第四节 1891—1913年：电力、石油时代——城市之光

1884年，一个梳着中分头、留着八字胡的28岁年轻人，怀揣着对科学的梦想从巴黎动身前往美国。这个年轻人出生于塞尔维亚，大学毕业后，他在发明大王爱迪生旗下公司的巴黎分部工作。因为刚入职不久就解决了许多技术难题，在工作中表现出了非凡的创造力，巴黎分部的领导特别推荐他前往美国总部深造。就这样，这个年轻人登上了开往美国纽约的轮船。

此时的美国，已经不是半个世纪之前仅有农夫、麦秆和牛羊的国度了。当远洋轮船靠近纽约港时，这个年轻人看到两岸的工厂烟囱林立，不断地向天空中喷着黑烟，尖锐的火车汽笛声混杂着沉闷的钢铁锻造声从岸上传来。而远方的曼哈顿岛楼宇如云、行人如织，城市规模和繁华程度丝毫不亚于时尚之都巴黎。

不仅如此，若要论国家对科学的重视程度，美国更胜法国一筹。自工业化开启以来，美国的企业家已经充分地意识到先进技术在扩大产能、降低成本方面的关键作用，因此他们在投资新技术时堪称不吝血本，并对爱迪生这样的科学家充满赞誉。无论是金钱还是社会地位，美国都会给科学家很好的回报。也正因为如此，这个初到美国的年轻人对自己的未来感到非常乐观，他相信凭借着自己的聪明才智，一定能够在这个充满机遇的国度打下一片天地。

然而，现实却很快打破了他的幻想。虽然在巴黎分部领导的推荐下，年轻人顺利地入职了爱迪生在纽约的公司，但是他的辛勤工作并没能带来预期的回报。入职半年以来，这个年轻人夜以继日地工作，改进发电机和电灯系统，取得的成就却没有获得上级的认可，甚至连他希望增加薪水的要求也被吝啬的主管驳回。感到被轻视了的年轻人愤而提交辞呈，选择另立门户。后来这个年轻人用自己的名字命名了他所创立的新公司——特斯拉电气照明与制造公司。是的，这个人就是大名鼎鼎的交流电之父——尼古拉·特斯拉。

尽管尼古拉·特斯拉本人聪明异常，其做出的科学成果贡献不言自明，但他的成名之路却异常艰辛。其中，最大的阻碍来自于他的老东家爱迪生本人。因为尼古拉·特斯拉发明的交流电系统与爱迪生所推崇的直流电针锋相对，所以他在各个方面都受到了爱迪生的攻击。爱迪生甚至推动发明了使用交流电处死犯人的电椅，以此来贬低交流电，宣扬它的危险性。不过尼古拉·特斯拉在发明之路上也找到了他的朋友，西屋电气的创始人——小乔治·威斯汀何塞。在乔治·威斯汀何塞的帮助下，交流电系统点亮了1893年芝加哥博览会的夜空，并最终赢得了电力之战。

19世纪末，美国的能源革命此起彼伏，除了电力这种新形式的能源开始被广泛应用于美国的工业生产和城市生活，潜移默化地影响了国家经济和城市格局，同一时期石油工业也取得了突破性的进展，并在石油产区的房地产市场打下了深刻的烙印。同时，随着技术的进步和治理水平的提升，世纪之交之时，美国城市逐渐脱离了工业化起步时的粗犷和无序，一个现代化的城市雏形已然出现。

一、黄金之国

“黄金之国”（El Dorado）一词，最早是西班牙人用来形容南美洲印加帝国的。在16世纪的大航海时代，刚登上南美洲的西班牙人仅用了不到200人的军队，就不费吹灰之力地征服了古老而又繁荣的印加帝国，进而控制了大半个南美洲。在这里，西班牙人掠夺了巨量的黄金、白银，将它们装船运回西班牙本土，供王公贵胄消费享乐。但是西班牙自身并没有多少生产商品的能力，贵族们只能花钱购买其他国家贩运的奢侈品。通过贸易，这些黄金、白银大都流进了英国商人的口袋，最终刺激了英国的工业革命和“日不落帝国”的兴起。

