第二节　房地产转让

第三十七条　【房地产转让的定义】房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

●注释

其他合法方式，主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。

第三十八条　【房地产不得转让的情形】下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条　【以出让方式取得土地使用权的房地产转让】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

应用7　不符合房地产转让条件的土地使用权转让合同的效力认定

本法第38条、第39条规定不属于法律的强制性规定，不符合第39条规定的条件签订的合同，不是无效，应当具体问题具体分析。未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同，不是当然无效，而属于无权处分，按照《合同法》第51条的规定，属于效力待定的合同。如果起诉前转让方已经取得土地使用权证或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定转让合同有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，以及没有按照出让合同的约定进行投资开发，均不影响土地使用权转让合同的效力。在处理具体案件涉及认定不符合本条规定的条件签订土地使用权转让合同的效力时，应根据《物权法》第15条关于合同效力与物权效力区分的规则、《物权法》第9条关于不动产物权变动规则、合同订立时合同效力就已经确定、合同效力与合同履行进行区别、合同履行行为不能决定合同效力和实践中的具体情况等因素，并注意运用《民法通则》规定的诚实信用原则，准确认定合同效力。［杨永清：《物权与民事审判》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2007年第3 集（总第31集），法律出版社2007年版］

房地产开发公司办理国有土地使用权证后，土地就具备了进入市场依法转让的条件。对于是否交纳土地出让金的问题，属于土地出让合同当事人之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对案件中土地使用权转让合同的效力认定。关于开发投资的问题，《城市房地产管理法》第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。该39条的规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，当事人一方申请认定该土地使用权转让合同无效的主张，法院不予支持。（参见“桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案”，《最高人民法院公报》2005年第7期）

第四十条　【以划拨方式取得土地使用权的房地产转让】以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条　【房地产转让合同】房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

●注释

房地产转让合同应当载明下列主要内容：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。

第四十二条　【房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系】房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条　【房地产转让后土地使用权的使用年限】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条　【房地产转让后土地使用权用途的变更】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十五条　【商品房预售的条件】商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十六条　【商品房预售后的再行转让】商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。