第五节 新房价格构成与定价机制

一、新房的价格构成

很多人觉得好奇，明明房子的造价每平方米只有三四千元，为何房价每平方米却高达两三万元。看到上市公司的报表，净利润不及10%，还有很多房地产开发企业会破产，这到底是怎么回事？

下面简单介绍一下新房价格的主要构成。

1.土地成本

土地出让金，是土地成本中的主要部分，如征地补偿费、拆迁安置补偿费、土地平整费等，通常土地成本占房价的30%～40%。

近些年伴随地价不断攀升，土地成本占比也逐步升高，成为推动房价上涨的重要因素。城市层级越高，土地成本占比通常也越高，在一线城市土地成本占比可达40%～50%，竞相地块更高。

2.建筑安装成本

建筑安装成本包括住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、公共配套工程费、环卫绿化工程费等，整体算下来，一般占房价的20%～35%，精装修的楼盘会更高些。在大城市中由于房价较高，建筑安装成本占比相对更低。

3.房地产相关税费成本

开发商从拿地到销售需缴纳的税费一般占房价的12%～15%。主要涉及税种有增值税、企业所得税及契税等，不同城市的税费缴纳比例和金额会有一些差别。

4.销售管理成本

销售管理成本一般占房价10%～15%，包括开发商经营管理成本、广告宣传、营销代理、资金财务成本及其他费用等。房企不同，销售管理成本占比差别较大。此外市场不景气时，销售成本会明显提高，有些海景房可达10%以上。

5.开发商利润

除去上述成本支出，剩下部分就是利润，一般占房价8%～15%。当然有的楼盘拿地早，土地成本低，土地溢价率更高，因而利润相比更高。

从上面五部分构成来看，主要影响因素不同，各个楼盘的成本差别很大，而在北京这样的大城市，通过市场拍卖拿地与建筑安装成本相对透明，企业之间重点比拼运营管理与销售能力。

根据以上各项支出进行累加，就可以大概得出新房的底价了，把成本收回来是开发商定价的底线，同时也会参考周边楼盘的市场价格，随行就市。

制作面包的面粉、原材料价格及人工成本逐年上升，这样面包价格自然就会上涨，因而房价伴随成本的提高而上升，尤其地价不断攀升成为助涨房价的动力。当然根本影响因素还是区域内的供求关系，市场供不应求，必然导致房价上涨。

二、新房的定价机制

商品房价格一般都是随行就市，近些年房价快速上涨，为此部分地方政府出台新房限价措施，限定最高售卖价格，在土地等成本固定的情况下，开发商只能压低其他各项成本，同时定价空间也明显收窄。

当然，房价的定价还是讲究技巧的。具体来说，一般先行设置内部认购时期的价格，目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。内部认购价可根据成本加成法，并参照附近地区楼盘价，以较低为好。

如果市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度一般不大。如果市场表现冷淡，表明内部认购价格定高了，可以采取提高装修标准，或增加提供优质服务，或送物业费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。总之，楼盘开售后，价格只升不跌，给予客户信心，使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望。

三、商品房明码标价

商品房销售明码标价是指开发企业按照《商品房销售明码标价规定》的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响价格的其他因素。

商品房销售实行一套一标，标示建筑面积单价或套内建筑面积单价，并明确标示与商品房价格密切相关的因素，包括：土地性质、土地使用起止年限、容积率、绿化率、车位配比率、当期销售的房源情况以及每套房的销售状态、楼层、户型、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积、优惠折扣及享受优惠折扣的条件等。