没想到300年多后，“黄金之国”的历史再度轮回，这一次故事的主角成了“老牌霸主”英国和“新兴国家”美国。19世纪90年代，探矿者在英国殖民地南非的威特沃特斯兰德（Witwatersrand，以下简称“兰德”）地区发现了巨大金矿带，其黄金储量空前绝后——兰德金矿的黄金产量不但在当时超过了世界上其他地区，直到今天依然是世界最大的黄金产地。为了加强对兰德金矿的控制，英国人耗费3年时间，先后投入40万兵力，驱赶矿区附近仅有数十万人口的原住民——布尔人[7]。战后英国控制了兰德矿区，每年产出的近150吨黄金被送入英国本土，使伦敦迅速成为全球黄金交易的中心。

然而讽刺的是，这一次拿到黄金的英国商人变成了和300年前西班牙贵族一样的享乐者。第二次工业革命中，美国在电力、化工等领域的领先，使得美国商品成了20世纪初高科技、新潮流的代名词，美式生活方式在英国中产家庭广为流行。英国人对美国商品的需求倍增，致使美国对英国的贸易顺差从19世纪80年代末的每年2亿美元飙升至20世纪初的每年4亿美元。而兰德矿区每年的黄金产值也不过1亿美元，这意味着英国人从兰德金矿获取的黄金还不够用来支付购买美国商品的费用。

随着美国商品在英国乃至全世界的流行，黄金通过贸易顺差源源不断地流入美国，最终扭转了美国从19世纪70年代铁路危机开始、历时约20年的通货紧缩局面。全美房地产价格也受此影响，在19世纪90年代结束了长期的下行，并在进入20世纪后迅速上涨。20世纪的前10年，全美房地产价格上涨超过了30%，上涨幅度基本与同一时期物价的涨幅相同。换句话说，20世纪初美国房地产价格的上涨，大多是由建筑材料成本的上涨所推动的。1890—1912年美国名义房价指数与CPI指数走势见图1-4-1。

二、幸运之神再次降临

19世纪40年代末，加利福尼亚州发现黄金，并引发了最初的“淘金热”，这是美国“西进运动”的重要文化符号。不过随着19世纪60年代之后加利福尼亚州黄金产量的下降，“淘金热”带来的喧嚣逐渐平静。在南北战争后的工业化时期，相对于蒸汽轰鸣的东北部工业区，以农业、畜牧业为重的西部地区显得有些落寞，经济发展相对滞后。

在人口自由流动的美国，各地人口增量是衡量地区发展速度的非常重要的指标。但是，加利福尼亚州最大城市、1900年人口约34万的旧金山，过去20年间的居民数量仅增长了47%。这一速度不仅落后于人口超过300万、增速达到80%的大都会纽约，更是与工业先锋城市匹兹堡取得的当地人口数量翻一番的优秀成绩相形见绌，反映出西海岸缓慢的经济增速。

然而就在“西部梦想”黯淡之时，幸运之神再次眷顾了加利福尼亚州。在加利福尼亚州东北部山脉的黄金被开采半个世纪之后，加利福尼亚州南部又被赐予了另一种“黄金”，那就是石油。1892年，两位石油勘探专家——爱德华·多希尼和查尔斯·坎菲尔在洛杉矶当地一个居民家的后院打下了第一口小油井，每天约有45桶石油喷薄而出，宣告了另一场“淘金潮”的到来。发现石油的消息传开后，短短5年内多达200家公司云集洛杉矶，在不大的城区内共打下了2500口油井。

虽然石油开发的巨大潜力吸引了众多公司的到来，但是1890年的洛杉矶仅有5万居民，捉襟见肘的劳动力严重制约了石油的增产速度。为了吸引移民来到洛杉矶，当地组建了以石油公司为首的商会，由商会出面在美国各大报纸媒体刊登移民广告。在移民广告的吸引下，大批生活不如意的东部移民来到洛杉矶寻找机会。1890—1910年，洛杉矶的人口从5万增长至30万，20年6倍的人口增速冠绝全美，以至于当地报纸Herald的编辑这样写道：

“当前（洛杉矶）居民中的大部分人，10年之前根本就不知道在美国的太平洋沿岸，有一个城镇叫作‘洛杉矶’。”

人口的涌入既为洛杉矶的石油增产提供了劳动力，也让当地发展特色产业成为可能。20世纪30年代，加利福尼亚州已经晋升为美国最大的石油产地，石油产量占当时全球的1/4，仅洛杉矶一地每年出产的石油就多达9500万桶。在石油产业之外，当地温暖而又干燥的气候使之成为美国重要的水果产地；多样的地形地貌帮助娱乐产业落地于好莱坞；因为人口和商贸需求的增多，水文条件良好的圣佩德罗港口得以开发。

