一、产业与地产的经营博弈

立在潮头上，园区的投资建设者——产业地产商，一面感受到风口浪尖上的风光无限，一面却承受着风雨飘摇。说风光，近十几年来，无论是园区成为区域经济发展的引擎，还是城镇化带来的利好机会，令产业地产商/园区运营商成了抢手的香饽饽，尤其是具有成功案例和产业资源者更是春风得意。说飘摇，伴随经济下行和政府对园区建设标准要求不断提高，以及存量地产时代的到来，产业地产商的操盘难度、赢利难度越来越大，昔日的风光越来越难以维持。

对行业有所认知的同仁都清楚，当下，产业地产主要从地产层面的土地和建筑物业上获益，在产业层面上获益较少甚至尚未获益。但现实表明，从产业地产的本源经营逻辑到社会经济对行业的现实要求，产业层面的筹划与经营越来越被强化和提升。我们从产业新城、产业园区、城市更新、特色小镇这些产业地产的主要业务模式（产品）所呈现的势态就可以发现端倪。当下，产业新城遵循的是新城建设与区域发展同步，产业与地产兼容并蓄达成产城融合；产业园区最终形成产业集群，就是让企业进驻并获得发展，空间建设只是载体和过程；城市更新要求的不单是城市建筑外表的更新，更是产业内容装入建筑的长效更新；特色小镇的特色不仅在小镇风貌上，特色产业才为基源，才是社会鼓励的方向。

产业地产的全链条开发是构筑产业生态的基础，产业地产全链条开发离不开产业研究、产业整合、产业招商、产业投资与产业运营等诸多方面。产业，这个被社会各界关注的热词，很多时候却让产业地产商们又爱又愁。爱的是自己的地产业务多了块蛋糕；愁的是这块蛋糕更像是烫手山芋，不好即刻食用。但张江高科、星河WORLD等少数产业地产商/园区运营商的产业投资经营与获益让行业看到了曙光。眼下赚的是地产的钱，今后走产业与地产相融的路，逐渐从产业上赚钱。

“产业地产，产业为核，地产为壳；壳是现在，核是未来”，这是笔者的感悟思语与行业研判。任重道远，产业地产商们都在探求前行的出路与模式。