2.2.2　土地产出效率与租金相一致

同心圆理论和扇形地带理论都涉及租金对各功能用地空间分布的影响。土地产出效率越高的产业，越有能力支付高额的租金并占据离市中心较近的有利位置。一般来说，商业、服务业位于离市中心较近的区域，中心地区外围是制造业、批发业、住宅区等，而农业则位于离市中心最远的地方。地租与位置的关系可以追溯到古典经济学的级差地租理论。农业用地的地租差异主要是由于土地肥沃程度、土地位置的不同以及投入的不同。范·杜能（J.H.von Thunen）明确指出了市中心的距离与地租的关系，强调了土地位置的不同（即到市中心的距离不同）是导致地租差异的主要原因。阿隆索等人在杜能的基础上，提出了不同行业的竞租曲线，即服务业、制造业、零售业根据支付土地租金的能力来竞争城市内的土地资源。另外，通过对杜能模型的数学推导，可以得到市中心距离与土地产出效率之间的关系，即离市中心距离越近，则土地产出效率越高，地租也越高。这说明工业用地所在区位的租金应该与土地产出效率相一致，否则会导致效率的损失。

2.2.2.1　级差地租理论

最早提出地租理论的是威廉·配第（William Petty，1623—1687），他在《赋税论》中指出，地租是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活必需后的余额。这说明地租的本质是剩余劳动的产物。配第认为，地租是剩余价值的真正形态。因此，地租中包含有利润。关于级差地租，配第论述了其基本原理：即由于土地肥沃程度、距市场的距离以及耕作技术水平的差异，而造成的地租差异。

弗朗斯瓦·魁奈（Francois Quesnay，1694—1774）是法国资产阶级古典政治经济学家，重农学派的创立者。重农学派的地租观是“纯产品”学说。“纯产品”学说将社会不同的生产部门归并为两类：一类是使社会财富扩大的部门，另一类是使社会财富相加的部门。魁奈认为农业因为有自然协助而为社会创造财富，自然不向人类索取报酬。农业部门生产的农产品扣除耗费的生产资料、人工和资本家消耗的生活资料后，还会有剩余产品，使社会财富扩大。而农业以外的部门，如加工工业部门，只实现已经存在的物质因素的结合，将各种使用价值结合成一种新的使用价值。它只使社会财富数量相加，而不能使社会财富扩大。魁奈把农业中由于自然协助而产生的超过生产和生活支出的剩余产品，称为“纯产品”，并认为它应以地租形式归土地所有者占有。从价值角度来看，“纯产品”实质上是农产品价值超过生产费用的余额，是农业工人为租地农场主创造的剩余价值。魁奈和配第一样把剩余价值的真正形态归结为地租（张家庆，1990）。

古典经济学是在工业革命的初期兴起的，其主要研究价格和投入（包括劳动力、资本和土地）之间的关系，以及对经济增长的贡献。虽然他们也意识到了技术进步和资本对生产率的重要性，但有许多古典经济学家仍保留了重农学派的思想。

古典经济学的基本概念和原理主要来源于亚当·斯密（Adam Smith，1723—1790）。他在1776年出版的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）一书中指出，地租是作为使用土地的代价。这个代价是“产品或产品价格超过这一部分（即补偿预付资本和普通利润的部分）的余额，不论这个余额有多大，土地所有者都力图把它作为自己的地租占为己有”。就是说，这个余额不是利润，是利润之上被土地所有者剥削的那一部分剩余价值（张家庆，1991）。他肯定了绝对地租的存在，认为地租是土地所有权所要求的，是土地所有权的单纯结果，是一种垄断价格。虽然他没有提出级差地租的概念，但涉及了土地肥沃程度、土地位置与地租的关系。由于斯密写《国富论》的时代，只有很少的以水为动力的工业企业存在，而且工业革命才刚刚开始，这使他相信农业是财富的主要来源（Blaug，1997）。他认为农业比制造业的生产率更高是因为农业在其生产过程中有“两个力量”同时存在，即土地和劳动力，而制造业只有一个，即劳动力（Hubacek & Van den Bergh，2002）。

詹姆斯·安德森（James Aderson，1739—1808）是英国资产阶级古典政治经济学家，他主张维护英国政府限制和禁止谷物进口的法规，并于1777年撰写了《谷物法本质的研究——关于苏格兰提出的新谷物法案》一书，其中也涉及了地租问题。马克思称他为现代地租理论的真正创始人。安德森地租理论阐述了级差地租产生的原因。他指出，为了供给社会需要的粮食和原料，就得耕种各种不同肥力的土地。这些土地生产出来的等量产品虽然耗费的费用不同，但按一定的、同一的市场价格出售，于是形成了级差地税。安德森认为，引起土地肥力差别的原因，一部分是自然，另一部分是租地农场主的投资与努力。他认为“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定了地租”。就是说，级差地租是不同肥力的土地的产品按同一市场价格出售而来的。

