第二节 长租公寓的产品形态

一、综合概述

长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓两种形态。这两种形态都是已经相对成熟的业态，只是它们相对应的产品形式及产品风格，在不同的时期、不同的需求环境以及不同的客户对象的需求情况下，呈现不同的产品类型。

群租房时期，从业者少，行业没有被充分竞争，市场没有被搅动，供需处于失衡状态。整体租房产品的逻辑都聚焦在追求空间最大化利用上，像北京劲松首城国际这种案例，虽然楼盘是高档小区，但80平方米住25人，除了尽量能满足基本的睡觉、洗刷及上厕所的需求，没有任何产品风格和产品体验。为什么没有产品体验依然如此抢手呢？因为便宜，旁边租一间房要2500元/月，这里800元/月就能搞定。在供需失衡的情况下，需求决定了市场及产品走向，不需要产品风格和体验就供不应求，产品改造就成了多余。

当资本进入长租公寓行业后，推动运营企业进行差异化竞争策略，商业模式的构建逻辑和传统二房东一开始就不一样。传统“群租房”二房东想的是如何将一间房间分割得只要人能进出就可以了，新进入的公寓运营商在资本的推动下更多考虑的是如何快速规模化和品牌化，通过占领市场进行降维打击。因此，长租公寓的房间产品从资本起步的那一刻，竞争逻辑、产品定位和服务思维出发点就完全不一样。另外，从2010年起，90后、00后进入社会逐渐成为租房需求的主流群体，他们“不辜负自己，不将就生活”的生活哲理更注重居住生活体验，对于居住需求的产品要求也有新的变化，因此，像社区生活、智能化居住、附加值服务、用户体验等思路和服务，被成功运用在长租公寓设计和服务的每一个地方，成为长租公寓产品变化的新起点。

本书所描述的长租公寓产品形态及产品类型，以2012年及以后资本进入长租公寓引起的公寓行业大规模改造和采用的产品形式为主。介绍产品类型以符合国家要求的产品为主，部分区域因监管和需求特性的特殊化产品不列举说明。

二、集中式公寓产品形态

1.集中式公寓的定义

集中式公寓一般采用厂房、公寓楼、住宅楼、员工宿舍、办公楼、某些商场的一栋或整个层面的物业，通过自主设计或设计师精心设计改造，平层结构一般设计成单房10～18平方米，部分层高3.5米及以上的物业可以设计成loft结构，单房面积一般为10～12平方米。

对于集中式公寓，产品改造的基础基本是整栋物业，容易有改造和设计空间，也更容易塑造成一个独立的风格体系和服务体系。房间根据不同的地理位置、不同的客群，进行不同风格和档次的装修改造，房屋内配置家具家电、独立卫生间，部分品牌公寓有公共活动空间，提供书吧、电影、健身房、办公区、休闲区等轻社区空间。装修改造完经过消防审批验收后开始运营，提供统一的维修保洁服务。

从2010年起的集中式公寓，基本都设计成比较清新亮丽的风格，如北欧风格、地中海风格、新中式风格、工业风等；中低端产品房间内使用智能门锁、智能电表、智能水表等部分智能化产品，高端品牌除了这些基础智能化，还逐渐开启智能窗帘、空调、灯具、电视等智能化应用。例如，张江国际社区人才公寓，采用海尔的全屋智能家居。租客用指纹或密码开门回家，点一下墙壁上的面板，就可以启动和自定义回家模式：灯光、窗帘、优雅的音乐就自动开启，并且可以进行随意更换和调整。空气净化器能根据室内空气环境自动匹配程序。看电视时能通过遥控器语音点播相应的剧集，电视能记住你爱看的剧名，电视还会主动提醒你何时该清洗洗衣机内筒。水浸传感器、燃气报警器会实时侦测室内环境，发现问题会第一时间报警提醒（如厨房出现漏水情况时，水管能自动关闭或发出声光报警信号）。睡觉时可以通过智能触控面板选择就寝模式：灯光、窗帘、背景音乐即可关闭，安防系统则对应布防和撤防。夜间起夜时，在床头的智能触控面板点击起夜场景，卧室夜灯点亮，卫生间灯点亮，客厅入侵探测探头暂时关闭。如果租客外出，还可通过手机控制各种家电并查看显示信息，实现下雨时远程操控关窗等智慧体验，真正实现全屋智能化生活。

