第二章　零售场所业态组合的模式及要素

第一节　业态组合与业态种群的关系

零售场所的业态组合设计依据，首先是零售场所的建筑体量，而零售场所的建筑体量应该源于商业建筑物所处的商圈属性，商圈属性主要由商圈内的人口基数、人口消费属性及交通条件匹配形成。

零售场所的业态体量与所处商圈的人口属性及交通条件成正比，人口基数越大、消费人群越成熟、交通条件越便利（如处于交通要道或地铁附近的建筑物），零售场所的业态体量就越大。

零售场所的建筑体量超出周边商圈的人口属性与交通条件，无法形成有效的客流以供养零售场所业态组合中的店铺群，就会形成部分店铺开张、部分店铺死亡的结局，甚至导致零售场所无法生存。

零售场所的建筑体量小，而客流充足，业态组合就可以很稳定。

零售场所的建筑体量对应了可组合的业态数量，体量越大，业态组合的功能越多。

对于零售场所来说，每家店铺的建筑要求都是特定的，其需要的经营面积大致是在一个限定范围内，如很多服装店的经营面积要求在300～500平方米，即使是目前最大的单体店铺如大型超市、大型百货商场等，其建筑面积也是在1万～3万平方米。而目前常见的购物中心业态，建筑体量动辄20万～30万平方米，简单计算一下，可以容纳3～5个上万平方米的大型单体店铺，外加几百个小型店铺。因此零售场所的建筑体量越大，可容纳的店铺越多，从而可以进行业态组合的种类、功能就越多；反之，零售场所的建筑体量越小，可以容纳的店铺数量越少，业态组合的功能可能就越少。

例如，在北京、上海、广州等特大型城市，一个1万平方米的商业建筑体量决定了这个零售场所只能是社区型邻里中心业态。简单来说，如果要进行业态组合，应该遵循以经营面积在1000平方米左右的生鲜超市为主力店，以生活服务、餐饮业态为辅的原则。

而一个5万～10万平方米的购物中心，可以是一个拥有多种业态、多个主力业态分布的零售场所。

在建筑体量足够大的情况下，应该将业态的多样性作为一个主要指标。这里的业态多样性指的并不是需要有多少大品牌入驻，而是将更多的业态纳入进来。

将更多的业态纳入进来，就是要加大业态的丰富度和深度，在业态足够丰富、达到足够深度时，就可以更多地吸引商圈内不同群体的消费者，创造更大的客流，供养更多的店铺，获得较好的租金收益。

在业态分布、主力业态确定下来后，就可以确定零售场所中不同区域的核心业态、辅助业态的组合方式，以及各种业态的比重，换句话说就是要确定主力业态、辅助业态及其他业态的比例。

在主力业态、次主力业态、辅助业态确定后，就可以由此确定不同店铺的数量、不同业态的比例、业态的重心分配方式以及空间布局方式，最终落实到具体的店铺及品牌组合。