第二节 长租公寓的兴起及背景原因

一个行业的快速兴起和发展，主要原因离不开社会大环境变化、市场需求变化、资本助推、政策支持、企业之间的竞争力等方面的变化。

租房行业是一个已经发展了十多年的传统行业，其模式和形态已经在历史环境中形成了相对稳定的经营模式和利益分配格局。经营机构的经营习惯和服务方式也已经相对固化。个别公寓机构商业模式的创新，很难引起整个租房行业的创新变革，而且在群租房时代的高额利益驱使下，传统租房经营机构是没有任何动力去自行革命创新的。所以，租房行业的兴起和变革，首先是资本的驱使和助推作用，资本的进入，让公寓机构诞生了一批新的力量，以全新的思维和模式开启新的竞争格局；其次是城市流动人口的变化，引发居住矛盾刺激租房需求发生变化，让租房行业的创新迅速间有大量用户的基础；最后是社会大环境创新的变化，引发租房领域创新的变化。

一、资本助推长租公寓兴起

“群租房”一词，已逐渐被另一个词语“公寓”替代，并以一种新模式的形象出现在公众视野里。新派公寓出现于2012年，2012年5月，新派公寓创始人王戈宏用“基金做收购、品牌做管理”的方式创新租房模式，致力于打造生活化、个性化、品质化的白领居住社区，并获得赛富基金5000万元的天使轮融资。同年，分散式长租公寓品牌优客逸家在成都成立，青客公寓在上海成立。再往前推2年，2010年7月，“you+公寓”创始人刘洋卖了上海的房子带着妻子在广州海珠区凤凰街道开始创业做青年公寓，2010年8月，魔方公寓在南京成立，创立连锁集中式公寓租赁模式。

根据you+公寓创始人刘洋的创业回忆，他说那时候大家都彼此不知道对方在做公寓，也不懂公寓，没有相关的借鉴经验和案例。对于you+公寓创业的初衷，源于他对打工漂泊过程中搬家30余次、遇到黑中介签假合同、遭遇假房东拿钱跑路的痛，他希望通过自己的创业行为，为打工漂泊的年轻人建立一个“乌托邦”式的社区空间，大家可以一起谈梦想、一起创业、一起聚会、互相帮助，让这些漂泊在都市的游子们拥有属于自己的有温度的家。在和团队沟通、企业价值、公寓宣传以及融资过程中，为了方便快速地让对方清楚他们在做什么、提供什么产品和服务，将其总结为：青年社区，长租公寓。

2013年3月，魔方公寓获得德同资本和华平投资的1000万美元A轮投资，2013年9月，优客逸家获君联资本400万美元A轮投资。2014年，you+公寓、蘑菇公寓、寓见公寓、青年汇、青客公寓等纷纷获得资本融资，各家融资总额约10亿元人民币，尤其以雷军投资1亿元注资you+公寓为亮点，瞬间在租房行业和投资行业炸开了锅。白领公寓、长租公寓、青年社区等词汇，被各大媒体铺天盖地地报道，正式取代了之前的“群租房”，就连那些以前躲着从事群租房的“二房东”，也摇身一变，成为风口行业的创业者。

二、流动人口增加引发居住矛盾刺激租房需求

为了准确地理解流动人口变化在长租公寓发展中的影响因素，我们在此处只侧重于分析构成长租公寓需求对象的人口变化。

流动人口的主要构成来源有两大类型，一是大学毕业后留在城市工作的人群，二是涌入各大城市的农民工。高考失意没有选择继续就读的年轻人，可能20岁左右就已经开始打工，大学毕业一般22岁左右开始进入社会工作。因此，在2000—2014年，基本上整个80后流动人口已全部进入社会；2010—2014年，至少有1/3的90后开始进城务工或毕业工作；把这个阶段80后、90后进入社会的主力人口加起来，总数有2.8亿左右（见表1-1）。

国家卫生健康委员会发布的《中国流动人口发展报告2013》显示，2012年我国流动人口数量达2.36亿人，相当于每6个人中有1个是流动人口。2012年流动人口的平均年龄约为28岁，超过一半的劳动年龄流动人口出生于1980年以后。从流动人口的总量上看，新生代流动人口已经成为流动人口的主体，新生代流动人口在20岁之前就已经外出的比例达到75%，在有意愿落户城市的新生代流动人口中超过70%的人希望落户大城市。

另外，《中国流动人口发展报告2014》显示，2013年年末，全国流动人口达2.45亿人，超过总人口的1/6，其中东部地区流动人口占总流动人口的75.7%。

这里东部地区指的是哪些呢？期刊《改革》2013年刊载的《我国流动人口的变化趋势、社会融合及其管理体制创新》中，作者根据国家统计局第四次、第五次和第六次人口普查数据，对1985—1990年、1995—2000年、2005—2010年3个时期按常住地人口跨省人口流动情况进行分析，从流入地角度看，各时期的流动人口规模与分布，广东、浙江、上海、江苏、北京3个时期都是人流入最多的五个省（市），人口流入量增加的同时，五省（市）在全国跨省流动人口中的比重也逐步上升，从1985—1990年的32.8%上升到1995—2000年的62.5%，2005—2010年又提高到65.1%。

