三、园区运营要过五关，斩六将

园区运营就是对园区建设和经营过程的计划、组织、实施和控制。从另一个角度来讲，园区运营在为社会企业提供载体空间的同时，也在为企业及社区提供物业经营管理、商业配套经营和产业运营服务等全流程、多业态、多层级的综合运营服务管理，努力建成生产、生活和生态“三生”和谐的产业生态圈。我们暂且给它一个名称为“大运营”。

深耕商务园区20余年的亿达中国前不久表达了他们对园区一体化产业运营体系的理解与主张，提出了“开发主体互补化、政企博弈理性化、拓展布局圈层化、项目复制理念化、行业痛点政策化、招商手段信息化、园区运营智慧化、产业服务跨界化、产城融合人文化、金融工具多元化、产业投资主业化、城市更新规模化、轻资产运营品牌化、产城功能融合化、产业资源国际化”等产业地产发展趋势的总结与研判。亿达中国作为国内标杆园区大连软件园的建设者、资深的园区运营商，正是基于上述总结研判，早在四五年前即在全国开始了园区轻资产运营的探索。

产业地产的运营时代扑面而来。面对市场、政府、企业与竞争对手的多重压力，园区运营必须“过五关，斩六将”方能到达胜利大本营。先说“五关”。

1.经营逻辑冲突之关

以楼宇销售为主导的产业地产的核心业务指标是房屋去化率以及内部收益率，而以持有物业为主导的产业地产的核心业务指标是高出租率前提下的持续现金流。显而易见，为完成楼宇销售就要做好短期行销，以达成短周期内的高去化率，至于园区运营如何并不是关键性问题。而持有物业型园区为达成一个长期理想的出租率，必须提供良好的运营服务，这样才可能持续吸引客户和长期保留优质客户。销售型的园区同样可以充实运营和提升运营，是否这样做取决于产业地产商的战略眼光和经营目标。其实，这背后是产业地产中产业与地产二元因素的深层博弈性经营问题。

2.不解运营模式之关

沿循销售型园区的营建逻辑，不大可能把园区运营做得复合和多么深入，这是经营逻辑所决定的。持有型物业必须开展园区运营，并把园区运营搞得风生水起才可能获得更好的回报乃至寻求资产证券化路径下的资本经营。当下，虽然产业园区的运营有模式可循、有案例可见，但是真正操作推进起来没那么简单，每个园区因为行业领域、区域基础、产业生态、企业特点、自身机制与文化等情况各异，照搬其他园区的运营模式、成功经验，仍然难以达到理想绩效。如果园区自身的研究能力、整合能力、创意创新能力不给力，园区运营很可能就是一个美丽的梦。

3.缺乏运营机制之关

产业地产商的管理体系多是沿袭房地产公司的体系，组织架构、人员配置、管理流程乃至KPI绩效考核都与地产公司如出一辙。产业招商职能通常合并到营销部门，而园区运营部门的设置五花八门，有的没有明确设置而成为营销部门的附加职能；有的含糊地成为物业管理部门的组成部分，甚至临时从各部门抽调二三个人“赶鸭子上架”草草应对；即使一些产业地产商明确建立了运营部门，甚至组建了运营公司，但对运营什么、怎样运营还是比较模糊。

4.缺少运营人才之关

园区运营涉及园区物业经营管理、商业配套经营和产业运营服务的“三业”复合经营，其中最具技术含量、最具操作难度和最具潜在价值的就是园区产业运营服务。这是个杂活、难活，是复合性工作，不是传统地产人轻易干得来、玩得转的。很多产业地产商从政府挖人、从咨询机构挖人、从产业企业挖人，努力补齐运营人才的短板。即使这样，很多园区的运营也未见大起色。

5.难以持之以恒之关

园区运营中，物业经营和商业配套经营属于常规性经营。在达成一定现金流后，基本延续这一收益，通过服务溢价、品牌溢价能够增长，但增长的绝对值是有限的。作为园区运营中最复合、最见功力、最具潜在效益的产业运营可以包含产业投资、创业孵化、技术服务、市场服务、人才服务等宽泛的延展性业务内容，其潜在经济效益并没有数值上限。但是这些延展性的产业运营服务难度大、周期长、回报慢，是习惯赚快钱的地产商们较难适应的。如果做一年、两年收效还不明显，耐不住性子的产业地产商恐怕会收缩运营业务。如此一来，留下很多遗憾。

再说“六将”。

1.不具运营思维的将领

没有运营思维，一根筋只知道建房子、卖房子，这样的干将即使在传统地产企业，发挥的空间也会越来越小，在产业地产这种强调综合运营的领域里是不会有什么好位置和成长空间的。

2.职业经历单一的将领

产业地产是个复合性工作，产业地产的操盘手或者职业经理的过往职业经历越复合，其思维意识和综合能力越复合，工作起来更得心应手、顺风顺水。

3.不善政府公关的将领

传统地产与政府打交道的机会有，但绝不会像产业地产这样从投拓拿地到规划建设、再到招商运营，频繁与政府官员交往互动。政府公关能力不强，不适合产业地产的重要岗位。

4.欠缺学习能力的将领

学习能力代表着一个人置身新领域、新工作的胜任能力。产业园区有41年的历史了，可到现在仍然是一个不断探索、不断创新的领域，不爱学习、不善学习干不了产业地产。正像业界常说的，产业地产是地产的高阶段位，是地产的研究生。

5.经常照抄照搬的将领

干好产业地产就得时时有新想法、刻刻有新举措。一切照抄照搬人家的模式、思路与做法，可能能生存，但日子不会好过，甚至随着时间的推移走向苟且偷生的境地。这个不断进取的行业要求它的一众干将也需不断创新。尤其做文创园一类的园区，更需要才思泉涌、创意不绝。

6.不能坚持不懈的将领

产业地产商如果不能持之以恒地坚持走产业与地产的融合之路，将会被淘汰；作为操盘手或职业经理，如果对复合且复杂的工作不能适应，不能坚持不懈，也肯定走不长远。

“过五关，斩六将”是园区运营面临的现实境况，其中的“五关”确实成了产业地产商难跨的“坎儿”。碧桂园建科技小镇，万科做文创园区、商务园区，这些头部地产企业及诸多转型产业地产的房地产大牌面对这“五关”都不同程度地遇到了问题甚至瓶颈。而“六将”在各个产业地产商中也不同程度地存在着，这样的“六将”制约了园区建设发展、运营管理的效率与品质。

招商解决当下，运营决定未来，招商和运营都是园区建设发展的核心要务。笔者始终倡导的园区招商运营一体化理念模式，就是要将招商和运营有效地统一起来、持续地开展下去。地产下半场、园区新战场，“大运营”上场！

2019年中旬，笔者在参加一次地产高峰论坛后，欣然写下了“房地产追求规模与高周转在左，推进精致与大运营在右。打造精细化的大运营体系和打破藩篱的深度跨界整合经营是未来！产业地产尤如此”。

园区未来，靠运营而来！