大卫·李嘉图（David Ricardo，1772—1823）在1817年出版的《政治经济学与赋税原理》一书中论述了地租问题。其地租理论是在安德森的级差地租理论的基础上发展起来的。李嘉图认为级差地租产生的条件：一是土地数量有限，二是土地的肥沃程度与位置的差别。他说：“如果一切土地具有相同的特征，数量是无限的，质量也完全相同，那么，使用时就无须支付代价，除非是它在位置上具有特殊便利。由此看来，使用土地支付地租，只是因为土地的数量并非无限，质量也不相同。”他还提出了由不同条件而形成的级差地租，即丰度地租、位置地租、资本地租。丰度地租是指，在社会发展过程中，当次等肥力的土地投入耕种时，头等的土地马上就开始有了地租，而地租额取决于这两份土地在质量上的差。位置地租是指土地距离市场远近不同而形成的地租。距离市场近的土地，运输费用低，可以获得超过平均利润的差额，归地主所有，形成地租；资本地租是指在旧有土地上，追加等量资本和劳动所获报酬相应地减少而产生的（李嘉图，2011）。李嘉图只承认级差地租，否认绝对地租的存在。

卡尔·马克思（Karl Heinrich Marx，1818—1883）发展了资本主义级差地租的理论，阐明了级差地租的性质、形成及其运动规律。与其他生产要素不同，土地具有自然条件的差别。这种差别可以把土地概括为若干等级，如优等地、中等地、劣等地。农业资本家在不同等级的土地上从事耕作，所获得的利润是不等的。优等地和较好的土地，劳动生产率高，单位产品个别生产价格低；劣等地，劳动生产率低，单位产品个别生产价格高。耕种优等地和较好土地的农业资本家可以获得超额利润。这种由土地等级差别产生的超额利润归土地所有者占有时，马克思称之为级差地租。马克思按照级差地租形成的方式差别，将其分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。农业工人在肥力较好或位置较优越的土地上创造的超额利润转化的地租，称为级差地租Ⅰ。也就是说，级差地租Ⅰ的形成有两种情况：一是等量资本、等量劳动投入自然肥力不同的土地，肥力较好的土地，劳动生产率高，产出多，单位产品个别生产价格低；肥力较差的土地，劳动生产率低，产出少，单位产品个别生产价格高。如果劣等地产品的价格为社会生产价格，优等地、中等地就会获得超过平均利润以上的超额利润，这种超额利润被土地所有者占有，就转化为级差地租Ⅰ。二是等量资本、等量劳动投入肥力相同，但距离市场远近不一的土地。距离市场较远的土地，其产品运往销售点所需的运费多，生产者购买生产资料也要支付较高的价格。因此，土地距离市场越远，产品个别生产价格就越高。农产品的社会生产价格由距离市场远的土地的产品的劳动耗费决定，否则，距离市场远的土地会退出生产领域。这样，距离市场近的土地因产品个别生产价格低于社会生产价格，而获得平均利润以上的超额利润。级差地租Ⅱ是指对同一块土地上连续投资，由投资产生的不同生产率所引起的超额利润转化成的地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ在形成方式上有区别，但实质是相同的，都是由投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。它们都是由农产品的个别生产价格低于社会生产价格之间的差额，产生超额利润，并转化为级差地租。

阿弗里德·马歇尔（Alfred Marshall，1842—1924）是新古典学派或剑桥学派的奠基人。他认为地租由“原始价值”“私有价值”和“公有价值”组成：“原始价值”是指土地自然肥力所带来的价值；“私有价值”是指土地所有者个人为改良土地及建设地面建筑物投入的资本、劳动及带来的收入；“公有价值”是指国家为一般目的而非专为农业修建的公路和其他改良（马歇尔，2011）。他认为，土地的“原始价值”才是真正的地租，是大自然赋予的收益。他还提出了稀有地租的概念，认为地租的产生是由于大自然的吝啬，大自然未给人们以无限制的恩赐（土地），而且土地的稀有性与土地的自然差别、土地利用方式不同并不矛盾。在他看来，如果不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。同样，任何土地都有不同的自然差别、不同的利用方式产生的级差地租。马歇尔还提出了位置地租。他认为对于发达的工业组织来说，工业环境进步所产生的外部经济比内部经济更为重要。工厂附近拥有特别适合该行业的劳动市场，有通向市场的铁路和其他交通工具，对降低企业的生产成本会有显著影响。位置对于从事商业、开设店铺更为重要。马歇尔称之为特殊位置地租，其形成的原因，除了工业环境的普遍进步外，还有位置较好的地基是稀有的，这种地基可以提供高额地租。