2015年春节“百度迁徙”数据显示，流动人口迁入最热城市前十为北京、上海、深圳、东莞、天津、广州、重庆、杭州、南京、佛山。这一迁移现象多年一直没有变化，在2018年主要城市人口吸引力前十排名中，天津、重庆、南京发生了一些变化，如表1-2所示。

人口结构变化是影响住房需求的重要因素，人口的流入，迫切需要解决的是住房需求的问题。这些大量涌入的外来人口要解决居住问题，要么买房，要么租房。

我们以2013年为时间轴，查询中国人口普查数据，以及国家统计局公布的各城市的平均工资，再查询安居客统计的当年各城市的平均房价。

以上海、广州为例，2013年上海常住人口为2380.4万，户籍人口为1426.9万，净流入人口为953.5万；2013年上海平均房价为29978元/平方米，当年平均工资为5036元/月，一年工资收入，各种生活开销后还剩不到3万元，连1平方米都买不到。同期广州平均工资5808元/月，平均房价19208元/平方米，一年省吃俭用后可以买2平方米左右。但是，在2010—2016年这几年是中国房价高涨的时期。以上海为例，2014年上海平均房价是30522元/平方米，平均工资是5451元/月，平均房价比2013年每平方米上涨了544元，平均工资比2013年每月上涨了415元。如果以买70平方米的两居室为例，2013年购买需要花2098460元，2014年购买花2136540元，总额差了38080元，但对应的平均工资一年只涨了4980元，房价涨幅是工资涨幅的7.65倍。到2016年，上海的平均房价52142元/平方米，房价的涨幅已经是工资涨幅的119.7倍。有兴趣的朋友可以对其他一、二线城市的情况进行类比，你会发现总体的现象差不多（见表1-3）。

有许多人买不起房，又需要留在大城市工作打拼，希望能在大城市有容身之地；并且还要在微薄的工资收入中省吃俭用，储备用于给父母养老尽孝、应付日常意外、学习深造、将来结婚、购房等。这种情况下，突出的居住矛盾就出来了，要居住并且还不能花很多的钱居住，所以只能选择“蜗居”合租、群租之类的房屋。因此，住房需求不仅表现在住房数量和户型的需求上，还突出表现在对不同档次、规格等结构性的住房需求的影响上。这在一定程度上催生了合租房的产生。

蘑菇租房近5年运营的数据显示，长租公寓经营机构数量最多，租客最多的是上海、北京、深圳、广州、杭州等城市，其次是南京、郑州、成都、武汉、西安、重庆、合肥、苏州等城市，基本与珠三角、长三角、京津冀及其经济辐射城市的人口虹吸效应相吻合。近几年因为西部大开发等政策，部分中西部城市如成都、武汉、西安、郑州等城市逐渐崛起，出现了新的流动人口聚集，大城市的部分年轻人有开始回流的现象，也催生了长租公寓行业。

三、社会大环境创新变化

20世纪八九十年代的“下海潮”，为50后、60后提供了创新创业的机会，成就了像娃哈哈、联想、万科、万通这样的巨头企业；20世纪初互联网产业蓬勃兴起，为60后、70后、80后提供了机会，诞生了像搜狐、腾讯、阿里巴巴、百度等中国互联网的领头羊企业；2013年、2014年的全国性“大众创业，万众创新”，给80后、90后提供了机会。几个志同道合的人可以像“中国合伙人”一样组团创业。

长租公寓行业被资本和媒体点燃的时间，也正是整个社会都处于创新创业热潮的阶段。国家“大众创业”“草根创业”的新浪潮，也变相地给租房行业的发展和改革提供了政策基础。对于长租公寓创业，尤其是分散式长租公寓，有5万元就可以拿房开始滚动起来了。在蘑菇租房旗下房源管理软件“蘑菇伙伴”3万多的机构用户中，30%的中小型用户都是在这期间成立公司做起来的。有的20多岁的小伙子，大学还未毕业手里就已经有几套房在做包租生意了，每月也能赚好几千元。

2010年，最小的80后已经30岁，最大的90后开始进入社会。85后、90后在中国的人口结构中大多都是独生子女，他们的家庭条件优越、经济基础好，还未出社会就有很好的互联网氛围，普遍拥有较高文化水平和高度对称的消费信息；他们的法制观念和自我保护意识更强，他们“不辜负自己，不将就生活”的生活哲学，驱动了消费观念的转变和消费需求升级。在租房过程中，他们不愿意群租、不愿意住黑暗的或脏乱差的房间，对于房东方随意克扣押金、恶意结算等黑恶租房行为也不断提出抗争。有的来自“草根”的租房创业者，本身就经历了租房的痛，对普通消费者更加了解，反过来通过自身的行为改变这种痛，创造出新的消费需求、新的商业模式，更能够创新出新的产品。

在这些显性和隐性作用的催化下，原来的“房屋银行”“群租房”时代的租房模式和产品，正式被一个高大上的名词“长租公寓”取代，进入资本圈、政府、从业者、租客及广大民众的视野，像星星之火一样被资本点燃后迅速扩张，并且从产品概念、商业模式、行业产业链、生态服务体系、法律法规、金融投资、租客服务及租客权益保障等开始一系列新的改变，赋予了它新的历史使命和价值。