内容涵盖医疗、教育、就业、环境等方方面面，但基本上围绕着两条主线：一是通过立法增进民权、缩小种族差距；二是通过财政补贴提高贫困人口的收入能力和福利待遇。

然而“伟大社会”计划虽然为增进贫困人群和少数族裔的权益做出了贡献，但是也给政府增加了不轻的财政负担，巨额财政支出更是让通货膨胀问题日益严重。

德国、日本的工业实力在20世纪六七十年代重新赶上了美国。美国商品在国际市场连战连败，国内制造业受到德国、日本同行的强烈冲击，“滞涨”成为20世纪60～70年代美国经济的代名词。美国经济的衰落和社会的动荡最终在两次石油危机中达到了巅峰，而美国人在战后繁荣中培养起来的对国家的自信心也随之走到了终点。

一、喧嚣的尾声

美国的房地产市场是在一片喧嚣声中进入20世纪70年代的。1972年，全美当年新建了236万套私人住宅（见图1-8-1），这一数字不但较两年前上涨了64%，更是创造了美国房地产历史空前绝后的纪录，至今仍无法被超越。要知道，今日美国总人口数已经较1972年时的2.1亿人整整多出了50%，但住宅建筑活动却始终无法触及1972年的高点。为何经历了战后20年的繁荣之后，美国房地产市场仍能在20世纪70年代初开启如此汹涌的行情？这一切要从联邦政府于20世纪60年代末进行的机构改革开始说起。

1968年，当时的美国政府仍在约翰逊的领导之下。虽然在越南战场上美军的战事不顺让约翰逊焦头烂额，但国内的“伟大社会”计划仍在如火如荼地进行着。和罗斯福新政一样，约翰逊的“伟大社会”计划同样将目光聚焦于民众的住房保障。与经济大萧条时期不同的是，20世纪60年代末美国民众面对的住房问题，已经不再是买不起房和住房条件差，而是购房后还贷压力较大的问题。为了进一步降低民众的购房成本，并将政府的住房福利制度惠及更广大的中产阶层，约翰逊政府对住房福利机构房利美进行了改革。

新政以来，房利美作为政府机构，承担着在二级市场购买由其他政府机构（FHA与VA）担保的贷款，并向投资人按时兑付的责任。但是由于受到政府预算约束，房利美无法最大化地发挥其职能。针对这一点，约翰逊政府选择将房利美私有化，使其脱离政府预算的控制。按时兑付政府担保贷款的责任，则剥离给了新成立的机构“政府国民贷款协会”（Ginnie Mae，又称“吉利美”）。

私有化后的房利美开始“发威”。其在二级市场上购买贷款的金额从1967年的15亿美元跃升至1968年的45亿美元。房利美的不遗余力，起到了压降房贷利率、帮助购房人节省成本的效果，点燃了美国人的购房热情。房利美私有化当年，美国已开工的新建私人住宅数量相较于前一年整整多出了20万套。看到房利美成功后，1970年新一届尼克松政府继续扩大房利美的角色，允许其参与未经政府机构担保的商业贷款市场。同时为了促进竞争，又新成立了另一家与房利美职能相仿的机构——联邦住宅贷款抵押公司（Freddie Mac，又称“房地美”）。

房利美的改革和房地美的成立，空前地活跃了美国住宅市场。因此从1968年起，全美住宅价格进入上涨的快车道，到1972年已经上涨了近30%。即使剔除通货膨胀与建材成本的影响，实际住宅价格依然有明显的上行，一改20世纪五六十年代房地产市场中“加量不加价”的现象。

除了住房福利机构改革引爆了市场，1971年发生的一场美元危机更是让房地产市场“因祸得福”。20世纪60年代后期，胶着的越南战争逐渐成为联邦政府的“财政黑洞”，同时“伟大社会”计划中的福利开支只增不减，美国政府的财政赤字越扩越大。大量的政府赤字导致美元严重超发，国内通货膨胀抬头。然而，布雷顿森林体系中的固定汇率制度导致美元与各国货币间没有调整灵活性，美元渐渐被高估。1965年，法国总统戴高乐率先对美国的固定汇率制度公开表示了怀疑，在他的指示下，法国央行将美元储备换成黄金并运回法国国内。

法国表达质疑之后，20世纪60年代后期美国政府的财政情况依旧不见好转，于是其他国家央行和机构也纷纷投下不信任票，加入换回黄金的队伍。到了1971年，美联储的黄金储备已经下降到极低的水平，时任总统尼克松在未通知国际货币基金组织和其他国家央行的情况下，单方面宣布美国停止美元和黄金的固定汇率兑换，史称“尼克松冲击”，标志着布雷顿森林体系彻底崩溃。

“尼克松冲击”之后，美元即将贬值已经成为全世界的共识，为了让手中的财富不因美元贬值而缩水，美国民众纷纷抢购一切可以保值的商品，这时房产就成为最合适的选择。正是在这样的焦虑与冲动之下，美国房地产市场在“尼克松冲击”后的第二年迎来了巅峰。然而红火的行情持续了没多久，一场突如其来的石油危机，打断了房地产商的“好日子”。