总的来说，在古典经济学兴起之前，大多数学者认为，地租是农产品价值扣除生产费用（生产投入和劳动力生活必需品）后的余额。以亚当·斯密为代表的古典经济学认为，地租是农产品价值扣除预付资本和普通利润后的余额，地租是土地所有者所获得的超额利润，即超过平均利润以上的那部分剩余价值。现代经济学认为，地租是由总收益扣除总生产成本的余额。本书将地租定义为土地总收益减去劳动力和资本投入后的余额。最早提出级差地租的是安德森，之后，李嘉图、马克思在安德森的理论基础上分析了级差地租产生的原因，包括土地肥沃程度的不同、位置的不同以及投资的不同。以上关于级差地租产生原因的分析，主要是土地自然条件的差异，虽然李嘉图也提到了由于位置不同而导致的级差地租，但并没有深入分析。范·杜能是在李嘉图的分析基础上，主要考察了到市中心的距离与地租的关系，强调了土地位置的不同（即到市场中心的距离不同）是导致地租差异的主要原因。

2.2.2.2　到市中心的距离与地租的差异

杜能扩展了李嘉图的研究，他认为土地的差异并不在于其质量的差别，而在于不同区位的土地差异。他在1826年所写的《孤立国同农业和国民经济的关系》是有关地租区位理论最早的著作之一。杜能区位理论的假设前提有（杜能，2011）：

第一，假设在一个大平原的中央有一座大城市。这座大城市与它周围的农业地带组成了一个孤立的地区。在这个孤立的平原地区上，具有同样耕作能力的肥沃土壤。同时，还假设在这个平原上，既没有河流，也没有运河。而在孤立的平原区之外，没有适于耕种的土地，只有野地或死寂的荒田。这块野地切断了孤立区与外部世界的所有联系。杜能把这样的地区称为“孤立国”。

第二，农场除了向中心城市运送农产品之外，不向其他任何市场运送任何产品。

第三，孤立国地处中纬度地区，即温带地区。农村具有适合动植物生长的优良的天然环境。

第四，农村居住着希望获得最大利润的农业生产者，他们能够根据市场的需求，不断调整其耕作品种。

第五，孤立国中没有河流可供航运，马车是运输产品的唯一手段。

第六，运输费用与运输距离成正比，运费由农业生产者承担，运价要小于农产品的价值。

在杜能的框架下，我们可以将农民的总利润定义为

π（d）=pm-iK-rS-mtd　（2-1）

其中，d是到市场M的距离，i是每单位非土地生产投入的价格，K是非土地投入的资本产品组合，r是每单位土地的资金，S为土地投入，m是每段时间的生产总量，t是吨公里的运费率，p是每吨产品的市场价格。

由此，单位产量的利润可以表示为

假定，，这里的Km和Sm分别表示生产一吨产品所需的资本投入量和土地投入量。另外，定义，表示单位产出的利润。则得到

πm=p-iKm-rSm-td　（2-3）

也可以写成

πm=（p-td）-iKm-rSm　（2-4）

单位产品的利润是由产品的市场价格减去运输成本，再减去总的生产要素支付而得到的。假定利润为零，单位面积土地的最大可支付租金为

πm=（p-td）-iKm-rSm=0　（2-5）

重新整理后得到

租金和距离的关系可以通过对式（2-7）进行求导得出

如果运费率是常数，则，从而得出租金与距离的梯度曲线为

从式（2-8）中可以看出，由于运费率和土地投入量是不变的，那租金与距离的关系是一条斜率为负的直线，如图2-4所示。

杜能系统地分析了农业生产布局，将特定区位的市场价格、运输成本和租金整合在一起。他认为在土地肥沃程度相等的条件下，由于农场距离城市远近的不同，农业的耕作和经营方式也不同，由此产生了级差地租。他提出以城市为中心，在其周边形成有规则的、界限明显的同心圈。在每个圈层中都有自己的主要产品和耕作方式，由内向外排序：第一圈层是自由农作区，主要生产蔬菜、水果、牛奶等农产品；第二圈层主要发展林业；第三、四、五圈层主要生产谷物，并采用不同的耕作方式，即谷物轮作制、谷物交替制、三田轮作制；第六圈层主要经营畜牧业。

