1.1.3　工业园区的土地集约利用水平评价

针对工业用地低效、粗放等问题，2004年10月国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），提出要健全土地集约利用制度，实行强化节约和集约利用土地的政策。建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位。2008年1月，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）提出，要建立土地节约集约利用的长效机制；研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等评价体系，加快开发区土地节约集约利用评估工作；研究促进节约集约用地的政策措施，加强对节约集约用地工作的监管并建立相应的考核制度。为了进一步贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》，2008年7月国土资源部发布了《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》（国土资发〔2008〕145号），要求对全国各级各类开发区（包括国家级和省级经济技术开发区、高新技术产业开发区和海关特殊监管区域等）进行土地集约利用评价，评价结果每2年更新一次。同年，国土资源部还发布了《开发区土地集约利用程度评价规程（试行）》，明确指出了土地集约利用程度评价的步骤和方法，主要包括以下几个方面。

一是指标的确定与计算。评价规程中指出，开发区土地集约利用程度评价应从土地利用状况、用地效益和管理绩效3个方面开展。指标体系包括目标、子目标和指标3个层次（见表1-3）。

二是指标权重的确定。指标权重可以采用特尔斐法、因素成对比较法、层次分析法等方法确定。

（1）特尔斐法也称为专家打分法，是通过对评价目标、子目标、指标的权重进行多轮专家打分，并按式（1-1）计算权重

其中，Wi表示第i个目标、子目标或指标，Eij表示专家j对于第i个目标、子目标或指标的打分，n表示专家总数。

（2）因素成对比较法是通过对所选评价指标的相对重要性进行两两比较并赋值，指标的赋值在0~1之间，且赋值之和等于1。

（3）层次分析法是通过对评价目标、子目标、指标相对重要性进行判断，组成判断矩阵并计算权重值，判断矩阵必须通过一致性检验。

三是指标理想值的确定。主要方法如下：一是目标值法，即结合国家、区域、开发区等国民经济和社会发展规划等目标，结合土地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等，确定指标理想值；二是发展趋势估计法，即在遵循节约集约、合法合规用地原则的前提下，结合开发区社会经济发展状况和趋势估测指标理想值，趋势估计期限以3~5年为宜；三是先进经验逼近法，即借鉴国内外开发区土地节约集约利用经验，确定指标理想值；四是专家咨询法，即选择一定数量的专家咨询确定指标理想值，咨询专家数量为10~40人。

四是指标标准化，计算公式为

其中，Sijk表示i目标j子目标k指标的实现度分值，Xijk表示i目标j子目标k指标的现状值，Tijk表示i目标j子目标k指标的理想值。

五是土地集约利用程度的分值计算，分别计算子目标、目标以及综合分值，具体计算公式为

其中，Fij表示i目标j子目标的土地利用集约度分值；Sijk表示i目标j子目标k指标的实现度分值；Wijk表示i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值；Fi表示i目标的土地利用集约度分值；Wij表示i目标j子目标相对i目标的权重值；F表示土地利用集约度综合分值；Wi表示i目标相对总目标的权重值；n在式（1-3）、式（1-4）和式（1-5）中分别表示指标个数、子目标个数和目标个数。

国外关于工业用地绩效评价或土地集约利用水平评价的研究很少，而国内关于工业用地绩效评价的研究也是通过建立指标体系，以地均固定资产投入、地均就业人数、容积率、建筑密度、地均产出、地均利税等为主要指标来衡量工业用地土地集约利用程度，其评价步骤、方法与《开发区土地集约利用程度评价规程（试行）》基本一致。