序

历经多年的高速发展，地产行业的黄金时代悄然远去，种种红利渐次离场，地产行业的总量、利润水平、发展模式都面临前所未有的拐点。时至今日，中国房地产市场已然步入了新的发展阶段。面对全新的外部环境，房企如何转型破局，如何升级战略打法才能“赢战”未来，成为令行业普遍迷茫和深思的问题。

古人云：“以史为镜，可以知兴替。”要想对未来的战略打法有更清晰的定位，我们就需要站在过去看未来，以历史视角，理解地产行业发展的演进脉络，洞悉地产行业发展的逻辑本质。中国房地产发展史，是一部波澜壮阔、跌宕起伏的地产江湖史。一路走来，地产行业经历过高速发展的黄金时期，也经历过调控高压下的至暗时刻。在行业起落之间，房企有“一飞冲天者”，亦有“败走麦城者”。如今，在调控常态化背景下，中国房地产市场的发展格局已经基本定型，全面梳理中国地产行业发展脉络的时机已经到来。

行业发展离不开经济大势，地产与经济更是难舍难分，二者紧密关联、一脉相承。地产行业的演进逻辑蕴藏于中国宏观经济大环境的变革之中，地产跌宕起伏的发展之路背后，折射的是中国经济的深刻变革和社会的剧烈变迁。改革开放后，中国经济一步步从封闭到开放，从蛰伏到腾飞，从高速增长、增速换挡到高质量增长新阶段，在全球产业链中逐步向上攀登。

本书以典型经济事件为界限，以全景视野来俯瞰中国经济与地产行业发展演变的全貌，将中国经济发展划分为六个典型阶段，而在不同经济阶段，国家对地产的定位和导向不同，地产行业和房企的打法也呈现出阶段性特征。经济、政策、房价、需求、打法几条线索彼此映照、相互交错，共同编织成中国经济与地产发展脉络全景图（见图0–1）。

按时间线纵向切分，中国经济与地产发展脉络全景图可以分为六个阶段：第一阶段是1978—1993年，中国经济起步，地产曙光乍现，处在破土萌芽的前期；第二阶段是1994—2000年，中国经济发展步入快车道，分税制改革及房改推动房地产市场萌芽；第三阶段是2001—2007年，中国经济高速增长，地产迎来蓬勃发展期；第四阶段是2008—2015年，在全球金融危机冲击下，中国经济步入增速换挡期，地产面临螺旋式调控；第五阶段是2016—2020年，中国的GDP（国内生产总值）总量达到一定高度，核心省份、核心城市的发展跻身全球前列，经济步入高质量增长阶段，地产走向常态化调控；第六阶段是2021年及未来，总体基调延续上一阶段不变，在国际格局风云变幻之下，发展高科技产业上升到前所未有的高度。

按领域横向切分，中国经济与地产发展脉络全景图可以划分为宏观经济、中观行业、微观企业三个层面，地产行业的演进和房企打法的演变过程都与经济发展阶段总体匹配。在中观行业层面，我们将地产行业的演进细化为政策或制度演变、房价演变以及需求演变，核心在于探究地产政策或制度、房价和需求背后的本质。在微观企业层面，我们剖析房企多年来的战略打法演变，进而更好地洞察房企未来的战略打法走向。

我们力求通过中国经济与地产发展脉络全景图，帮助地产行业的同人更加清楚地认识和理解经济与地产二者本质的关联关系。而把握地产行业历史发展脉络，仅仅是我们洞察行业、躬身入局的第一步。梳理中国经济、地产行业乃至房企打法演变历程更重要的价值在于，深刻挖掘每一次演变的内在逻辑，明确每一个历史节点下企业的站位，因势而动、因时而变，从而帮助房企在风云变幻的市场环境中找到立身之道，更好地迎接未来。在地产发展的历史长河之中，种种鲜活的案例也已然昭示：唯有识趋势者，才能活下去、活得好。这也是我们写作本书的最根本出发点。

明源地产研究院作为浸润地产行业数十年的“老兵”，在行业大变局下，有责任承担起为房企战略破局提供思路启发的重任。本书集诸多专家学者之思和广大标杆房企成功经验之益，以历史学视角，展现中国经济和地产发展的全景图，并基于当下形势，论述房企“赢战”未来的关键策略。

第一章，以宏观视角，描绘自改革开放以来中国经济的概貌，提炼各经济发展阶段的关键事件，铺开中国经济一步步融入全球经济体系的历史画卷，并进一步展望未来中国经济走向。有了对中国经济演进历程的认知基础，我们就能更好地理解地产演变的本质逻辑以及房地产业在中国经济中扮演的角色。

第二章，从中观层面，围绕中国地产行业的演变路径，以时间为线索，以关键事件为节点，串联起地产政策或制度、房价和需求的演变轨迹，梳理出一条清晰的地产行业发展逻辑线，洞察其背后的本质，并进一步探究未来的地产需求空间。

第三章，落到微观层面，剖析房企打法的演变。中国地产行业经历了从野蛮生长、粗放式发展、高杠杆筹谋、高周转运作到精细化管理等发展模式的明显转变，其不同发展阶段所依赖的发展红利也截然不同。面向未来，拓展第二赛道、挖掘存量及数字化红利，已是地产行业的大势所趋。

第四章，基于地产行业全新形势，详细论述现阶段房企的破局之道。我们将房企的应对之策，内化进具有普适性的“6+2”应对模型中：“6”即六大核心举措，包括高质量增长、合理布局、管理练内功、做强产品及服务、合作开发以及产业破局；“2”即两大支撑，一是组织创新及风险管控，二是数字化转型升级。行业形势在变，地产行业对房企的能力要求也在变，“6+2”应对模型成为房企现阶段破局的关键密钥。

第五章，针对地产行业数字化转型大势，剖析数字化转型核心挑战，构建数字化转型全景蓝图，明确房企数字化转型的具体步骤、实施路径，以及应当给予的组织和资源支撑，助力房企在数字化转型之路上走得更快、更稳。

中国地产行业的荆棘之路，折射着中国经济的变革之路。时至今日，地产的历史使命从带动国民经济增长转向为中国经济的高质量发展保驾护航，地产扮演的角色也从经济“加速器”转变为经济“压舱石”。“识时务者为俊杰”，变革中蕴藏着机遇，我们有理由相信，从中长期来看，中国房地产市场仍大有可为。我们衷心希望，本书能够帮助广大房企站在历史视角，洞悉行业发展趋势，释放自身战略势能，真正实现破局突围！

徐颖
明源地产研究院院长
2021年11月