二、突如其来的危机

在中东产油国决定禁运和减产的两年内，国际原油价格从2.48美元/桶飙升至11.58美元/桶。在美国国内，石油短缺的情况随处可见，等待加油的汽车在加油站前排起了长队。对于美国来说，第一次石油危机不仅是一次能源短缺危机，更是一次制造业危机。以石油作为基础能源的工业产品涨价压力巨大，石油危机期间，美国的CPI增速涨至10%以上，企业利润被涨价的石油严重挤压。

除了应对上游能源的供应压力，美国制造业企业还要面临其他国家的商品竞争。石油危机前，能源价格长期低廉，很多美国人养成了肆意挥霍资源的习惯。很多美国生产的商品也依照美国人的消费习惯设计，并未考虑到节约能源的需求。如美国生产的汽车排量普遍较大，家电耗电量也更多。但当石油危机袭来时，石油价格数倍上涨让富裕的美国人也难以承受，经济节能的进口商品开始在美国市场流行起来。

汽车市场便是各国产品激烈交锋的重要场所。在第一次石油危机爆发的当年，丰田、三菱等日本车企便携科罗娜（Corona）、戈蓝（Galant）等拳头产品杀入美国市场，因其燃油经济性和油价上涨的利好，这些新车型很快受到美国消费者的欢迎。美国本土车企反而受到石油危机的冲击，1974年的产量萎缩了24%。整个20世纪70年代，日本是美国汽车市场上的最大赢家，美国每年进口的日本汽车从1970年的38万辆增长到1980年的199万辆，而美国车企的市场占有率则从76%被压缩到65%。

作为国民经济的支柱部门，20世纪70年代，美国制造业受能源短缺和同业竞争的双重冲击，从此一蹶不振。制造业发展停滞甚至萎缩，拖累美国失业率从1969年的3.5%震荡上行至第二次石油危机时的10%（见图1-8-2），房地产市场的最大客户群体——中产阶级的“黄金时代”一去不复返，美国民众对新住宅的需求也因为经济形势不佳而消退。虽然在建材成本上涨的推动下，名义房价依然被迫抬升，但房地产的开工量却不断下行，第二次石油危机期间的开工数据更是较20世纪70年代初直接腰斩。美国经济已经到了“山重水复”的时刻，全社会亟须寻找一条新的道路，才能为房地产市场带来新的春天。

三、我之蜜糖

当突如其来的石油危机给美国制造业带来一片萧条与寒冬时，有一个行业却因此而受益，它就是这场危机的源头——石油产业。虽然依赖石油进口，但自19世纪末加利福尼亚州洛杉矶地区发现油田以来，美国始终是一个石油生产大国。在20世纪70年代的石油危机中，若要论哪个石油产地因油价上涨而受益最大，答案非得克萨斯州莫属。

得克萨斯州的石油发现与开采历史，仅较加利福尼亚州晚了10年左右。1901年，一个矿井工程师在得克萨斯州的东部海岸边打下了第一口油井，拉开了得克萨斯州石油的序幕。而真正让得克萨斯州成为美国石油生产第一大州的，是年近70岁的退伍老兵哥伦布·马里恩·乔伊纳。1930年，他在无数次失败后，终于成功地掘出了第一口油井，喷薄而出的石油标志着得克萨斯州最大油田已被发现。

得克萨斯州东部油田被发现之后，石油公司云集于此，得克萨斯州石油产量迅猛增长。经济大萧条期间，这里的石油供应过多，严重打压了价格。到了1940年，得克萨斯州已经毫无疑问地成为美国石油生产第一大州，产量达到了加利福尼亚州的两倍。得克萨斯州城市休斯敦、达拉斯等也因石油采掘、运输、化工等相关产业的发展而崛起。

在石油危机期间，这片蕴藏着“黑色黄金”的南部土地再次吸引了全美国的目光，得克萨斯州石油产业迎来了又一次繁荣。为了抑制通货膨胀，尼克松总统曾用行政命令限制本国出产的石油价格。当世界石油价格已经上涨至10美元/桶以上时，美国本土企业出产的石油价格仍被限制在5.25美元/桶，这一定程度上损害了旧油田的收入。但为了鼓励石油勘探和增产，新发现的油田不在价格管制范围之内。因此，为了追逐更多利润，大量石油公司和勘探工人涌入得克萨斯州寻找新的油田。在勘探热潮下，美国的采掘业产值占GDP的比重也从1973年的1.4%增长至1981年的3.9%。

经历了20世纪70年代的石油红利后，得克萨斯州成为继加利福尼亚州之后的美国人口第二大州，其最大城市休斯敦的居民数量增长了30%，而同期全美人口仅增长11%。人口的涌入让休斯敦等得克萨斯州城市的房地产市场繁荣一时，10年间，得克萨斯州的房租价格上涨了258%，高于全国平均水平。20世纪70年代，得克萨斯州石油行业大发展的影响甚至一直延续至今，在今天得克萨斯州的254个镇区中，居然有223个出产石油或天然气，不少石油小镇在20世纪70年代之前还是农田与牧场。石油生产在得克萨斯州如此的普遍，以至于今日的美国人提起得克萨斯州人，部分人脑海中浮现的不再是传统的牛仔，而是石油工人的形象。