第四节 投资价值分析报告
参考范文
【范例1】加油站投资价值分析报告
关于筹建××加油站的可行性分析报告
××公司领导：
遵照上级公司指示精神，为了尽快在××市及其周边地区新建一批现代化的加油站，以利发挥××公司石油经营的整体优势，进一步扩大成品油自销量，实现批零销售网点的良性循环，我公司特抽出精干力量组成专门班子，经过两个月的调研与考察，已初步选定××县××区××镇××村为新建加油站站址，筹建××加油站。为此，我们进行了如下可行性研究和效益论证，现报告如下。
一、选址简况
该站地处A地至B地的国道旁，这是××省及××省通往××省运输的必经之路，汽车从A地开往B地，进入××市第一站是收费站，而与收费站紧邻的就是该站，据此往前×××米则是××加油站（现代化的大型加油站），再往前还有四五个大型加油站（如××加油站等）。据初步考察，途经这条国道的汽车流量每天都在2万多辆（次）以上，附近虽有多个加油站，仍供不应求。如有1%汽车在该站加油，每天就有200多辆汽车需要加油，平均每辆车每天需要加油××升，那么一年要加油××万多升。
选择在××村建站，还有其他一些有利的条件，具体情况如下：
1．经协商，已达成购买一家个体户开办的旧加油站的协议，该加油站占地×亩，作价××万元（分期付款，直至新站建成开业止付清），价格合适。
2．合作方××村委会具有诚意合作，经双方协商一致，同意新征土地×亩，办理征地手续由该村协作并提供一切方便条件。
3．我公司与××村签订土地租用合同，每亩地年租金为×万元，承租期十五年，每五年按第一年的租用费递增×%。从租金价格看，我方比较合算，××村还负责供电，我方只需每月据实交付电费。
4．××站距本公司××公里，运输方便，我公司既可保证供应成品油，又能确保油罐车运输等。
二、建设规模构想
近年来加油站经营状况，尽管××站所处地理位置优越，但市场竞争日趋激烈，实践证明中小型加油站由于缺乏实力，难以同现代化的大型加油站抗衡，必须建造设备先进、形式新颖、技术领先、宽敞明亮、电脑计量、车辆进出方便、经营品种齐全、配套服务健全的现代化的大型加油站，才能在激烈的市场竞争中处于不败之地。
我们初步构想，在×亩土地上建造一座加油站（地上两层，地下一层），拥有××台加油机的加油大厅，还附有汽车小修、副食品店、快餐店、洗手间、休息室、保管室等。这座楼长××米，宽××米，框架式建筑结构，坚固而美观的外观设计，在加油大厅后面建造一座×××平方米的办公楼，也为三层（地上两层，地下一层），润滑油经营部设在地上一楼，除办公室外，还设有保管室、休息室。预计投资总额为×××万元，初步预算如下：
1．收购旧加油站一个，价值××万元。
2．办理新征用土地×亩（顷）的手续费用××万元。
3．加油站及办公楼建筑费用共计×××万元。
4．消防设施、防爆设施、油罐、加油机、水电安装等计××万元。
投资的资金来源向上级公司申请拨款。
三、经营范围及经营资金运算
××站经营范围：经营汽油、柴油及××牌润滑油的销售，冲洗汽车，经营副食等；浴室、餐厅也可以附随着开设营业。以成品油销售为主营业务。轻油计划设×个油罐（品种有70＃汽油、90＃汽油、0＃柴油等），计划储存量为××吨。润滑油为听装销售。
预计经营成品油需要的流动资金××万元，由上级公司借用，油站每月按银行贷款利率计付贷款利息。
四、经济效益测算
1．经济效益测算的依据。
（1）加油站按比较现实的预计，日平均销油量为15吨。
（2）人工工资及福利费按××人计算。
（3）固定资产按××万元计算，使用期平均×年。
（4）使用土地租金每年暂按×万元计算。
（5）综合毛利率按×%计算。
（6）销售税金及附加参照经济效益较好的××站的实绩计算。
（7）经营费用、管理费用参照加油站的平均水平计算。
（8）财务费用应计利息，按年息×%计算。
2．效益测算表。
（1）商品销售收入××千万元（××吨/天×360天×加权平均进价/吨）（含税价）。
（2）商品的销售成本××千万元（××吨×360天×加权平均进价/吨）（含税价）。
（3）销售毛利×千万元。
（4）毛利率×%。
（5）销售税金及附加××。
（6）经营费用××。
经营费用中，包含运杂费××、工资××、福利费××、仓储保管费××、商品损耗××、其他××。
（7）管理费用××。
在管理费用中，包含折旧费××、修理费××、土地租用费××、业务招待费××、水电费××、低值易耗品摊销××、其他××。
（8）财务费用××。
（9）本年计划利润××。
3．投资回报率为××。
4．投资回收期×年。
如果××站每天平均销油量达到××吨，即如果较计划多销×吨，一年则可多销××吨，按每吨毛利××元计算，可增加利润××万元（假定费用不变，则净增利润××万元），那么，投资回收期只需×年，如果××站日平均销油量达到××吨，则×年就可收回全部投资。
