许某某与程某等农村房屋买卖合同纠纷上诉案

案例依据

北京市第一中级人民法院（2018）京01民终36号民事判决书。

案例内容

上诉人许某某因与被上诉人程某、朱某某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院〔2017〕京0119民初3220号民事判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。法院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。

许某某上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持我的一审诉讼请求；2．本案诉讼费由程某、朱某某负担。事实和理由：一审法院未对程某与朱某某之间的房屋买卖合同真伪和效力进行严格审查，该合同是虚假的。1．该合同价款的支付不符合常理；2．公证人签字与另案诉讼中的公证人签字有差异，且我提交的《评估现场勘察表》证明至2016年4月2日房屋真实权利人仍为程某，程某与朱某某的合同是虚假的。

程某辩称，我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。

朱某某辩称，我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。

许某某向一审法院起诉请求：1．确认我与程某的农村房屋买卖合同无效；2．请求程某返还房屋。

朱某某向一审法院起诉请求：1．依法确认许某某与程某房屋买卖合同有效并驳回许某某的诉讼请求；2．依法确认程某与我的房屋买卖合同有效并确认我对诉争房屋享有所有权。

一审法院认定事实：2009年12月，许某某与程某签订农村房屋买卖合同，约定：“一、房屋一处，四至东至朱某甲，西至陈某某，南至赵某，北至街，使用面积以县土地管理局所发的集体土地建设用地使用证为准，房屋价格人民币柒万元整，在写此协议当天一次性付清房屋款。二、如需进行房屋过户，其费用由买方承担。”当日，程某将七万元现金交付许某某，许某某将诉争房屋交付程某，程某的父母一直居住在诉争房屋内至今。后程某对诉争房屋进行了修缮，并在该宅基地加盖了三间东房、三间西房。2015年5月3日，程某与朱某某签订农村房屋买卖合同，约定：“一、房屋一处，四至东至朱某甲，西至陈某某，南至赵某，北至街，使用面积以县土地管理局所发的集体土地建设用地使用证为准，房屋价格人民币肆拾伍万元整，在写此协议当天一次性现金付清。二、如需进行房屋过户，其费用由买方承担。”

另查明，北京市延庆区大榆树镇下屯村西区375号集体建设用地使用证【下集建（下屯）字第4013号】登记在许某某名下，现存放于朱某某处。北京市延庆区大榆树镇下屯村西区375号院四至为：东至朱某甲，西至陈某某，南至赵某，北至街。该院内现有房屋九间半，含许某某所建北房三间半以及程某于2011年6月新建房屋东房三间、西房三间。

再查明，许某某与程某、程某与朱某某所签订的二份农村房屋买卖合同均未向北京市延庆区大榆树镇下屯村村民委员会和大榆树镇镇政府备案，程某所建房屋六间亦未经下屯村村民委员会和大榆树镇镇政府批准。

一审法院认为，农村私有房屋买卖合同的效力，应当以最后一手买受人的身份情况进行判断，最后一手买受人与出卖人同属同一集体经济组织成员的，合同有效。本案中，位于北京市延庆区大榆树镇下屯村西区375号的北房三间半由许某某出售给程某，后又由程某出售给朱某某，属于农村私有房屋“连环买卖”，应当以最后一手买家暨朱某某的身份情况确定该二份农村房屋买卖合同的效力，因许某某与朱某某均属于北京市延庆区大榆树镇下屯村村集体组织成员，故关于该北房三间半的农村房屋买卖均有效。许某某虽主张程某与朱某某之间签订的农村房屋买卖合同不具有真实性，但许某某未能提供足以认定该房屋买卖虚假的反证，依法应承担对其不利的法律后果；许某某认为其与程某农村房屋买卖合同无效，进而导致程某与朱某某农村房屋买卖合同无效的诉求，依法不能成立。因许某某与程某农村房屋买卖合同的标的仅为该北房三间半，而非北京市延庆区大榆树镇下屯村西区375号宅基地，且程某不是北京市延庆区大榆树镇下屯村村集体组织成员，故程某未经村镇批准而在该宅基地上新建东房三间、西房三间的产权应另行确认，进而朱某某关于确认北京市延庆区大榆树镇下屯村西区375号院内所有房屋所有权的诉求缺乏法律依据，不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决：一、驳回许某某的诉讼请求；二、许某某与程某签订的农村房屋买卖合同有效；三、朱某某与程某签订的农村房屋买卖合同关于北京市延庆区大榆树镇下屯村西区375号院内北房三间半部分有效；四、位于北京市延庆区大榆树镇下屯村西区375号院内北房三间半归朱某某所有；五、驳回朱某某的其他诉讼请求。

二审中，双方当事人未提交新证据。法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。

案例判决

二审法院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，许某某将诉争房屋出售给程某后，程某又将该房屋出售给朱某某。虽然程某并非诉争房屋所在的北京市延庆区大榆树镇下屯村村民，但朱某某为该村村民，故综合上述两个买卖关系，并未导致宅基地使用权流转给集体经济组织成员以外的人，不违反相关法律规定。因此，一审法院判决驳回许某某关于确认其与程某之间房屋买卖合同无效并要求程某返还诉争房屋的诉讼请求，是正确的，应予维持。许某某上诉主张程某与朱某某之间的房屋买卖关系不真实，但程某、朱某某均认可双方房屋买卖的事实，并提交农村房屋买卖合同，足以证明双方房屋买卖合同关系，许某某对此未提交反证，故许某某的上诉主张，证据不足，不能成立，法院不予支持。

对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案中，朱某某作为有独立请求权的第三人提起诉讼，诉讼请求为：1．确认许某某与程某房屋买卖合同有效并驳回许某某的诉讼请求；2．依法确认程某与朱某某的房屋买卖合同有效并确认朱某某对诉争房屋享有所有权。朱某某并非许某某与程某之间房屋买卖合同的当事人，许某某与程某之间房屋买卖合同效力对其与程某之间的房屋买卖合同效力并无必然影响，故朱某某对本案争议的许某某与程某之间农村房屋买卖合同的效力问题并无独立请求权，且朱某某第一项诉讼请求实质系其针对许某某的起诉提出的答辩意见，故法院不予处理；程某与朱某某之间房屋买卖合同的效力问题与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理。因此，朱某某作为第三人提出的诉讼请求均不符合法律规定，法院均不予处理。一审法院就朱某某的诉讼请求进行实体审理，适用法律错误，法院予以纠正。

综上所述，许某某的上诉请求不能成立，应予驳回；朱某某的诉讼请求不符合法律规定，法院不予处理。2018年2月23日，二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持北京市延庆区人民法院〔2017〕京0119民初3220号民事判决第一项；

二、撤销北京市延庆区人民法院〔2017〕京0119民初3220号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项。

一审案件受理费775元，由许某某负担。

二审案件受理费1550元，由许某某负担。

本判决为终审判决。