一、务实线与务虚线

产业园区、产业地产的经营管理可以分成两条线，一条是产业园区项目建设营运线，另一条是产业地产业务战略经营线。前者偏于看得见、摸得着的显性业务，称其为产业园区务实线；后者偏于顶层设计、规划策划的隐形管理，称其为产业地产务虚线。其实，务虚线是相对而言的，它所涵盖的工作内容并不虚幻，而且是引导、左右着务实线的业务。两条主线业务一定要拧成一股绳，才可能让产业地产业务健康持续地发展，如图8-1所示。

务实线涵盖了产业园区、产城、小镇的全建设流程，涉及投资拿地、规划建设和招商/营销，并融进了项目复合运营管理。目前，产业地产市场层面比拼的就是这条务实线所涉及的系统操盘能力、投资回报能力及项目复制经营能力。务实线主要由一线的业务部门、项目公司来负责推进。

务虚线涵盖了产业地产业务的战略规划、经营管理机制构建、品牌经营、企业文化建设，以及顺应时代趋势的智慧化运营管理等内容，将体现一家产业地产商的真正软实力。从顶层设计到经营策划，务虚线实际上是务实线背后那只隐形的操控手。务虚线更多由公司管理层、战略管理部门来负责推进。

务实线上项目做成功了，未必代表这家产业地产商就能拔地而起、长盛不衰；而务虚线规划合理、定位准确、推进到位，即使眼下园区、产城项目还没有出彩，只要沿着正确的路线坚持下去，与务实线业务紧密合拢，即务实线与务虚线拧成一股绳，项目出彩应该是迟早的事情。之所以划分两条线和强调一股绳，是因为这可以从战略层面解析产业园区、产业地产的业务内容、业务性质及管控关系、管控层级，明晰两条线齐抓共管、并行并趋。