美国经济学家威廉·阿隆索（William Alonso），在杜能农业区位理论的基础上，提出了企业竞租理论。之后有许多学者改进了竞租模型，比如米尔斯（Mills）、穆特（Muth）和埃文斯（Evans）。竞租模型采用了杜能的基本方法，但有一个主要差异，即土地和非土地生产要素之间可以相互替代，也不考虑企业是生产农作物还是工业品。假设把产品运送到市场M会产生运输费用，随着距离的增加，企业愿意支付的租金会减少。在杜能模型中租金梯度是一条斜率为负的直线，而阿隆索的竞租曲线是斜率为负并且凸向原点M。对于这一点，我们可以这样理解：假定非土地投入要素的价格不变、与距离无关，那么随着到M距离的增加，相对于非土地要素来说，土地价格肯定会下降。当企业离市场M越远，会偏好用土地投入来替代非土地要素投入；或者说，随着企业向市场M靠近，土地价格上升，企业会倾向于用非土地要素投入替代土地投入。和杜能模型一样，竞租曲线的斜率为-t/S，但主要区别在于竞租曲线中的土地面积S是不确定的，随着距离的增加而增加。假设运费率t是常数，那么竞租曲线的斜率会越来越小，如图2-5所示。

在任何一个城市里都存在土地资源的竞争，也就是说，生产活动将根据支付土地租金的能力来竞争城市内的土地。假设城市里只有服务业、制造业和零售业三种生产活动，又假设这三个行业的生产技术是不同的，但每个行业内部的所有企业的生产技术、产量和产品价值都是一样的，这样，就可以根据这三种类型的企业来分析城市经济（菲利普·麦肯恩，2010）。例如，服务业对市场可达性具有更大的偏好，而零售业为了容易进入城市间公路和铁路网络，偏好城市边缘的交通可达性。制造业的竞租曲线会比服务业的平缓一些，但比零售业陡一些，如图2-6所示。

根据上述假设，从图2-6中可以看出，服务业主要占据了市区土地，即M与服务业边缘的距离为d1；制造业主要占据城市中心的周围地域，在d1和其边缘d2之间；零售业主要占据市郊，在d2和d3之间。与距离相关的实际城市土地租金梯度曲线可以由三条竞租曲线的包络线得出，用WXYZ表示。

杜能和阿隆索的模型都是假定城市是单一中心，但在现实中，大城市可能有许多能成为当地商业和商务活动中心的城市副中心，在这些副中心附近的租金价格可能会上升。尽管城市副中心的形成使土地价格与区位的计算变得更为复杂，但离市中心越远，土地租金越低的现象仍然成立。从图2-7中可以看出，城市的土地价格主要由城市中主要的商业中心决定，只有紧邻副中心的土地价格由副中心附近的需求来决定。

杜能、阿隆索等人主要研究了到市中心距离与地租之间的关系，却没有明确指出到市中心距离与土地产出效率之间的关系。虽然古典经济学认为土地是重要的生产要素，其生产函数用Y=f（L，K，N）来表达，其中L表示土地，但之后土地的重要性逐渐减弱。到20世纪中后期，土地作为生产要素几乎完全从生产函数中消失了，生产要素从土地转向资本和劳动力（Hubacek & Van den Bergh，2002）。有关工业生产率空间差异的研究，也主要集中于劳动生产率。Moonmaw（1983）归纳了工业生产率空间差异的来源，他假设工业混合效应已受到控制，一个区域比另一个区域拥有效率更高的产业，主要是因为该区域具有更高的资本劳动率、更新的技术、更新的资本存量、更高的劳动力技术水平以及地方经济和城市经济的作用。因此，虽然有关工业用地土地生产率的研究很少，但可以从杜能地租区位理论的扩展中推导出到市中心距离与土地产出效率的关系。

Katzman（1974）通过对杜能理论的数学推导证实了到市中心的距离对土地产出效率的影响。假设在肥沃程度一样的平原上进行生产活动，在那里只有一个市中心。这些农作物必须运到市场上才能销售。为了简化问题，假设在一个区域内的需求曲线是无限弹性的，并假设CD生产函数的规模报酬不变

Q=ATaNbKc　（2-9）

其中，a+b+c=1，T表示土地，N表示劳动力，K表示资本。生产者追求利润最大化，要素价格等于边际产品收益。假设工资w和资本利率i是外生的，而土地租金r是随位置而变化的，是内生决定的。通过利润最大化得到式（2-10）（具体推导过程见附录1）：