在服务配套方面，高端产品或部分品牌公寓运营商，会以自主经营或联合经营的方式，提供如办公、娱乐、健身、餐饮、购物等附加值服务，将多种生活服务引入社区内，形成公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁、公寓+娱乐、公寓+创业等服务模式，完善社区功能。

2.集中式公寓的优势

（1）公寓房间集中在一起，产品相对标准化，配套设施相对齐全。便于统一的管理和服务，居住相对更安全，产品规模化可复制性强。

（2）物业租期相对较长，一般为8～15年（个别特殊情况可到20年）。经营相对稳定，投资回报相对稳定。

3.集中式公寓的劣势

（1）产品风格相对单一，租客可选择的房型和产品风格有限。

（2）符合做集中式公寓的物业一般位于城市中环、外环等商业配套相对欠缺的区域，物业选择受交通及周边配套、使用性质、改造难度、消防审批、租金回报等综合因素的影响，选择到合适的物业相对不容易。

三、分散式公寓产品形态

1.分散式公寓的定义

分散式公寓，是指利用分散的房源对其进行原样转租或装修后转租的公寓。主要产品分两种类型，即分散式整租和分散式合租。

（1）分散式整租，将业主房屋承租过来后，不经过任何分割改造，直接加一定的差价转租给租客。（注：2000年“房屋银行”时期的产品就是整租产品。）

（2）分散式合租，将业主房屋承租过来后，经过部分改造设计或全部改造设计成“N+1”或“N+n”模式，将房间分割成4～15平方米大小不等的房间，以分割后的房间为单元单独出租，卫生间以独用和共用方式相结合，厨房和客厅预留一定的公共区域。（注：2004年“房屋银行”被停止宣传，后期租房市场几乎处于无主导状态，产品均以分散式群租为主，产品形态及风格类型相对更加混乱和无标准化。）

对于分散式“N+1”的产品，品牌公寓或监管严格的区域一般将厨房和部分餐厅作为公共区域，将客厅隔成房间，部分主卧比较大的房间，会被一分为二隔成两个房间，这样就在原来的基础上变成了“N+1”或“N+2”产品模式。体量比较小的，或者不讲究品牌的公寓，一般以拿业主的毛坯房为主，在政策监管不严的区域，会将房间的客厅、厨房甚至阳台都充分利用起来，隔成“N+n”的产品形式。

在配套服务方面，由于每套房屋都分散在不同的区域和楼层，每个房间都是非标准的，在统一的配套服务方面提供条件比集中式公寓差很多，一般都止步于每月一次固定的公共区域卫生打扫服务、不定时的上门维修服务，部分公寓会提供搬家服务。

2.分散式公寓的优势

（1）物业选择依托于业主住宅，大多分布于交通便利、商业设施配套齐全、人流量大的核心区域及地铁沿线区域，分散租赁需求的业主多，物业选择难度小。房间改造相对简单，也不用担心使用性质不符、消防审批不合规等问题。

（2）房间面积和房型多样化，房间产品风格多样化，租客可选择的房型和产品风格多。

3.分散式公寓的劣势

（1）每套房源都散落于不同楼宇之中，无法进行统一的集中式管理服务，服务半径增大，服务响应有一定的时间间隔，管理成本相对高。整体居住氛围、安全保障等都依托于小区硬件配套，对租客的自我要求相对高一些。

（2）物业租期一般为3～5年（个别特殊区域可以签到10年），物业状态因业主个人需求差异而变化，稳定性不强。签约房源每年约有5%～10%的退出。