张某某与杜某某等农村房屋买卖合同纠纷上诉案

案例依据

北京市第一中级人民法院（2018）京01民终2453号民事判决书。

案例内容

上诉人张某某因与被上诉人杜某某、李某某、史某某、周某某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院〔2016〕京0119民初6460号民事判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。法院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某某上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回杜某某、李某某、史某某、周某某要求张某某赔偿经济损失的请求；杜某某、李某某、史某某、周某某承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用评估报告时未区分与本案无关的房屋及附属物，将应由杜某某、李某某、史某某、周某某承担的违建损失和张某某原有房屋及附属物建设部分全部划归由张某某赔偿。一审法院对合同无效后的责任承担适用法律错误，张某某赔偿数额过多，违反了合同无效返还的处理规则。

杜某某、李某某、史某某、周某某共同辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回张某某的上诉请求。

张某某向一审法院起诉请求：1．判令张某某与杜某某、李某某、史某某、周某某签署的《房屋买卖协议草案》以及《房屋租赁（买卖）合同》无效；2．判令杜某某、李某某、史某某、周某某立即腾退并归还张某某位于北京市延庆区某村张某某所有的房屋（正房五间，西房三间，以上房屋面积98平方米，占地面积0.38亩）。

一审法院认定事实：2005年5月21日，张某某与杜某某、李某某、史某某、周某某签订了《房屋买卖协议草案》（以下简称“草案”），约定张某某将位于北京市延庆区某村登记在张某甲名下的宅基地上的房屋（北房五间、西房三间，房屋面积98平方米、占地面积0.38亩）出售给杜某某、李某某、史某某、周某某，约定金额为26000元。2005年6月12日，双方又基于草案内容签署了与草案内容意思表示一致的《房屋租赁（买卖）合同》，双方各自履行了交付义务。2016年8月19日，张某某诉至法院，要求确认合同无效并要求杜某某、李某某、史某某、周某某腾退房屋。庭审过程中，张某某与杜某某、李某某、史某某、周某某均认可上述草案和《房屋租赁（买卖）合同》系同一意思表示签订的两份名称不同的文件，实为双方签订的农村房屋买卖合同。杜某某、李某某、史某某、周某某表示同意确认上述合同无效，但应赔偿相应的房屋价款，才同意腾退房屋。2016年10月27日，杜某某、李某某、史某某、周某某申请对诉争房屋进行评估。法院依法委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对位于北京市延庆区某村登记在张某甲名下的宅基地上房屋重置及装修附属物价值、宅基地区位补偿价进行了评估。后评估公司出具（京）国评房〔2017〕（估）SF第×××号《北京市延庆区某村房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》一份，结论为：评估总价188332元（宅基地区位补偿价37320元，房屋重置及装修附属物价值151012元），杜某某、李某某、史某某、周某某支付评估费3000元。法院在审理过程中，张某某对评估报告的真实性、合法性不持异议，但认为评估报告中的部分建筑及附属物与本案不存在关联性，表示只同意给付杜某某、李某某、史某某、周某某75000元房款，杜某某、李某某、史某某、周某某不同意张某某的意见，要求按照评估报告给付房屋价款。

一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让或转让；违反法律、行政法规的强制性规定的合同不具有法律效力。杜某某、李某某、史某某、周某某并非北京市延庆区某村村民，因此双方行为违反了法律规定，属于无效。为此张某某要求确认双方所签的房屋买卖合同无效，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因张某某与杜某某、李某某、史某某、周某某的行为共同导致房屋买卖合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。综合考虑双方的利益，并参照北京市国盛房地产评估有限责任公司出具的（京）国评房〔2017〕（估）SF第×××号《北京市延庆区某村房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》的结论意见，法院确定由张某某赔偿杜某某、李某某、史某某、周某某损失177136元（含房屋重置及装修附属物价值151012元和宅基地区位补偿价37320元×70%＝26124元）。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、原告张某某与被告杜某某、李某某、史某某、周某某签订的买卖房屋合同无效；二、被告杜某某、李某某、史某某、周某某将位于北京市延庆区某村登记在张某甲名下的宅基地上的房屋及附属物腾清并返还给原告张某某（于判决生效后一个月内履行）；三、原告张某某赔偿被告杜某某、李某某、史某某、周某某经济损失177136元（于判决生效后七日内履行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

法院经审理查明，一审法院查明的事实属实，法院予以确认。

上述事实，有集体土地建设用地使用证、《房屋买卖协议草案》《房屋租赁（买卖）合同》、（京）国评房〔2017〕（估）SF第×××号《北京市延庆区某村房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》、院落和房屋照片及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。

案例判决

二审法院认为，虽然张某某与杜某某、李某某、史某某、周某某针对本案房屋签订了两份合同，但双方均认可实为农村房屋买卖交易。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。杜某某、李某某、史某某、周某某并不具备本案房屋及宅基地所在村的集体经济组织成员身份，故张某某与杜某某、李某某、史某某、周某某签订的房屋买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，当属无效。故本案争议焦点为张某某与杜某某、李某某、史某某、周某某在合同无效后的责任承担。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。尽管买卖合同无效，但张某某作为出卖人，将属于本村集体所有的宅基地上的房屋卖与非集体经济组织成员，现其起诉主张合同无效亦违反诚实信用原则，其应对合同无效承担主要责任。一审法院根据司法鉴定评估报告，结合本案查明的事实和当事人过错程度等因素，酌情确定张某某应承担的赔偿比例和数额，公平合理，法院予以支持。因杜某某、李某某、史某某、周某某在入住后对院落和房屋进行了修缮和添附，合同无效后，张某某作为出卖人应对此添附价值进行赔偿。张某某主张杜某某、李某某、史某某、周某某自建的3号房屋为违法建筑，但未提供证据予以证明，法院无法采信。张某某的上诉请求和理由，缺乏事实依据和法律根据，法院不予支持。

综上所述，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2018年3月28日，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由张某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。