式（2-10）中，C4表示常数项，k表示到市场的距离，P0表示市场价格。可见，离市中心越远（即k越大），土地产出效率越小。虽然上述分析是针对农业用地的，但对于工业用地来说也同样适用。

将上述结论与阿隆索的竞租理论相结合，工业用地所处区位的租金应该与工业用地的土地产出效率相一致。也就是说，根据竞租理论，由于服务业的土地产出效率要明显高于制造业，所以服务业占据了靠近市中心的区域。如果工业位于高租金的城市中心地区，而又无法达到较高的土地产出效率，即租金与土地产出效率不一致，则会导致效率的损失。

2.2.2.3　区位因素对工业用地价格的影响

上述分析只关注了到市中心距离远近对地租的影响，然而在现实中，影响工业用地价格的区位因素还包括是否靠近主要交通枢纽。这可以从工业用地价格影响因素的实证研究中得到证实。

Hoag（1980）研究关于工业不动产价值和报酬的指数。该研究检验了产权特征的重要性，国家和区域的经济指标和区位变量。区位变量对工业不动产价值的影响在统计上是显著的，但该研究并没有解释这个变量是怎样衡量的，而且在最终的模型中保留了经济指标，删除了区位变量。Kowalski & Paraskevopoulos（1990）利用1975—1985年间美国底特律工业区实际交易工业用地价格的数据，分析不同因素对地价的影响。其中，区位因素选取的是到市中心的距离（或者是到市场副中心的距离），是否看得见高速公路，是否在工业园区内。结果显示，是否看得见高速公路、是否在工业园区内对工业用地价格的影响是显著正相关的。Ambrose（1990）利用1986—1987年间美国北亚特兰大轻工业（仓储业）不动产询问价格数据，分析结果显示，75%的工业不动产询问价格是由工业不动产物理特征所决定的，包括工业不动产的面积、可供办公用面积、坞高入口数、铁路；然而，自动喷水系统、建筑物的年龄及天花板高度等因素对询问价格影响不大。该论文只关注了工业不动产的物理特征，而忽略了区位影响。他认为，数据主要集中在亚特兰大的中心城区，所以不存在区位偏差。Fehribach et al.（1993）认识到上述研究的缺陷，加入了区位变量。他利用1987—1991年美国达拉斯／沃斯堡地区实际工业不动产交易数据及其他二手数据，研究物理特性、经济财政指标和区位因素对工业用地价格的影响。两个主要的区位因素是不动产是否位于郡内和离主要机场的距离。研究结果显示，这些区位因素和其他物理、经济变量都是统计上显著的。Lockwood & Rutterford（1996）研究了工业不动产的物理特性、国家市场条件、地方市场条件、利息率和区位变量对地价的影响。该论文增加了衡量区位因素的变量，包括离市中心的距离，离机场的距离，离最近的主干道的距离，以及离铁路的距离。结果显示，地方市场条件、物理特征和区位因素是工业产权的主要价值来源。但是，区位变量中的离市中心距离是不显著的。Buttimer et al.（1997）分析了工业仓库租金的决定因素，自变量采用物理特征、位置和市场条件。与Lockwood & Rutterford（1996）的研究相比，区位因素没有用到某个重要地点的距离来衡量，而是用45个虚拟变量来表示分市场的位置。结论再次强调了之前的研究，租金受到物理特性、区位和市场条件的显著影响。Jackson（2002）采用特征价格模型来研究污染对加利福尼亚南部的工业产权销售价格的影响。自变量与之前的研究类似，区位特征是通过一系列的虚拟变量来衡量的，再次证明物理变量、出售日期和区位对土地价值有显著影响。Dunse et al.（2005）研究了1994—1998年苏格兰城市格拉斯哥的429个工业用地，分析不同因素对地价的影响。其中，区位变量包括到中央商务区（CBD）的直线距离，到最近的高速公路的距离（在2.4公里以内），以及虚拟变量（在克莱德河北部为1，南部为0）。Saz-Salazar & Garcia-Menedez（2005）利用西班牙巴伦西亚自治区343个工业用地实际交易价格资料，数据分析结果显示区位因素（即距高速公路的距离、离城市商业中心的距离、距政务中心的距离）是工业土地价值的重要影响因素。

以上文献都采用特征价格法，分析了不同因素对工业用地价格的影响，其中，区位因素对工业用地价格都有显著影响。较为常用的区位变量有到CBD的距离、到主要机场的距离、到火车站的距离、到最近的高速公路的距离。也就是说，区位因素不仅仅是指到市中心的距离，还包括到主要交通枢纽的距离。