众多支柱产业让洛杉矶这个仅有百年历史的新生城市，成为当今全美仅次于纽约的第二大都市。回望19世纪末，洛杉矶凭借石油产业发家之初，当地房地产市场的火爆不难想象。其实早在19世纪80年代铁路开通时，洛杉矶就迎来了一轮土地繁荣与泡沫。1883年，一块城市中心区域约13万平方米的土地价格为1.2万美元，1887年就上涨至4万美元。由于地价的过度上涨，土地市场于1888年迎来发展高峰，但人口和财富的剧增很快就吸收了洛杉矶土地价格的泡沫。而到1915年洛杉矶已经初具规模时，同样大小的城中心地块价格高达350万美元，20多年的时间里翻了90倍！换句话说，在19世纪末20世纪初的这段时间，对于任何一个洛杉矶的地主而言，其资产回报率超乎想象。

除了洛杉矶的房地产市场如火如荼，这一时期其他受石油经济影响的城市房产交易也欣欣向荣。例如，著名的石油托拉斯标准石油公司总部所在地克利夫兰、墨西哥湾和路易斯安那重要的石油港口新奥尔良，它们的住房价格上涨幅度也是遥遥领先。1890年和1920年美国主要城市的平均房价见图1-4-2。

三、现代城市的雏形

19世纪末20世纪初，全美各个城市的房产价格变化值得关注，地方政府在城市规划、城市治理方面的进步也令人称道，政府行为同样悄然影响着城市房地产的格局。其中最重要的莫过于公共交通系统的发展。

在19世纪80年代之前，除了少数中上阶层的富人乘得起私人或公共马车，大多数城市居民的出行方式基本以步行为主。步行距离的天然局限性决定了城市居民工作和生活的半径。在农业时代，城镇一般仅具有附近地区商品贸易的功能，大多数城市规模很小，交通距离与城市发展的矛盾尚不明显。然而随着工业化发展，以及工厂的兴建和人口的迁入，城市规模越来越大。到1890年，全美常住人口超过20万的城市多达16个。此时交通工具对城市发展的制约越来越明显。快速公交的缺位导致城市中心的土地、房产昂贵异常，但交通半径以外的地区又无人问津，造成城市发展不均衡且城区过于拥挤。

不过，工业化在激化交通矛盾的同时，也带来了新的解决方案。特别是电力科技的发展让有轨电车这一革命性的交通工具率先应用于美国城市。1888年，“电力牵引之父”法兰克·史伯格在弗吉尼亚州首府里士满建了一条长约19千米的有轨电车线路，并在试运行中大获成功。法兰克·史伯格设计的有轨电车建造成本低廉，比蒸汽机车清洁，比马车稳定，成为接下来半个世纪全世界各大城市有轨电车的母版，并被电气电子工程师学会（IEEE）认定为世界电力发展史上的里程碑。

里士满有轨电车成功运行后的数年内，美国大中型城市均上马了有轨电车项目，上千辆电车满载市民，穿梭在城市的大街小巷。公共交通系统的完善极大地拓展了普通市民的出行范围，使那些安静、便宜且有电车线路通行的城市边缘地区有了人气，郊区开始成为市民购房、居住的首选地。继有轨电车之后，1897年，波士顿又建成了第一条电气化地铁，地铁和有轨电车相辅相成，构成了大型城市的公共交通网络。

发达的公共交通系统促进了城市边界向更远的地方拓展，但也考验着地方政府的管理能力。基于此，城市规划应运而生。1904年，洛杉矶成为第一个进行土地使用区划的城市。最初是因为市区内到处都是石油钻井，洛杉矶市民不堪其扰，从而推动了《洛杉矶土地区划法案》的通过，意在将居住区和工业区进行隔离。截至1913年，全美共有22个城市相继出台了土地用途的相关规定。1916年，纽约市政府在吸取了早期规划经验的基础上，不但将土地划分为工业区域与非工业区域，而且细分到商业区和住宅区，甚至对各区域建筑物的高度都进行了限制。纽约市详尽的区划方案很快被美国其他城市效仿，其影响力甚至远播国外。

无论是从公共交通建设还是从城市土地规划都可以看出，20世纪初，美国地方政府在房地产市场中的作用从无到有、从小到大。这个市场已经逐渐脱离了早期城市化的野蛮放任发展，日益成熟。未来政府这双“有形的手”在房地产市场中的作用还会进一步放大，我们将会看到更多关于美国政府对房地产市场进行干预和调控的史实。