即便投资回收期为×年，我们认为效益仍是可观的，因为该加油站可为本公司分流富余人员××人，这本身就是效益；多开辟一个零售渠道，为上级公司一年多销××吨油，如果××站日平均销量能达到××吨，一年就可销油××吨，相当于××年前上级公司销油量的总和。
在效益测算中，有的费用打得偏紧（如人工工资及福利费、修理费、业务招待费、其他费用等），但有些收入可予以弥补，如全年销售润滑油收入预算××万元左右（每日销××升，一年××吨，每吨盈利××元计算），此外，油站办的附属经营业务如汽车小修、餐厅、浴室、便民商店收入，也可以达到“以副养副”的目的。
以上报告，仅供领导决策参考。
××公司（盖章）
二○××年××月××日
【范例2】小水电站投资价值分析报告
××县××乡小水电站投资分析报告
一、项目概况
××县电站，位于县西北部××乡××河堤，属×××系××河的一支流××河。在××河上游取水，为建坝引水式电站，引水天然落差×m，坝高×m，最高发电落差为×m，总装机容量为××kWh，距××乡所在地15公里，离公路×公里，是一个高水头、小容量的小型发电站。该电站建成后，可以缓解边远贫困地区用电难、电价高的问题，实现农村电气化，发展农村电力建设，同时推动边远地区第三产业发展，推动贫困地区尽快实现小康社会。
二、建设规模
拟建2×300kWh小型电站建设规模。
三、建设投资及资金来源
估算工程建设投资为××万元。资金来源靠自筹、引资或独资。
四、经济效益分析及投资回收期
年发电量××万kwb，以现行价××/kwb计算，年销售收入××万元，除发电成本××元/kwb支出之外，企业收入利润××万元。×年收回投资。
五、投资分析报告结论
建新××河电站虽然是一座小型电站，但作为一个贫困的边远地区，充分利用能源优势转化为经济优势，带动地方第三产业发展起到脱贫致富作用，社会效益是可观的，从经济效益方面看，项目建成后投资利润较高，投资回收期短，适合于群众集资建设成民营企业，所以此项目是可行的，电站前景是乐观的。
小水电工程简单、建设工期短，一次基建投资小，水库的淹没损失、移民、环境和生态等方面的综合影响甚小。项目融资相对简单。由于小水电接近用户，故输变电设备简单、线路输电损耗小。以上这些优点使小水电在我国和其他发展中国家发展迅速，成为农村和边远山区发电的主力。
写作要领
投资价值分析报告是针对某一特定的、以谋取商业利益、竞争优势为目的的投资行为，就其产品方案、技术方案、管理及市场等，进行投入产出预期分析和选择的一个过程。
在各个投资领域中，为降低投资者的投资失误和风险，每一项投资活动都必须建立一套系统科学的，适合自己的投资活动特点的理论和方法。投资价值分析报告正是吸纳了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性与定量相结合，对投资项目的价值进行全方位的分析评价。
一、投资价值分析报告的意义
投资价值分析报告是国际投资商在进行投资决策时的重要依据，其要求在掌握项目基本投资额的基础上，对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，更能反映项目各项经济指标，得出更科学、更客观的结论。
对企业或项目法人而言，利用项目投资价值分析报告可以对项目的投融资方案以及未来收益等进行自我诊断和预知，以适应资本市场的投资要求，进而达到在资本市场上融资的目的。一份好的项目投资价值分析报告将会使投资者更快、更好地了解投资项目，使投资者对项目有信心、有热情，动员促成投资者参与该项目，最终达到为项目筹集资金的目的。
二、投资价值分析报告的主要内容
投资价值分析报告通常由以下几个部分构成：
1．项目概况：主要包括项目名称、承办单位、项目投资方案、投资分析、项目建设目标及意义、项目组织机构等。
2．背景分析及规划：介绍项目的背景、项目建设的规划、主要产品和产量，以及工艺技术方案等。
3．外部环境分析：分析外部环境时，既要对外部一般环境进行分析，也要进行产业分析。
4．市场需求预测：包括国外市场需求预测以及国内市场需求分析。
5．内部分析：项目地理位置分析、资源和技术分析、项目SWOT分析、项目竞争战略选择等。
6．财务评价：主要包括评价方法的选择及依据、项目投资估算、产品成本及费用估算、产品销售收入及税金估算、利润及分配、财务盈利能力分析、项目盈亏平衡分析、评价分析结论。
7．融资策略：主要包括资金筹措、资金来源、资金运作计划等。
8．价值分析判断：主要包括价值判断方法的选择、价值评估等。
在具体写作时，也可根据项目的实际情况，对上述各项问题进行详略安排。
三、写作时的注意事项
投资价值分析报告有别于《项目建议书》《可行性研究报告》《商业计划书》，它主要在于项目的投资价值分析，把项目放在市场、社会这个大环境中更全面地分析项目能不能实施，实施后到底有没有价值。投资价值分析报告不只是停留在“计划”等理论的分析，它的分析是理论和实际的结合。