新版序言

从乡土中国到城市中国，是过去几十年中国一段波澜壮阔的当代史。这段历史展现着工业化、城市化和现代化的进程，以前所未有的气魄改写了广袤的中华大地，影响着亿万人民的生活。时间比较短暂，来得却格外猛烈，我们常常用“西方三百年，中国三十年”来描述这段历史。

从新中国成立以来，我们大约经历了三次城市化浪潮。

第一次是“工业城市化”浪潮。上世纪50年代，在前苏联援建的156个工程带动下，开始中国工业化的步伐，建设了一批现代工业城市，吸引大量的农村年轻劳动力涌向城市，成为新中国第一代产业工人。

第二次是“乡村城市化”浪潮。上世纪80年代，在政府主导推动下，东部沿海地区涌现大量的乡镇企业，他们在村里的集体土地上建设工厂，由于产业层次低、技术水平差，环保意识弱，到处是“村村点火、户户冒烟”，一幅“城不像城、乡不像乡”的城市景象。

第三次是“园区城市化”。从1992年至今，随着深圳、珠海试验的开发区模式在全国推广，国家级、省级、市级的高新区、开发区、工业园铺天盖地，国家实施货币分房和加入WTO两大利好事件，是中国工业化和城市化的战略引擎，推动产业向园区集聚，人口向城市集结，财富向大城市和中心城市集中，这个阶段是中国城市化增长最快的时间，从1992年的27.63%增长到2014年的51.3%。

工作室成长恰恰在这最快的20年。前10年探索城市化的微观层面，即房地产策划；后10年探索城市化的中观层面，即城市与区域、新城与园区的发展战略。在探索的实践过程中，我们真实地体会到，推动中国“园区城市化”存在着五个重要的力量。

其一是“城市经营”的理念。这是地方政府在没有充足资金的情况下，为了推动城市经济发展，以土地为核心经营资产的发展理念，这是中国“土地发展模式”得以成功中最关键的要素。

其二是城市土地的资本化。在土地市场化改革的条件下，地方政府通过实施“行政垄断性低价征地，低价出让工业用地、高价出让住宅和商业用地”的策略，为吸引了全球产业转移和集聚创造了条件，对加快我国城市建设起到积极的推进作用。这种“以土地谋发展”模式，初期行之有效，并有着非常积极意义。

其三是住宅和商业房地产的市场。在国家实施货币分房政策，催生了巨大的房地产消费市场和投资市场，使得“土地城市化”有了发展的土壤；国家“招拍挂”土地交易制度的改革，让“政企互动、联合做庄、提升土地价值”有了法律依据和制度保障。

其四是土地金融的创新。在地方政府信用的前提下，国开行政策性融资支持，使得土地开发权可以作为政府的资本金和资产抵押物，带来巨大金融杠杆效应，全国范围内产生大量政府型投融资平台，形成大规模的土地开发能力；房地产银行按揭，提高消费者购买能力，投资者的信贷杠杆，从而迸发出巨量的房地产市场；各种各样的房地产基金，在国家限贷政策强压下，保证房地产开发企业的资金来源，使得市场依然可以出现失控性暴涨。

其五是政府型智库的助推。社会科学院、国务院发展中心、发改委研究院等国家智库，作为开发区、高新区、示范区、集聚区、试验区、新区等一系列发展功能区的始作俑者，为政府获取更多土地提供政策依据；不同级别的规划设计院按照地方政府的意图，超越《规划法》编制总体规划、土地利用规划、旅游区规划等，使政府获取土地提高法律支持。

工作室作为一家民间战略智库，在城市经营的大背景下，积极倡导“政府经营环境、企业经营市场和民众经营文化”理念，开创性的提出政企合作的“城市运营”模式，坚持老头子（政府）、老板（企业）和老百姓（社会）“三老满意”的原则，为政府提供科学性、市场性和可操性的全面解决方案，成为中国城市化进程中的幕后推手和探路先锋。

十年前，有感于城市化浪潮在神州大地上蔚然成势，更因为弄潮于城市运营而诸多心得，推出一本来自一线践行的案例读本《城市中国》，将正在发生中的成功经验形诸文字。目的是让政府可以学到如何为城市定位，让学者可以找到理论实证案例，让企业家掌握经营城市的现实样板。“试玉要烧三日满，辨材须待十年期”。当计划再版《城市中国》时，发现我们十余年参与和记录的许多中国城市的运营案例，是极为难得的珍贵史料，许多的探索和实践很有价值。为了让读者更真实、更深刻、更全面地了解工作室的探索，我们在这次修订版中新增了一些新章节和策划人手记。

2014年是中国新型城镇化元年，中国的城市化又将翻开新的一页。在未来的几十年中，中国将会经历从城市中国走向城乡中国。这并非是一个简单的回归，而是一次否定之否定的轮回，只有完成了这样一次轮回，中国的工业化、城市化和现代化才算完成。站在新的历史起点上，中国城市化的重心已经不仅要推动经济发展，还要担当化解社会矛盾、整治生态环境等诸多内容。这是一个无比复杂的新命题，也是工作室城市化探索的新起点。

探路总是艰难的。在没有路的地方走出了一条被实践证明可行的道路，昨天不易、今天不易，明天更不易。如果我们这些历经时间洗礼的经验之谈，能够对明天投身这一事业的人们有一些启发和帮助，也就不枉费我们重新修编这本旧著的一番心血！

2014年8月10日